觀點(diǎn)網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩仍在持續(xù)，即便是素有穩(wěn)健之名的REITs，也難免在這場(chǎng)風(fēng)浪當(dāng)中觸礁翻船。

8月22日，招商局商業(yè)房托披露2025年中期業(yè)績(jī)。

從基金層面來(lái)看，期內(nèi)，該基金實(shí)現(xiàn)收益2.25億元，同比減少15.5%，物業(yè)收益凈額下降16%至1.69億元。

底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面，在市場(chǎng)供需失衡壓力及部分項(xiàng)目大面積租約到期影響，招商房托整體物業(yè)組合的出租率從2024年末的90.6%下降至84.5%，各項(xiàng)物業(yè)的租金亦出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)。

派息方面，招商房托計(jì)劃每基金單位分派0.0558港元，較去年同期減少7%，年化分派率同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至9.1%。

有投資者轉(zhuǎn)述稱，在8月22日下午召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商房托的基金管理人表示，“總體來(lái)看，雖然整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境還是偏冷，我們租金的壓力也存在，但我們也通過(guò)各種運(yùn)營(yíng)舉措，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)的穩(wěn)健?！?/p>

基金層面

在招商局商業(yè)房托的2.25億元的收益當(dāng)中，租金收入占比接近九成。上半年，該基金實(shí)現(xiàn)租金收入1.96億元，與2024年同期相比，減少17.9%。

其中，招商局航華科貿(mào)中心的租金收入降幅最為明顯，期內(nèi)僅實(shí)現(xiàn)3220萬(wàn)元的租金收入，與去年同期相比，出現(xiàn)腰斬；其次，新時(shí)代廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入3370萬(wàn)元，同比減少33.8%，數(shù)碼大廈租金收入下降6.4%至2330萬(wàn)元。

不過(guò)，由于科技大廈、科技大廈二期及花園城項(xiàng)目的租金收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，對(duì)沖了一定的下滑壓力。

此外，報(bào)告期內(nèi)，招商局商業(yè)房托基金的物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)支為5600萬(wàn)元，同比去年減少13.91%，物業(yè)管理費(fèi)占物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)支的42.1%，為2370萬(wàn)元，占比最大；其他稅項(xiàng)及營(yíng)運(yùn)管理人費(fèi)用分別占物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)支的36.1%和16.2%。

扣除物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)支后，報(bào)告期間的物業(yè)收益凈額為1.69億元。

分派來(lái)看，于報(bào)告期間的可分派收入為5746萬(wàn)元，同比2024年減少了7.35%。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，基金管理人表示，這一降幅明顯低于收益降幅，主要得益于年初完成了40億元人民幣貸款的置換，綜合利率下降了35個(gè)基點(diǎn)，從3.17%降至2.8%。

根據(jù)可分派收入，于報(bào)告期間基金單位持有人每基金單位分派為0.0558港元，較去年同期減少7%。按2025年6月30日基金單位收市價(jià)1.23港元計(jì)算，相當(dāng)于按年計(jì)算的分派收益率為9.1%，同比減少1.9個(gè)百分點(diǎn)。

會(huì)上，該基金管理人認(rèn)為，盡管收益率較去年同期有所下降，但在目前這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，招商房托還是保持了一個(gè)穩(wěn)定的分派能力。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2025年6月30日，基金的總資產(chǎn)為99.28億元，其中的投資性房地產(chǎn)是88.2億元，負(fù)債端的銀行的借款總額是40.93億元，本期資產(chǎn)負(fù)債率為41.2%，負(fù)債總額占資產(chǎn)總值的百分比則微增0.6個(gè)百分點(diǎn)至55.4%。

投資者表示，該基金管理人于會(huì)上明確，未來(lái)一兩年，招商房托計(jì)劃利用杠桿去取得更多的項(xiàng)目。

同時(shí)，該基金管理人表示，未來(lái)招商房托不局限于商業(yè)物業(yè)，只要是能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)回報(bào)的這些物業(yè)都會(huì)去考慮，包括酒店、學(xué)生公寓等等。

“當(dāng)然，可能第一步會(huì)小一點(diǎn)，穩(wěn)妥一點(diǎn)，像學(xué)生公寓這些可能是比較好的一個(gè)標(biāo)的，我們希望在不久的將來(lái)，會(huì)有好消息給大家”，上述投資者轉(zhuǎn)述基金管理人話語(yǔ)表示。

商業(yè)客查閱發(fā)行，報(bào)告期末，招商房托的物業(yè)組合總估值為88.19億元，較2024年年末下降了1.9%。

提及估值層面，該基金管理人表示，就現(xiàn)有資產(chǎn)組合而言，下半年，基金會(huì)繼續(xù)關(guān)注業(yè)態(tài)的優(yōu)化和租約到期的管理，以鞏固現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)的韌性。

運(yùn)營(yíng)層面

受市場(chǎng)供給持續(xù)增加、有效辦公需求不足、企業(yè)辦公方式轉(zhuǎn)向靈活多樣化等因素影響下，過(guò)去幾年，全國(guó)商辦市場(chǎng)面臨著較大的經(jīng)營(yíng)壓力，空置率上行、租金下調(diào)成為了當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

相關(guān)投資者轉(zhuǎn)述稱，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商房托基金投資委員會(huì)主席李堯表示，在這種充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，招商房托的資產(chǎn)組合也面臨著一定的壓力。

據(jù)了解，招商房托的底層資產(chǎn)為六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，分別是位于深圳市的新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、花園城購(gòu)物中心以及北京的招商局大廈。

截至今年上半年，招商房托整體物業(yè)組合的出租率是84.5%，較2024年年末的90.6%減少了6.1個(gè)百分點(diǎn)，而寫(xiě)字樓的平均出租率下降了8.6個(gè)百分點(diǎn)，到81.2%。

“主要是由于科技大廈二期及新時(shí)代廣場(chǎng)有部分租約到期所致”，招商房托基金管理人表示。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，報(bào)告期末，招商房托所持六個(gè)資產(chǎn)均面臨著不同程度的壓力。

其中，新時(shí)代廣場(chǎng)因大面積租戶的租約到期，其出租率從2024年底的74.1%大幅下降至56.4%，此外，該項(xiàng)目于期內(nèi)試圖通過(guò)“以價(jià)換量”的方式來(lái)吸引新租戶入駐，導(dǎo)致其租金降至144.6元/平方米，減少3.47%。

招商房托基金管理人也提到，新時(shí)代廣場(chǎng)充滿挑戰(zhàn)性，“在過(guò)去包括在未來(lái)，它可能都是我們經(jīng)營(yíng)的難點(diǎn)?！?/p>

不過(guò)，針對(duì)新時(shí)代廣場(chǎng)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)，該基金管理人也表示，未來(lái)將整合公司現(xiàn)有資源，提升資產(chǎn)的整體狀況；同時(shí)，項(xiàng)目還會(huì)設(shè)置一些靈活租期和商務(wù)條件，加大渠道拓展、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，來(lái)提高客戶粘性。

數(shù)碼大廈同樣受到部分租戶租約到期影響，其出租率下降了5個(gè)百分點(diǎn)至86.3%，租金也出現(xiàn)一定下調(diào)，至127元/平方米。

過(guò)往保持滿租的科技大廈，其出租率在期內(nèi)下降至97.4%，科技大廈二期的出租率則為89.5%，下降了10.3個(gè)百分點(diǎn)，兩個(gè)項(xiàng)目的租金分別為142.6元/平方米、120.9元/平方米。

該基金認(rèn)為，科技大廈表現(xiàn)較為穩(wěn)定，而科技大廈二期整體表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。

不過(guò)，值得注意的是，科技大廈于2025年有75.8%的租約面臨到期，占月租金收入的78.4%。

如若未能及時(shí)續(xù)租或換租，科技大廈的出租率于下半年將面臨較大的沖擊。

至于招商房托位于北京的寫(xiě)字樓項(xiàng)目招商局航華科貿(mào)中心，同樣采取了低價(jià)的策略，因此，其期內(nèi)租金大幅下降了16.2%至219.3元/平方米，不過(guò)，以價(jià)換量取得一定成效，其出租率達(dá)到92.2%，幾乎與去年年底保持同一水平。

而招商房托底層資產(chǎn)當(dāng)中唯一的一個(gè)零售物業(yè)則是位于深圳的花園城項(xiàng)目，報(bào)告期末，其出租率上升了4.7個(gè)百分點(diǎn)至98.2%，但租金下降4.4元/平方米至121.7元/平方米。

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