不良資產(chǎn)是門(mén)好生意,但“救火不燒身”很關(guān)鍵。
中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道
上海停工近10年的“巨無(wú)霸”商業(yè)體,終于等來(lái)“白衣騎士”。
據(jù)阿里資產(chǎn)披露的信息,歷經(jīng)四度流拍的上海浦西佳程廣場(chǎng),近日被中國(guó)信達(dá)旗下公司以8.86億元價(jià)格拿下。該標(biāo)的物為一個(gè)集商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)于一體的綜合項(xiàng)目,建筑面積合計(jì)15.39萬(wàn)平方米。項(xiàng)目已取得預(yù)售證,外立面玻璃幕墻已完成大部分。
根據(jù)評(píng)估報(bào)告,項(xiàng)目總估值19.28億元(土地價(jià)值13.19億元,房屋價(jià)值6.09億元),此次成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的46%。按照建筑面積測(cè)算,樓面單價(jià)僅5756元/平方米,相當(dāng)于用郊區(qū)毛坯房?jī)r(jià)格買(mǎi)下了中環(huán)邊的商業(yè)綜合體。
中國(guó)信達(dá)是四大AMC公司之一,在當(dāng)下承擔(dān)了紓困者角色,曾主導(dǎo)沈陽(yáng)樂(lè)天世界、廣州中廣國(guó)際大廈、上海董家渡項(xiàng)目、北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)等不良資產(chǎn)項(xiàng)目的盤(pán)活。此次,中國(guó)信達(dá)的入場(chǎng),意味著停工近10年的佳程廣場(chǎng),終于迎來(lái)復(fù)工希望。
但盤(pán)活并不容易?!爸袊?guó)信達(dá)后續(xù)還需投入大量資金完成裝修、招商及運(yùn)營(yíng),并需處理復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。預(yù)計(jì)項(xiàng)目還需要重新申請(qǐng)規(guī)劃許可,轉(zhuǎn)型長(zhǎng)租公寓或康養(yǎng)綜合體或成破局關(guān)鍵?!币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)人士稱。
而且,中國(guó)信達(dá)自身也存在不小的壓力。
低價(jià)“撿漏”
上海浦西佳程廣場(chǎng)位于靜安區(qū)彭浦新村街道,按此前計(jì)劃,項(xiàng)目將包含5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)購(gòu)物中心及精品酒店業(yè)態(tài),總投資額約20億元,由香港佳程集團(tuán)打造。其中,商業(yè)使用期限為40年,辦公為50年,均從2010年5月21日起算。
香港佳程集團(tuán)為跨國(guó)投資企業(yè),這個(gè)項(xiàng)目也是其在上海的首個(gè)商用物業(yè)。項(xiàng)目于2012年5月奠基,原計(jì)劃2015年10月整體投入運(yùn)營(yíng),通過(guò)雙塔橄欖狀建筑設(shè)計(jì)和國(guó)際品牌物業(yè)管理,建設(shè)成北上海的商業(yè)商務(wù)新地標(biāo)。
然而,2016年底,項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)封頂、外立面幕墻基本完工之際,因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂戛然而止。2022年,因佳程集團(tuán)破產(chǎn),項(xiàng)目正式進(jìn)入司法處置程序。
今年1月,上海浦西佳程廣場(chǎng)被首次掛牌,底價(jià)為13.4984億元,而后3月、5月、6月接連幾次掛牌均因無(wú)人報(bào)名而流拍。直至第五次拍賣(mài),終于有1人報(bào)名參拍,也是最終競(jìng)得者上海信秀復(fù)一號(hào)企業(yè)管理有限公司。該公司成立于2025年6月23日,注冊(cè)資本100萬(wàn)元,由信達(dá)乾元(天津)資產(chǎn)修復(fù)投資合伙企業(yè)100%持股。
信達(dá)乾元(天津)則成立于今年3月,注冊(cè)資金200多億元,是中國(guó)信達(dá)旗下公司發(fā)起的550億元不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活投資平臺(tái)中的一只。
從收購(gòu)價(jià)來(lái)看,中國(guó)信達(dá)拿下上海浦西佳程廣場(chǎng),屬實(shí)抄底了一番。前不久,同屬上海靜安區(qū)的泰禾大廈,由上海舜晟建設(shè)集團(tuán)以6.597億元代價(jià)拿下,用建筑面積(約2.55萬(wàn)平方米)計(jì)算,其成交單價(jià)約2.59萬(wàn)元/平方米。
不過(guò),上海泰禾大廈早在2018年就建成,年租金回報(bào)率高達(dá)7%左右,而上海浦西佳程廣場(chǎng)已停工近十年,后期開(kāi)發(fā)盤(pán)活仍需投入不少資金。
香港佳程集團(tuán)在內(nèi)地留下的爛尾項(xiàng)目,不止上海浦西佳程廣場(chǎng)。2014年,佳程集團(tuán)同時(shí)啟動(dòng)上海、重慶、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等地共計(jì)5個(gè)超大型綜合體,最終全線潰敗。
重慶佳程廣場(chǎng)同樣命運(yùn)多舛,2022年首次拍賣(mài)19.38億元流拍,經(jīng)歷12次降價(jià)后最終以4.1億元成交,樓面價(jià)僅587元/平方米,相當(dāng)于住宅地價(jià)的十分之一。
兩地項(xiàng)目的相似遭遇,反映出商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化過(guò)剩與區(qū)域需求錯(cuò)配的核心矛盾。根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù),上海靜安北彭浦新村大寧板塊人均商業(yè)面積達(dá)2.3平方米,遠(yuǎn)超上海市1.2平方米的平均值。這種飽和狀態(tài)直接導(dǎo)致空置率上升。比如,距離該項(xiàng)目最近的協(xié)信星光廣場(chǎng),空置率約40%。
“救場(chǎng)主力軍”也有壓力
此次拍下上海浦西佳程廣場(chǎng),意味著中國(guó)信達(dá)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)再下一棋。
幾個(gè)月前,中國(guó)信達(dá)旗下信達(dá)資本,通過(guò)下屬子公司聯(lián)合信達(dá)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)各機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)起4只共 550 億元不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活投資平臺(tái),其中250億元將用于Pre-REITs,專注于非住類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)盤(pán)活,分別是信達(dá)乾元(天津)資產(chǎn)修復(fù)投資合伙企業(yè),規(guī)模為200億元;信達(dá)坤澤(天津)資產(chǎn)改造投資合伙企業(yè),規(guī)模為50億元。
這是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)管理公司(AMC)首次搭建的兩個(gè)面向全國(guó)性非住業(yè)態(tài)不動(dòng)產(chǎn)紓困的投資母平臺(tái),將成體系地將金融與商業(yè)模式深度融合,并鏈接公募REITs作為退出方式。
信達(dá)資本董事會(huì)執(zhí)行委員會(huì)委員姜浙表示,非住類(lèi)不動(dòng)產(chǎn),諸如大型商業(yè)地產(chǎn)、高端寫(xiě)字樓等,其核心盈利模式在于租金等運(yùn)營(yíng)端收益。然而,一旦運(yùn)營(yíng)不善,就會(huì)如同多米諾骨牌一樣,引發(fā)高負(fù)債壓力、融資渠道梗阻以及運(yùn)營(yíng)成本難以負(fù)擔(dān)等一系列問(wèn)題,逐漸形成非住類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)困境資產(chǎn)。
因此,在面對(duì)全國(guó)非住類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)Pre-REITs平臺(tái)搭建過(guò)程中,信達(dá)方面作出了兩個(gè)嘗試,一是通過(guò)Pre-REITs模式,允許投資者提前參與到非住宅類(lèi)標(biāo)的資產(chǎn)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及培育中,深度介入項(xiàng)目盤(pán)活的全過(guò)程。二是在盤(pán)活進(jìn)程中引入商管公司,成功打通“紓困并購(gòu)—改造修復(fù)—運(yùn)營(yíng)提升—價(jià)值退出”全鏈條,實(shí)現(xiàn)“金融+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”資源整合和功能閉環(huán)。
此次信達(dá)接盤(pán)上海浦西佳程廣場(chǎng),正是借助Pre-REITs基金模式盤(pán)活不良資產(chǎn)的一次試水。
值得注意的是,“救場(chǎng)主力軍”中國(guó)信達(dá),其不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)正陷入虧損局面。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2024年末,中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)規(guī)模1.64萬(wàn)億元,其中不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)板塊總資產(chǎn)9152.23億元;全年收入730.4億元,其中不良資產(chǎn)主業(yè)收入403.73億元,占總收入的55.3%。
盡管中國(guó)信達(dá)的不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主業(yè)收入多,但實(shí)際利潤(rùn)為-5.87億元,歷史上首次出現(xiàn)虧損;其大部分利潤(rùn)來(lái)自金融服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù),有43.18億元,稅前利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比108%。這也意味著,傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式和手段已不能再支撐其收入。
作為中國(guó)信達(dá)涉房類(lèi)不良資產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理業(yè)務(wù)平臺(tái),信達(dá)地產(chǎn)也一同參與房企項(xiàng)目紓困。2024年度,信達(dá)地產(chǎn)凈利潤(rùn)虧損7.84億元,預(yù)計(jì)今年上半年凈利潤(rùn)虧損35億~39億元。
不良資產(chǎn)是門(mén)好生意,但“救火不燒身”很關(guān)鍵。
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