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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

提到中海地產(chǎn)，大家這幾年對這家房企的標(biāo)簽似乎有了一些變化，從早期的利潤王到如今的一線城市王者，這家老牌央企也迎來了不小的變化。

作為中建集團(tuán)一直以來地產(chǎn)業(yè)務(wù)最大的平臺之一，中海地產(chǎn)一直都是行業(yè)的黃埔軍校，從地產(chǎn)建造的角度來說，中海代表著主流開發(fā)運(yùn)營第一梯隊(duì)的綜合水平。

隨著存量時代的來臨，過往較為穩(wěn)健的中海地產(chǎn)，似乎走向了另外一個極端。特別是近幾年的一線城市豪宅戰(zhàn)略的實(shí)施，都有很多賭的成分。

特別是重點(diǎn)布局的北京市場，去年到今年已經(jīng)耗資幾百億布局，但是其背后去化與利潤表現(xiàn)似乎差強(qiáng)人意，也側(cè)面反映，如今的一線城市并沒有想象中那么風(fēng)光。

北京市場，從這五年的整體格局來看，絕大多數(shù)民企與本土國企集體出局，如今還能在北京拿地開發(fā)的也就幾家央企與外來的地方國企。

曾經(jīng)的北京一個首創(chuàng)，首開兩大巨頭，如今都已經(jīng)虧到吐血的程度，京城國企完全被超級央企持續(xù)碾壓，京城也正式進(jìn)入比拼產(chǎn)品的好房子時代。

2024年的北京市場，勝利者是中海地產(chǎn)，憑借多個熱銷高端項(xiàng)目，持續(xù)霸屏北京市場，并且熱度也延續(xù)到今年年初。

不過2025年第二季度一開始，市場似乎又開始轉(zhuǎn)冷，但是中海地產(chǎn)在北京市場的豪賭仍然還在繼續(xù)。

過去7個月里，中海地產(chǎn)在北京土拍市場已經(jīng)砸下了近380億元（不包括聯(lián)合體拿地），對于一家千億央企來說，單一城市這種規(guī)格的拿地動作也是相當(dāng)少見。

分別是總價110.54億元的豐臺萬泉寺棚戶區(qū)改造地塊、153.32億元的朝陽酒仙橋組合地塊、40.08億元的豐臺西南郊冷庫及周邊城中村改造地塊，以及此次以75.02億元拿下的海淀樹村地塊。

8月8日發(fā)布了新政策，不管是五環(huán)外不限套數(shù)，還是只限新房網(wǎng)簽的公積金提取支付首付，都是顯而易見的利好新房。

新政后的首個周末，二手房成交情況變化不大，倒是新房市場，幾個熱門樓盤熱度更上一層樓了。

北京樓市兩極分化繼續(xù)加劇。二手房依然在持續(xù)“以價換量”，且成交量還在放緩。

部分新房則在新政加持下，加速去化。不過還有更多樓盤依然去化艱難。北京中海地產(chǎn)驚喜之外，遇到的困難仍然還是市場核心。

中海地產(chǎn)去年在北京的業(yè)績輝煌，其實(shí)大部分的功勞是來自中海旗下布局北京市場的另外一個團(tuán)隊(duì)：中海新城。

而去年，西城區(qū)二環(huán)內(nèi)熱銷的豪宅京華玖序項(xiàng)目，讓這兩家兄弟公司的競爭格局悄然生變。

簡單來說，之前的北京布局的配菜選手反倒遠(yuǎn)超硬菜團(tuán)隊(duì)，這在中海地產(chǎn)內(nèi)部來說都是無法遮蓋的事實(shí)。

因此今年，北京中海團(tuán)隊(duì)豪宅幾百億拿地，也就是想為自己證明：誰才是北京中海的嫡系團(tuán)隊(duì)，誰才是真正的中海北京地區(qū)的發(fā)言人。

不過中海雖然歸為超級央企，但是骨子里仍然還是現(xiàn)金流玩法，這也是中海在建造方面的核心優(yōu)勢，成本優(yōu)勢大，能夠做到快速開發(fā)回款。

中海地產(chǎn)在北京市場直接把高周轉(zhuǎn)運(yùn)營帶到了新的標(biāo)準(zhǔn)，拿地到開盤直接縮短到45天，直接讓其他競爭對手汗顏，中海在北京玩出了很多民企未有的速度與激情。

這種操盤思路在市場上行絕對是沒問題的，也符合中海一貫的利潤為王特點(diǎn)，但是在北京如今這種產(chǎn)品內(nèi)卷的市場下，稍不留神口碑就會崩塌。

近一年，中海北京在北京的項(xiàng)目維權(quán)聲音不斷，中海富華里和中海寰宇未來的業(yè)主甚至發(fā)布了聯(lián)合維權(quán)聲明，認(rèn)為中海地產(chǎn)在兩個項(xiàng)目均存在虛假宣傳等情況。

從公開資料及社交平臺看，還有中海匯德里業(yè)主反饋樓盤出現(xiàn)樓體滲漏、建設(shè)進(jìn)度拖沓、空調(diào)外機(jī)格柵設(shè)計漏洞等，中海京叁號院被指存在偷換沙盤、園林減配等，中海長安譽(yù)被投訴存在簽不平等條款、外立面施工事故等。

基本上這些項(xiàng)目對于中海品牌在北京的打擊還是非常大的，特別是對于北京中海團(tuán)隊(duì)來說，已經(jīng)砸了幾百億，后續(xù)銷售壓力可想而知。

當(dāng)下，中海地產(chǎn)在北京最有錢的三個區(qū)——海淀、朝陽、西城，都有了自己的高端標(biāo)桿項(xiàng)目，高端產(chǎn)品定位、物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、市場口碑支撐對于中海都將是一大挑戰(zhàn)。

隨著中海在北京市場的外部壓力與內(nèi)部競爭等多重BUG加持下，團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定度迎來歷史考驗(yàn)，從今年年初到現(xiàn)在，北方大區(qū)與北京中海都迎來了一批高管變動。

前中海地產(chǎn)北部大區(qū)分管營銷副總刁鵬與前中海北京分管投資開發(fā)副總王XY同一時間離職，或許也是中海北方戰(zhàn)隊(duì)的又一次重新洗牌。

從如今北京頭部房企動態(tài)來看，今年四大央企北京地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人都迎來了變化，中海北京公司的內(nèi)部廝殺已經(jīng)把京城其他房企逼到了絕境。

然而，大家以為今年下半年中海北京應(yīng)該不會有什么人員變動，因?yàn)橐呀?jīng)夠折騰了上半年，整個北京地產(chǎn)市場操盤手都處于極度迷茫。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，中海北京公司似乎并沒有停下腳步，這次調(diào)整的是產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)空降龍湖系研發(fā)總樊悅。

樊悅，80后，女性產(chǎn)品人。 早期任職鴻坤地產(chǎn)，加盟龍湖地產(chǎn)多年，從PM一直做到天津龍湖研發(fā)總，隨后擔(dān)任北京龍湖研發(fā)總。

2024.7月，樊悅正式離職龍湖加盟中海地產(chǎn)總部，擔(dān)任建筑設(shè)計高級經(jīng)理，并且牽頭整體中海地產(chǎn)全國建筑方案的審批與產(chǎn)品研發(fā)。

從地區(qū)到集團(tuán)總部，也完成了龍湖系到中海系的蛻變，熟悉中海的朋友應(yīng)該知道，近三年，中海產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)都迎來了大批量更替。

數(shù)十位萬科，龍湖系產(chǎn)品人加盟中海地產(chǎn)，從總部到地區(qū)也形成了中海海之子與外聘產(chǎn)品高管的兩大陣營。

值得關(guān)注的是，早在2023年6月就加盟中海北京擔(dān)任設(shè)計負(fù)責(zé)人的姜然，如今似乎有點(diǎn)尷尬，集團(tuán)空降了一位新人，自己的位置已經(jīng)不太穩(wěn)了。

姜然，85年出生，2008年本科畢業(yè)于天津大學(xué)建筑系，2011年碩士畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系。

碩士畢業(yè)之后直接加盟北京市建筑設(shè)計研究院，開啟建筑設(shè)計生涯，2016年加盟萬科北京公司，正式成為地產(chǎn)經(jīng)理人。

萬科7年時間，從基層到管理多項(xiàng)目設(shè)計管理，到2019年全面主持北京萬科設(shè)計團(tuán)隊(duì)工作，可謂是萬科產(chǎn)品人才中的佼佼者。

從主持中海北京公司設(shè)計團(tuán)隊(duì)的這幾年，中海也經(jīng)歷過不少高光時刻，不過這幾年的產(chǎn)品維權(quán)確實(shí)非常多。

如今這種尷尬局面，會不會需要外人背鍋，小編無從驗(yàn)證，但是從集團(tuán)本次調(diào)任看出來，集團(tuán)對北京的整體狀況肯定是不滿意的。

另外一個重要信號，中海地產(chǎn)是唯一頭部房企仍然維持三級管控體系的，未來會不會取消區(qū)域公司？如今在內(nèi)部也是討論最激烈的話題。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，如今可以肯定的是，中海也會慢慢對區(qū)域平臺減少編制與職能，很有可能參考華潤置地的配置，慢慢取消大區(qū)平臺，回歸二級管控。

并且取消區(qū)域平臺策略，中海有著自己的算盤，會根據(jù)區(qū)域的經(jīng)營情況推進(jìn)，而不是其他房企一刀切的全面大調(diào)整。

不管如何，北京中海的經(jīng)營壓力已經(jīng)到了極限，但是僅僅通過換人來應(yīng)對市場波動與本身運(yùn)營方面的短板，恐怕也不是長久之計。

今天就聊到這里， 對中海地產(chǎn)還有想分享的 ，都可以留言討論，感謝大家。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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