你說，現(xiàn)在的產(chǎn)品有沒有進入同質(zhì)化

某種程度上是有的

因為整個行業(yè)發(fā)展到如今這個階段，幾乎所有房企的模塊都越來越均好，當(dāng)然也就意味著越來越標準

但標準背后是不是所有的產(chǎn)品就不能再提升

規(guī)則之下是不是就很難再有新玩法

起碼貝好家不這么認為

關(guān)于這個品牌

我想很多人知道貝好家是因為貝殼

確實，站在商業(yè)角度這屬于比較少見的渠道轉(zhuǎn)換產(chǎn)品視角的案例

但如果各位有留意過最近的土拍市場，目前貝好家已經(jīng)在北京、上海、成都、杭州等全國9座城市與不同開發(fā)商合作落地14個項目

不可謂不生猛

而另一邊，關(guān)于貝好家的出現(xiàn)，因為拿地數(shù)量增多外界有了各種各樣揣測

有人認為這是貝殼要做增量轉(zhuǎn)型，有人認為貝好家是為了給貝殼以后更好服務(wù)開發(fā)商做準備，當(dāng)然也有人會更直接說貝殼這是擺明想要分走開發(fā)商一杯羹

這些聲音都有聽到

但這些也確實屬于宏大敘事的部分

對于一個真實的個體，真正更想知道的其實是在項目末端，貝殼基因之下到底會輸出怎么不一樣的產(chǎn)品，以及又給到未來的業(yè)主什么不同的情緒價值

效果圖

這也是為什么今天我會如此激動跟各位分享這個項目的原因

上海·奉賢新城·貝漣C1

作為貝好家在上海的首個獨立操盤，竟非?？酥疲辉诜钯t新城做一個本地改善類產(chǎn)品

內(nèi)部明確提出「住得好>賣得好」理念

也就是相比項目營銷會更關(guān)注業(yè)主長期居住的體感，老實說換做其他任何一家房企我可能都認為這有點自夸

但這可是貝殼啊

無論是行業(yè)最全客戶數(shù)據(jù)庫還是最強的渠道體系都能給到產(chǎn)品很好去化兜底的能力

項目256戶可售總套數(shù)運用渠道都能很快去化

但就是面對這樣的誘惑，我們不妨看看貝好家做了什么決定，以及這樣理念背后表達出這個品牌怎樣的價值選擇

可能會超出不少人的認知

01

貝好家做地產(chǎn)一個本質(zhì)不同在于設(shè)計前端，就是它一直會關(guān)注那些別人想不到的產(chǎn)品思考路徑

比如關(guān)于立面的打造

我們說一個項目的立面當(dāng)然是品質(zhì)的代表，所以很多高端項目的立面都極盡可能來表達態(tài)度

貝好家當(dāng)然也是如此

效果圖

可以看到項目1號樓建筑北立面呈現(xiàn)出兩層空中綠廊

為的是符合上海建筑規(guī)范中“住宅在一個單元設(shè)置一部電梯時，高于14層以上需要在12層及15層設(shè)置連廊”的要求，又因為北立面朝向城市主干道

于是結(jié)合新加坡立體綠化的理念，讓建筑很好融入城市風(fēng)景線

但是貝好家比別人想更多就在于，當(dāng)所有常規(guī)設(shè)計都在確保外界立面效果的時候

貝好家思考的卻是：如何平衡好室內(nèi)采光和外部綠化之間的關(guān)系

于是我們看到

整個研發(fā)團隊通過反復(fù)模擬北向房間外望視線分析+優(yōu)選1.5米以下低矮類植物，綜合考慮耐候、極端臺風(fēng)天氣等因素，降低對室內(nèi)采光影響的同時，也便于后期植物長久維護

才有了如今呈現(xiàn)在眼前的畫面

對外是面向城市一眼驚艷的生態(tài)封面

效果圖

對內(nèi)高層住戶也能感覺到一種綠意盎然的愜意

是不是有點不太一樣

再比如大家都會做的景觀公區(qū)，相較于大部分項目最先考慮的永遠是怎么把景觀做得更貴更好看

但是在貝好家內(nèi)部實踐路徑卻截然不同

前期通過對上海、杭州、成都、南京等地多個項目架空層深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一個社區(qū)的會所之所以能夠長期運營

1、小區(qū)戶數(shù)基本要保持在1000-2000戶以上

2、運營成本可控的背后，一般意味著整個會所需要對外開放

這也是為什么以往很多小戶數(shù)社區(qū)會所交付后容易淪為閑置的原因

基于此貝好家又做了兩個決定

第一將更多成本讓渡給到景觀

目的就是為了拒絕不實用的空間規(guī)劃成為用戶享受自然的阻礙

效果圖

我們看到整個項目社區(qū)景觀讓用戶在歸家、游園，甚至是上電梯那一刻也能被這樣的自然綠意所包裹

大量外擺空間結(jié)合疊水瀑布環(huán)繞，整個園林的層次感非常豐富

內(nèi)部架空層也是完全敞開式的設(shè)計

效果圖

效果圖

效果圖

可以讓景觀與綠意自由地流淌進去，空間很自然地融合

這樣成本重度投入之后創(chuàng)造出都市人難以獲得的松弛感，確實是比較難得的

第二架空層功能配置上，同樣做到嚴格根據(jù)戶數(shù)做精研

為了更好兌現(xiàn)公區(qū)每一平米的生活價值，為此特意走訪了不同戶數(shù)規(guī)模8個交付小區(qū)現(xiàn)場，也因為樣本足夠真實

團隊發(fā)現(xiàn)相比橢圓機、跑步機那些所謂高大上的器械

反而是乒乓球更受用戶真實喜愛

于是項目按照每個乒乓球桌服務(wù)200戶左右的最高使用率，兒童活動區(qū)戶均0.4-0.7平相對合理面積去配置功能區(qū)域，兒童區(qū)也提前考慮了家長休憩的需求

所以你會發(fā)現(xiàn)什么

就是貝好家的產(chǎn)品主張居然如此簡單直白

確實如此，我和貝好家的負責(zé)人聊了一會天，他有個詞我覺得說得很好

叫：好的設(shè)計是誠實的

最初我還不太懂為什么要用誠實來形容產(chǎn)品設(shè)計

但我們可以想象下

我們供應(yīng)的產(chǎn)品到底是為了買房的人服務(wù)還是住房的人服務(wù)的

很多人可能覺得差不多，但我們仔細咀嚼，很多產(chǎn)品的呈現(xiàn)是不是只是考慮購房者買房當(dāng)下所做的準備

很多濃墨重彩的設(shè)計是不是也只是希望，用戶當(dāng)下看的時候喜歡，而不是用的時候

或許這二者之間

也就是設(shè)計是炫技還是誠實的區(qū)別

效果圖

本質(zhì)是讓項目兼具審美的同時，整體的設(shè)計表達又呈現(xiàn)出強烈的實用主義

02

好，來體會一下

這些東西很難么，其實都不難，說出來的東西哪家開發(fā)商不會做，但是愿意做并且充分付出意志力去執(zhí)行的企業(yè)也確實沒有

所以好設(shè)計也只是開始

更重要的關(guān)鍵其實在于：過程還原

這次我還在景觀設(shè)計看到了一個很有意思的概念

效果圖

屋頂菜園

一是契合很多奉賢本地客戶老家宅地采摘果蔬的需求，二是讓用戶未來親近自然的同時，也能很好培養(yǎng)鄰里關(guān)系和親子關(guān)系

但涉及到具體落地問題

小區(qū)設(shè)置多少菜地合適？菜地建好之后如何分配，后期又怎么保證長久運營？

很多時候執(zhí)行的偏差正是因為把過程想得太簡單

那貝好家怎么做的

整個團隊選擇了最笨的辦法，就是親自去到優(yōu)秀樣本面前去看去感受，前后三次奔赴成都麓湖沚院實地調(diào)研

1、關(guān)于菜地設(shè)置，根據(jù)沚院的經(jīng)驗再按照小區(qū)戶數(shù)比例在物業(yè)用房屋頂共設(shè)置55塊菜地，采用中簽搖號的方式進行菜園分配，一年一輪換

2、另外又進行了部分優(yōu)化，將每塊菜地面積擴大至3平，覆土30厘米，菜畦寬度也增加至50厘米

3、包括后期運營也會采用業(yè)主自治的形式，再由物業(yè)提供自來水、燈光安裝

這就是過程還原的力量

對于貝好家而言，好像不太在乎在營銷階段取悅購房者，但對于如何做好一個小區(qū)卻有著無比的偏執(zhí)

這樣的偏執(zhí)不只在明面上

更在于那些看不見的地方，也是為了解決用戶真痛點

再給大家看幾個細節(jié)

比如供應(yīng)鏈整合，內(nèi)部會率先反向提資需求

不僅提前預(yù)埋智能化條件，還要求主要精裝電器定標前供方均需簽署承諾函，就是想要給到用戶一個真正可兼容的鴻蒙生態(tài)

而背后過程

就是歷經(jīng)3輪選型，涉及超過50個產(chǎn)品反復(fù)溝通對比，僅與自動晾衣架廠商談判就耗時約一個半月

這樣的細節(jié)還有很多，好比未來直飲水濾芯的更換都幫忙和廠家談了確保2年內(nèi)按成本價執(zhí)行

精裝選型也不是品牌邏輯而是以功能導(dǎo)向，基本都是零售功能滿配款

也才有了交付給客戶淋浴模式、如廁模式等智能化場景

在淋浴模式下未來你每一次沐浴，花灑噴頭會自動排除冷水給到身體最舒適的水溫，換氣扇自動打開，冬季電熱毛巾架又會自動幫助你烘干衣物

這是智能化給到生活最大的便利

除此之外

基于六感智能系統(tǒng)，就連一直以來最困擾用戶的噪音也得到了體系化解決

包括通過場地點位分時段測試確認門窗選項，避免鏡像戶型插座對穿，以及設(shè)備管材增加隔音措施等等

尤其是針對樓上樓下鄰居的噪音，又特意增加樓板5毫米隔音墊，這對于需要安靜在家獨處的人來說簡直太重要了

在貝好家有一個理念叫：懶生活

我們說怎么才叫懶生活

懶不代表什么都不做，這需要前期周密的思考再結(jié)合產(chǎn)品端徹底落位，在有限的空間創(chuàng)造盡可能多的節(jié)點給到用戶無限便利

才可能讓客戶回到家呈現(xiàn)一種慵懶自在的狀態(tài)

這種有溫度的產(chǎn)品，未來你住進去的時候就感覺像是一直和老朋友在一起

低調(diào)但又很懂你

03

這也是為什么我一直認為戰(zhàn)略再怎么高級都抵不過執(zhí)行力的浪漫

但浪漫是要費錢的

而貝好家還選擇把它花在讓房子擁有更長期的價值上：給用戶選擇

回憶下一般我們買房什么流程

差不多是開發(fā)商提供既定的戶型既定的精裝然后用戶再在為數(shù)不多的戶型圖中挑選一個差不多的面積段

但在貝好家看來

提出可變戶型的背后，更重要的不只是可變，而是全周期可變

可變戶型圖

首先是所有面積段可選擇

負責(zé)人告訴我前期有過嚴謹?shù)目蛻粜枨蠼y(tǒng)計

根據(jù)貝好家太原項目的經(jīng)驗，成交的165組可變 106m2戶型，其中32%選擇兩居，38%選擇三居，17%選擇短期兩居未來三居，13%選擇短期三居未來兩居

于是項目最終決定做到約97平、118平、139平所有戶型可變，這意味著用戶可以買到任一自己想要面積段的空間定制

另外全周期可變就在于

選擇兩房還是三房也不是一成不變

整個流程從銷售到交付再到未來二手交易，以及當(dāng)下也還在探索的墻體隨時可變

讓每一位用戶幾乎在任何時期的房型需求變化都能被精準照顧到

尤其滲透至二手交易

預(yù)判用戶需求是很難的，但無論下位買家提出幾房要求都可基于全周期可變提前定制，這極大提升了項目的二手談判溢價權(quán)，但對于企業(yè)就是成倍建筑成本投入

再比如交付滿配收納

分為交付柜體和加載柜體兩種解決方案，需求不同方案也不同

比如玄關(guān)、廚房收納屬于常規(guī)范疇，而類似電視背景墻、北房間結(jié)合飄窗加載成為兒童床這樣的個性化收納則可選擇交由開發(fā)商付費加載

如果按照立方米計算，部分戶型可釋放出的收納空間約等于200個24寸行李箱

我們說當(dāng)房地產(chǎn)投資屬性退卻，用戶換房周期不斷拉長

一套房子到底如何保持長久價值

貝好家給到一個方向，就是需求隨時可定制

因為客戶也會根據(jù)自身所處的不同生活階段而發(fā)生需求更改，未來需求進一步細分，而越有遠見的企業(yè)，也越關(guān)注客戶的長期利益

這是給到用戶更多選擇權(quán)的本質(zhì)

04

所以

貝好家是如何能夠做到的

當(dāng)我把這個問題拋給貝好家負責(zé)人，我本以為會聽到各種大數(shù)據(jù)報表非常理性的分析

但沒想到的是，內(nèi)部反而表現(xiàn)出極大的真誠

來自這三個方面

第一，是所有的產(chǎn)品推導(dǎo)轉(zhuǎn)化為客戶視角

貝好家很明顯有行業(yè)最完整的數(shù)據(jù)驅(qū)動，前期項目已經(jīng)走過全國20+城市，上百個項目、剖析近三年上海成交數(shù)據(jù)

但哪怕如此，依然選擇傾聽奉賢500余組家庭客戶聲音

就真的一戶戶來到客戶面前坐下來

而且是一個個面對面地聊

伴隨整個研發(fā)客戶視角的持續(xù)性滲透，也才決定了每一個痛點都可以在前期被充分暴露并解決

第二是基于自上而下頂層意識滲透

今年我們看過太多新項目之所以很好地呈現(xiàn)，背后正是依靠老板層面結(jié)合設(shè)計師強勢驅(qū)動，最終將用戶需求轉(zhuǎn)化為真實產(chǎn)品語言

這和以往地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的邏輯有很大不同

不過不太一樣的是

這種頂層意識在貝好家可以滲透到何種程度，并非一兩處

而是整整40篇

大概流程是：客戶層面確定需求→頂層推動→每個模塊獨立調(diào)研→反復(fù)推敲迭代→一體化設(shè)計→落地

所以當(dāng)我們埋下來看貝好家的產(chǎn)品細節(jié)

比如“能持續(xù)運營的水景”：物業(yè)前置介入精算水體面積（控制在300多平）、水泵數(shù)量等要素，交付后的水景也能實現(xiàn)常開；

比如“最近歸家路背后的巧思”：相比于重金打造的大門，增加小區(qū)西北次入口讓部分業(yè)主路程縮短約2分鐘，客戶歸家最短、最快也能被悉心照顧...

你看，這就是團隊的價值

把頂層意志理性化解構(gòu)，然后堅定不移地執(zhí)行，讓每個業(yè)主都能感受到未來社區(qū)交付后兌現(xiàn)的真實場景

第三個點

也最為關(guān)鍵，什么是貝好家更長遠的戰(zhàn)略

其實內(nèi)部定位一直非常清晰，圍繞C2M數(shù)據(jù)驅(qū)動背后

未來貝好家會成為一個平臺

和更多房企以及想要進入房地產(chǎn)企業(yè)的伙伴一起合作房地產(chǎn)項目

這也是為什么今年我們看到貝好家唯二兩個獨立操盤項目，一個在上海奉賢新城，另一個又是成都核心高端地塊

本質(zhì)就是在告訴市場

成都項目作為城市塔尖面向豪宅市場，上海奉賢貝漣C1通過品質(zhì)打樣輸出改善樣本

所以對于上?！し钯t新城·貝漣C1

從一開始就肩負著成為既是客戶期待的改善樣本，也是行業(yè)期待的合作樣本

這樣的使命而來

05

所以討論貝好家到底在討論什么

房子從投資屬性金融產(chǎn)品回歸到消費屬性居住產(chǎn)品，從金融邏輯回歸到制造業(yè)的邏輯

最大的回歸，是回歸到客戶

而對于貝好家而言，這不是我們第一次對接，去年去到北京和貝好家CEO阿甘碰面，我本以為會聽到一個殺伐果斷的故事

最后得知貝好家基于客戶數(shù)據(jù)的100個課題已經(jīng)研究超20多個

而現(xiàn)在一年時間過去了

當(dāng)外界還在試圖揣測貝好家是不是開發(fā)商的時候

關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)這塊業(yè)務(wù)，如今貝好家再一次真實兌現(xiàn)在每一位客戶面前，以及當(dāng)下每一位地產(chǎn)同行面前

并且完全超預(yù)期兌現(xiàn)

我們或許都知道行業(yè)的難

不僅是房產(chǎn)銷售，項目開發(fā)包括中介服務(wù)市場都陷入一個淡市周期，但就是在這樣的周期里，是選擇等待，還是選擇躺平，還是做點什么

這都是關(guān)乎價值觀的選擇

客戶為本這句話聽起來有點像是口號，但基業(yè)長青也正在于此

一直以來對于貝殼是這樣

如今貝好家奉賢項目、成都項目也會如此，上?！し钯t新城·貝漣C1展廳也即將在奉賢天街開放，各位真的可以來現(xiàn)場感受下這位跨界玩家的作品到底有何不同

未來也還有更多貝好家參與項目在全國落地

真的到了那個時候

對于當(dāng)下購房者來說的選擇或許更加明確就是：選擇什么樣的企業(yè)

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6192篇原創(chuàng)文章

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計變更原因，以上示意圖、效果圖、實景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準。發(fā)布時間：2025年8月