北京章哥,房地產從業(yè)20年,通曉業(yè)內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問,我十年前因為要落戶成都所以買了套房,地段不太好所以沒怎么升值。之后這些年我一直在北京工作,已婚,孩子五歲,現在頭疼的是北京戶口估計還得至少七八年呢,只能說是在孩子中考前辦下來應該沒問題。所以我們一直在猶豫是否買房,尤其是是否買學區(qū)房,想請教您的看法。
主要是我們現在的資金不多,即便賣掉成都的也勉強能湊到150萬。而成都還不太想賣,畢竟是個最后的退路。
A:
1、成都的這套房價值多少錢?或者說如果不賣掉這套的話,手中資金多少?如果百萬左右,且能支撐上萬的月供,那我建議在近郊買,既能自住,也增加了職住分,對落戶有幫助。
2、不過成都現在均價也小2萬呢吧,就算您家這套房沒怎么升值,那至少也得單價上萬,一套房大幾十萬得有了吧?那如果不賣房,手中現金也就幾十萬,在北京買不買的就看是否愿意增加職住分了,居住的話估計既比較遠,面積也不會多大。
3、買學區(qū)房是不太建議的。以150萬的首付,在東西海肯定買到的都是占坑兒房,溢價高,居住的性價比低。而且既然是非京籍,孩子也很難進入對口校,概率很低,只能是以得到東西海的學位為主了,學區(qū)房也就意義不大了。
買在朝陽區(qū)倒是能提高進入對口校的概率,但這總價的學區(qū)房溢價也不低,跟東西海的平均值差不多,看自己是否能接受了。
4、總之我的看法是,首先買東西海的學區(qū)房意義不大,花了同等的學區(qū)溢價,但卻得不到和京籍同等的待遇。買在朝陽好一些,但溢價也不低,居住的性價比不高。
至于是否賣掉成都的則看是否能找到適合居住的房源+是否愿意增加職住分了。而如果不愿賣掉成都房子,那就只看是否增加職住分了。我沒有明確的建議,只能列出這些情況,看自己的選擇了。
僅供參考。
二
Q:
請問,請以您開發(fā)商的身份實話實說,業(yè)委會有沒有可能串通物業(yè),紅臉白臉的演戲,共同拿捏業(yè)主?
因為我發(fā)現,我們小區(qū)的業(yè)委會等人雖然表面上代表了業(yè)主的公共利益,對開發(fā)商也管理的很嚴格,斗爭的很激烈,但總有一種表演的感覺。而且他們要求物業(yè)干的那些事,本來就是物業(yè)應該干的,或者是根本無法干成的,是故意留出空間來讓業(yè)委會發(fā)揮的。
比如業(yè)委會成員經常檢查衛(wèi)生,一天能在群里發(fā)無數條消息,但這些本來就是物業(yè)的正常保潔工作啊,你檢不檢查他們都會干。還有很奇怪的是,無論什么設施壞了,物業(yè)從不主動維修,而是必須等到業(yè)委會的人在群里下指令才去。那我就奇怪了,物業(yè)都是瞎子嗎?非得把這功勞留給業(yè)委會,也太有儀式感了吧?
還有上次電梯維修的問題,物業(yè)報價7萬多,業(yè)委會看上去據理力爭,代表大家和物業(yè)反復談判,七八次才把價格降到了3萬多。但我總感覺不對,這不是應該電梯公司報價的嗎?物業(yè)為什么越俎代庖?而且問題是,差距這么大,物業(yè)怎么敢提出方案的?這些都是有行業(yè)標準的,用的著談判七八次嗎?總之他們給我一種欲蓋彌彰的感覺,表演成分也太用力過猛了。
還有地下車庫的收費標準問題,物業(yè)開價700一個月,這簡直就是開玩笑,根本就不可能有業(yè)主同意。又是業(yè)委會反復的拉鋸,最后定為240。但在我看來,240仍然是高,旁邊小區(qū)才180。但既然是從700砍下來的,業(yè)主們也就都不好說什么了。但不光是我,很多人都覺得這事蹊蹺,感覺有串標的嫌疑。
尤其最近業(yè)委會成員有些肆無忌憚了,幾乎成了小區(qū)的太上皇,在業(yè)主群里動不動就打壓不同意見,誰敢忤逆他們就群起而攻之,他們隱隱然已經有物業(yè)的代言人或上級領導的意思了。
所以我懷疑業(yè)委會已經發(fā)展成了惡龍,甚至他們很可能從一開始就是惡龍,是跟開發(fā)商物業(yè)串通好之后才上崗的。而業(yè)委會理論上說歸業(yè)主監(jiān)督,但實際上根本沒人能監(jiān)督他們,他們才是小區(qū)的無冕之王。
A:
1、您的懷疑只能是懷疑,有證據嗎?如果沒有證據,那我代表開發(fā)商的物業(yè)說一句:您的懷疑很有道理,但是P用都沒有。
2、其他的不多說,免的讓您覺得社會太陰暗。我?guī)筒簧厦Α?/p>
三
Q:
請問,我老家山東泰安的,我按您的公式算了一下我們這學區(qū)房的溢價,比例竟然比北京還高,達到了40%以上,小戶型的50%,這都不合理了吧?所以我想讓您幫忙看看,我計算的對不對?錯哪了?如果我沒算錯,那為什么會這么高?
A:
1、我只是略懂北京的房子,對外地的都不熟。但這個計算溢價的方法是全國都通用的,甚至說只要是“租購不完全同權”的地區(qū),這個方法都通用。除非是租房也能享受同等的入學待遇,那這計算方法才失效。
2、學區(qū)溢價高達50%,這談不上合理不合理,反正也不是必須品,那就看自己是否接受了?;蛘哒f萬物存在既合理,未必是合乎情理,而是說背后自然有其邏輯。
3、為什么這么高?商品價格是由供需關系決定的,在優(yōu)質資源數量少+需求家庭多的情況下,溢價自然越搶越高唄。
在大部分中小城市,優(yōu)質學校的資源都比北京少的多,戶均下來更少,這本身就更容易加劇競爭。再加上這些城市的房價遠低于北京,也就是基數低,那能掏錢參與競爭的賣家就多,也就更容易抬高溢價。這就跟股市似的,低價股更容易被爆炒升值,茅臺則難度更大。
4、當然這只是我瞎猜的,具體是不是這種情況我不知道。每座城市都有自己的特點,我說的只是一部分共性而已。
僅供參考。
四
Q:
請問,我之前咨詢過您,就是大興別墅的,但還是決定買,只是為了改善自住。但是沒想好是買獨棟還是疊墅,想聽聽您的看法,未來這兩種房哪個更好賣?獨棟會不會因為土地稀缺而更加保值???
A:
1、理論上是獨棟的因為土地而更保值,但現實中沒出現這種情況。因為咱們的土地國有,甭管多少年使用權,誰心里都沒太拿土地的本質當回事兒,反而更重視的是配套,也就是地段兒價值。之所以出現市區(qū)老破小比郊區(qū)大別墅更保值好的現象,就因為咱們不是太重視土地。
2、再一點,就算土地是自己的又能怎樣呢?真的能報個翻建計劃就隨便蓋嗎?不可能的,連農村宅基地都不讓,何況國有建設用地呢。確實有很多別墅區(qū)違規(guī)翻建或擴建了,但畢竟是違規(guī),賣的時候就沒法兒賣了,因為違建都有登記,出手時會被禁止交易。
所以理論上是擁有土地越多的房子價值越高保值越好,但現實中都差不多甚至還更弱,土地價值體現不出來。
3、所以在我看來甭糾結哪種房子更好賣了,關鍵還是看出手時的掛牌價吧,便宜的才更好賣。人們買的未必是便宜,但所有人都是想占便宜的,只要掛牌價明顯低于平均市場價就都不難賣。
僅供參考。
五
Q:
請問,聽您的建議,想找性價比高的房子,但是在通州和房山都難度挺大,租金收益率竟然真的低于朝陽和豐臺,很失望。但是中介也勸說近郊的房子以投資為主,因為潛力大。我現在有些不知道怎么辦了,想請您幫我分析一下。
A:
1、您的預算還是上次說的120萬首付+1萬月供是吧?那在市區(qū)就是只能買到小戶型,郊區(qū)才能面積大些的啊。
另外郊區(qū)房子的租金收益大多略低于市區(qū),否則誰還大老遠的去郊區(qū)租房?。康@不算劣勢,只能說是郊區(qū)的特點而已?;蛘哒f是郊區(qū)出租房的無奈,是市場規(guī)律造成的,沒辦法。
2、中介說郊區(qū)房子的潛力大,我只能說部分板塊或小區(qū)有可能吧。但到目前為止,郊區(qū)大部分小區(qū)也只是跟上大盤而已,能超出的小區(qū)并不多。
這就跟上學時的普班+實驗班似的,普班里確實有成績進步大的,因為起點低,理論上的提升空間大。但現實中這種情況不是太多,屬于小概率事件,強者恒強才是大多數情況。
3、我好像沒什么可分析的,就是這現狀。我上次也說了,按照您的要求,市區(qū)是沒這種大兩居或小三居的,只能去郊區(qū)。而房子是用來住的,郊區(qū)房子更是自住為主,其他方面的期望值別太高。
僅供參考。
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