剛剛，南京成功出讓1幅鼓樓宅地：幕府創(chuàng)新區(qū)G41（郭家山地塊）被金基以底價3.4億拿下，成交樓面價12119元/㎡。

幕府創(chuàng)新區(qū)G41地塊（郭家山）

地塊四至：東至郭家山29號大院，南至幕府南路208號院，西至幕府南路，北至郭家山路

用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：22444.73㎡

容積率：1.01＜Far≤1.25

建筑高度：≤60米

成交總價：3.4億元

成交樓面價：12119元/㎡

容積率1.25，用地面積2.24公頃，屬于中型項目。結合地塊區(qū)位，預計主打剛改/初步改善產品，全系8-12F小高層的概率很大。

周邊生活配套相對成熟，地緣客戶較多，有一定競爭力！四代宅設計，戶型不會太大，面積100-140㎡，小戶型甚至可以下探到80-90㎡，價格也不會多高，2.5-3萬/㎡。這樣一來，開發(fā)商有賺頭，去化速度也不會差。

這塊地最大的bug就是，十幾米外的滬寧鐵路（即從大橋過江的那條），繁忙度高，日?；疖囘^境的噪音影響比較大。

8月首場土拍反響一般，不過后面還有6塊宅地待拍。其中，鼓樓下關G52、安德門G58、仙林湖G53等都是熱門項目。

看頤和金陵印的熱度，就知道安德門G58必然吸引多家開發(fā)商爭搶！

鼓樓下關G52地塊位置很好，容積率1.1可謂8月土拍宅地最低，且純純雙地鐵上蓋，還帶自營商業(yè)，頗受關注！

最令人唏噓的還是仙林湖G53地塊。

10年前（2015.11） 高科以21032元/㎡的樓面價拿下仙林湖G53地塊(高科紫微堂），板塊地價首破2萬。如今，同樣是低密宅地，起拍價9044元/㎡，腰斬還帶上個腳脖子。

安德門新組團再掛優(yōu)質宅地

這塊地在金陵印北側，緊靠地鐵1號線、10號線換乘站安德門站，位置相當好，北側是新街口、南側是南京南站、西側是河西、東側是南部新城，去哪都很近。

安德門G58地塊

地塊四至：東至鄧府路，南至現(xiàn)狀，西至安德門大街，北至雨花南路

用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：64654.52㎡（含僅出讓地下2243.27㎡）

綜合容積率：1.01＜Far≤1.497

建筑高度：＜80米

起拍總價：18億元

起拍樓面價：19264元/㎡

G58地塊容積率等條件與頤和金陵印基本相當，未來估計也是采用洋房+ 小高層高低配組合。戶型面積預計也是100-160㎡，其中洋房戶型140㎡以上。

據悉，頤和金陵印最快在8月底首開1、5號樓，戶型建面為108㎡，總價預計400萬起。

安德門新組團（雨花西路137號地塊）是南京目前唯一純四代宅住區(qū)，且規(guī)模不小。除了五塊宅地外，北側金陵中學初中部（2025年6月竣工）、南側11萬㎡商辦綜合體（規(guī)劃）、東側鄧府山文化公園（在建），形成"地鐵通勤+名校教育+商業(yè)休閑"的10分鐘生活圈。

組團地塊內將配建30班初中、9班幼兒園、24班小學各1所，其中規(guī)劃初中引進金陵中學，目前已開工建設，預計2027年9月投入使用。

老下關雙地鐵上蓋商住

老下關這塊地，其實也就在鼓樓濱江了。地塊西邊基本都是城市大高層，恒大、世茂、龍湖等都在這一片。價格變動也比較大，從高峰接近6萬左右的二手房價，現(xiàn)在基本落到3-3.5萬/㎡的水平了。

地塊東邊基本都是些不知名的老破小，建筑都不高，但居住環(huán)境較差。因此，板塊改善需求、置換需求都很旺盛。

鼓樓下關G52地塊

地塊四至：東至姜家園路，南至現(xiàn)狀，西至熱河南路，北至中山北路

用地性質：Rb商住混合用地

出讓面積：13175.16㎡

容積率：1.01＜Far≤1.1

建筑高度：≤24米

起拍總價：2.33億元

起拍樓面價：16077元/㎡

地塊是Rb商住混合性質，按要求不得建公寓，只能建商業(yè)（約4300㎡），而且商業(yè)還必須自持。

因為緊靠著地鐵5號線與地鐵9號線交匯的下關站，屬于真正意義上的地鐵上蓋。施工時，還必須考慮與地鐵建設形成一體，不得妨礙等。

容積率1.1，基本可以確定是洋房系產品，大概率是5-7F真洋房。起拍價只有1.6萬，未來洋房賣4萬+，是沒問題的，開發(fā)商一定會瘋搶的。

仙林湖地價遭腰斬，下降近60%

說實話，仙林湖板塊近兩年幾乎沒有什么聲音了。今年，若不是中海貼臉開打，6折賣房，估計大家都忘了。

仙林湖板塊配套基本成熟，商圈、教育、交通都沒問題，就是距離主城實在太遠了。樓市上行時，依靠大學城與都市圈的噱頭尚能穩(wěn)站潮頭之上。

然現(xiàn)在，基本沒啥水花了。

本次G53地塊接近攝山新城了，G53之于仙林，就好比仙林之于南京，這位置，絕了！

仙林湖G53地塊

地塊四至：東至弘祖路，南至經天路，西至規(guī)劃公園綠地，北至現(xiàn)狀

用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：36118.05㎡

容積率：1.01＜Far≤1.5

建筑高度：≤35米

起拍總價：4.9億元

起拍樓面價：9044元/㎡

1.5的容積率對于仙林湖來說，不算多低，估計還是11-16F小高層產品為主。項目最主要的優(yōu)勢還是：仙林湖板塊首個四代宅產品，早期萬科、保利、棲霞建設的大高層業(yè)主們，可以考慮換房了。

關于后續(xù)土拍結果，易房樓市會即時跟進~~