近日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》）。

《實(shí)施意見(jiàn)》有效期3年，共二十八項(xiàng)，明確了“一戶(hù)一宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和負(fù)面清單，明晰了農(nóng)村宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)。

明確“一戶(hù)一宅”標(biāo)準(zhǔn)

• “一戶(hù)”的認(rèn)定。符合以下4種情形之一的可認(rèn)定為“一戶(hù)”：

1、 夫妻與未達(dá)到法定婚齡子女同住的為一戶(hù)。

2、有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶(hù)，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請(qǐng)分戶(hù)。

3、是獨(dú)生子女的，結(jié)婚后可以繼續(xù)與父母為一戶(hù)，也可單獨(dú)立戶(hù)。

4、離異后無(wú)房一方再婚且配偶無(wú)房的可為一戶(hù)。

• “一宅”的認(rèn)定。由村（居）民自行向村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）申報(bào)，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）組織公示后無(wú)異議的，由村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）出具意見(jiàn)，并報(bào)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)街）審核確認(rèn)。各區(qū)人民政府要按照“以成員認(rèn)定、以戶(hù)取得”的原則，進(jìn)一步完善以戶(hù)為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認(rèn)定規(guī)則，不以戶(hù)籍分戶(hù)登記作為宅基地分配的前置條件。

• 其他情形。符合分戶(hù)建房條件，但未分開(kāi)居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶(hù)后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)，且實(shí)際使用的建筑面積沒(méi)有超過(guò)分戶(hù)后建房合計(jì)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的住宅，在符合村莊整體風(fēng)貌或整治后與周邊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)的情況下，視為多戶(hù)合并建房，每戶(hù)可認(rèn)定為“一戶(hù)一宅”。

明確存量宅基地房屋確權(quán)登記原則

1、1986年12月31日前已建成的農(nóng)村住宅，至今未擴(kuò)建或翻建，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議的，由村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）報(bào)鎮(zhèn)街審核同意后，予以確權(quán)登記。

2、有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實(shí)測(cè)房屋面積予以確權(quán)登記；

有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，1999年1月1日至2015年7月14日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶(hù)一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實(shí)測(cè)房屋面積予以確權(quán)登記。

3、無(wú)合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，2015年7月15日前已建成的，未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建設(shè)的農(nóng)村住宅，區(qū)規(guī)劃和自然資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)核查土地和規(guī)劃情況，根據(jù)不同時(shí)期管理政策確定房屋是否符合確權(quán)登記條件。對(duì)于符合分配宅基地建房資格的農(nóng)戶(hù)，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶(hù)一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，可申請(qǐng)辦理確權(quán)登記。涉及新增建設(shè)用地的，需補(bǔ)辦用地手續(xù)后申請(qǐng)辦理確權(quán)登記。

4、符合確權(quán)登記的農(nóng)村住宅，建房面積超過(guò)“一戶(hù)一宅”建房標(biāo)準(zhǔn)的，按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的面積予以確權(quán)登記，超過(guò)部分在登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄中注明不作為權(quán)屬面積登記。

5、存量宅基地房屋的建房面積標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府依據(jù)轄區(qū)歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農(nóng)村住宅，按現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)處理。

6、非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員存量宅基地房屋按以下原則確權(quán)登記：

（1）非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷(xiāo)登記后，依法對(duì)新建房屋及占用的宅基地予以確權(quán)登記。

（2）非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住宅的合法繼承人”。

（3）居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，經(jīng)該村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）出具證明并公示無(wú)異議的，可依法辦理確權(quán)登記，在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。

（4）農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

農(nóng)村宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)

新批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地每戶(hù)建筑基底面積控制在80平方米以?xún)?nèi)，建筑面積控制在280平方米以?xún)?nèi)，建筑層數(shù)不超過(guò)3層，根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設(shè)梯間和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必須按照已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙建設(shè)，不得擅自改變規(guī)劃。

對(duì)于村（居）民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建筑面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進(jìn)行建設(shè)。人均土地少、不能保障一戶(hù)擁有一處宅基地的地區(qū)，各區(qū)可根據(jù)轄區(qū)實(shí)際制定建筑層數(shù)、建筑高度控制標(biāo)準(zhǔn)。

已確權(quán)發(fā)證的宅基地可置換成拆遷安置房

為鼓勵(lì)村（居）民集中“上樓”居住，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，經(jīng)區(qū)人民政府審核批準(zhǔn)，可以按照其宅基地上已經(jīng)確權(quán)發(fā)證的符合規(guī)定的住房面積1∶1的比例，在相鄰區(qū)域置換成拆遷安置房；

宅基地住房確權(quán)面積小于280平方米的，超出確權(quán)面積部分按安置房建設(shè)成本價(jià)交納費(fèi)用后進(jìn)行置換，置換總面積最多不超過(guò)280平方米，各區(qū)人民政府可以在省、市規(guī)定的宅基地建房面積標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)確定置換標(biāo)準(zhǔn)；

宅基地住房確權(quán)面積超出280平方米的部分，可予以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)制定。

此外，《實(shí)施意見(jiàn)》按照分類(lèi)施策原則，對(duì)于已納入城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃，暫未納入城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃且位于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)，暫未納入城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃且位于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外的村莊或村改居區(qū)域，分成3類(lèi)分別明確建設(shè)管理要求及程序，并對(duì)盤(pán)活存量土地提出明確要求。

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來(lái)源：廣州市人民政府辦公廳、羊城縱覽

--THE END--

本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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