南方財(cái)經(jīng)見習(xí)記者郭莎 記者鄭瑋 廣州報(bào)道

最近，走進(jìn)廣州市花都區(qū)新華坊的街坊們有種煥然一新的感覺：街道上原本外墻老舊、電線裸露的磚木房子，更新成了一幢幢窗明幾凈的新建筑，保持傳統(tǒng)風(fēng)貌的同時(shí)還引入了釘金銹等非遺體驗(yàn)館和大師工作坊，完成了從D級(jí)危房群到民俗文化街的蝶變。

與此同時(shí)，在廣州傳統(tǒng)中軸線附近的越秀區(qū)洪慶坊社區(qū)，一處名為小石集的連片危舊房屋也正進(jìn)行“原拆原建”。作為廣州中心城區(qū)首個(gè)小連片危舊房“原拆原建”的項(xiàng)目，其預(yù)計(jì)今年9月底完工，讓45戶居民徹底告別“憂居”的歷史。

從花都區(qū)的新華坊，到越秀區(qū)的小石集、共和村……今年以來，廣州多地舊改提速。廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月底，廣東全省已開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)750個(gè)，惠及居民近11萬戶，其中廣州已開工改造老舊小區(qū)123個(gè)，全省最多。

值得注意的是，南方財(cái)經(jīng)記者走訪了解到，這些加速落地的舊改項(xiàng)目背后，更多新的籌資方案、多方合作模式正在涌現(xiàn)，也折射著激活有效投資的新思路。比如，新華坊就探索建立了“經(jīng)營(yíng)權(quán)置換資金”融資方案，小石集項(xiàng)目則搭建了“線上+線下”溝通議事平臺(tái)，以更高效率征求、協(xié)調(diào)項(xiàng)目利益關(guān)聯(lián)方意見。

新方案、新模式帶活了新項(xiàng)目，而一個(gè)個(gè)舊改項(xiàng)目的落地也為廣州打開了新的增長(zhǎng)空間。2025年上半年，廣州全市固定資產(chǎn)投資同比正增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)4.1%的增速。從拆危到建新，廣州的城市更新正嘗試蹚出一條政企民三方共贏的新路子。

（越秀區(qū)洪慶坊社區(qū)小石集項(xiàng)目改造現(xiàn)場(chǎng)，郭莎/攝）

“量身定做”差異化籌資方案

資金難題是老房子改造項(xiàng)目最大瓶頸，不解決資金來源問題，老舊小區(qū)改造便無法落地。

面對(duì)這個(gè)關(guān)鍵問題，新華坊所在的花都區(qū)此前已有了危房改造的成功經(jīng)驗(yàn)，在全省率先出臺(tái)《危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》，創(chuàng)造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導(dǎo)居民承擔(dān)主要改造成本，形成了廣東首例業(yè)主“自籌資金、原拆原建”的“集群街2號(hào)”模式。

但是，當(dāng)建筑區(qū)域從獨(dú)棟變?yōu)槎鄺潟r(shí)，這種自籌的方式便很難落地。在此基礎(chǔ)上，新華坊和小石集兩個(gè)項(xiàng)目探索出了新的解題思路。

具體而言，新華坊選擇用未來經(jīng)營(yíng)權(quán)置換當(dāng)下的改造資金。按照這一方案，業(yè)主統(tǒng)一將新建筑20年運(yùn)營(yíng)權(quán)有償讓渡給區(qū)城投公司，然后選擇直接出資或間接出資參與改造，其中直接出資業(yè)主可獲租金全額返還，間接出資者則以部分租金抵扣國(guó)企改造危房的成本，其余作為收益。

經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，區(qū)城投公司作為“職業(yè)經(jīng)理人”獲取建筑改造后的租金溢價(jià)收益，承擔(dān)招商經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目管理的責(zé)任。20年運(yùn)營(yíng)期滿，房屋完整交還業(yè)主。

新華坊探索的這一模式讓業(yè)主坐享“新房+穩(wěn)定收益”雙重利好，企業(yè)獲得長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)空間，推動(dòng)多方共贏。

越秀小石集項(xiàng)目則采取的是“三方共擔(dān)”籌資機(jī)制：業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)。這一籌資模式得以順暢推進(jìn)的原因也在于存在多方共贏的基礎(chǔ)，業(yè)主收獲物業(yè)提質(zhì)增值、企業(yè)取得投資收益空間、政府實(shí)現(xiàn)城市更新提速，從而為項(xiàng)目改造注入“源頭活水”。

廣東合盛律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐清波律師對(duì)南方財(cái)經(jīng)記者表示，老舊居住物業(yè)由于關(guān)系到原業(yè)主生存空間，政府應(yīng)在政策上給予適當(dāng)傾斜，如能提供專項(xiàng)資金融資支持等將更有利于改造完成，而在商業(yè)物業(yè)改造中，可由業(yè)主自身或和引入的開發(fā)企業(yè)主體共同自主完成資金籌措，政府在后續(xù)商業(yè)發(fā)展的配套規(guī)劃上給予必要的支持。

新模式重構(gòu)連片式空間

錢的問題解決了，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中如何更高效協(xié)調(diào)企業(yè)、居民、街道等多方意見是影響舊改項(xiàng)目落地的另一個(gè)難題。

同樣面臨棟數(shù)多、涉及產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的協(xié)調(diào)問題，南方財(cái)經(jīng)記者注意到，新華坊和小石集各有辦法，創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了從獨(dú)宗單棟到多宗連片的突破。其中，花都區(qū)新華坊共19套房屋，12套為私人業(yè)主產(chǎn)權(quán)，經(jīng)多代傳承后產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，一戶最多有十幾位業(yè)主代表。面對(duì)聯(lián)排共墻結(jié)構(gòu)改造協(xié)調(diào)難度大、私人業(yè)主意見難統(tǒng)一的困境，新華街道、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)規(guī)自局、區(qū)屬國(guó)企與社區(qū)組成工作組和業(yè)主會(huì)議面談達(dá)50次以上，并針對(duì)個(gè)性化訴求開展多輪面對(duì)面溝通協(xié)調(diào)，最終推動(dòng)項(xiàng)目順利落地。

越秀區(qū)小石集項(xiàng)目則探索成立共同締造委員會(huì)，搭建“線上+線下”溝通議事平臺(tái)，一方面就項(xiàng)目建設(shè)方案廣泛征求利益關(guān)聯(lián)方意見，特別是幫助部分房屋面積存在爭(zhēng)議的業(yè)主查冊(cè)確權(quán)，并調(diào)整設(shè)計(jì)方案為其爭(zhēng)取利益最大化；另一方面街道工作專班也對(duì)可能受項(xiàng)目建設(shè)影響的周邊居民開展政策宣傳、說法釋理及訴求協(xié)調(diào)工作，最大限度爭(zhēng)取理解和支持。

基于業(yè)主們通過良好的溝通達(dá)成的共識(shí)，新華坊得以創(chuàng)新實(shí)施“多宗土地連片改造”模式，由花都區(qū)屬國(guó)企扮演“職業(yè)經(jīng)理人”角色，聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，以建筑外圍結(jié)構(gòu)勒角線為界對(duì)新華坊19間商鋪用地進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一報(bào)建，再通過統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商出租，成片連片提升低效用地商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)“多宗連片”自主更新。

與新華坊的改造模式類似，小石集項(xiàng)目也采用“統(tǒng)一設(shè)計(jì)、歸集產(chǎn)權(quán)、整體報(bào)批”的模式，對(duì)房屋進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，既確保改造后的建筑風(fēng)格和功能布局協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又解決了宗地權(quán)屬人不同的問題。

在改造過程中，老舊小區(qū)和老舊商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)也有所不同。

徐清波表示，居住危舊房的改造應(yīng)以消除房屋安全隱患、保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全、改善人居環(huán)境、完善配套功能和切實(shí)解決民生問題作為目標(biāo)，而商業(yè)危舊房的改造是否成功的影響因素更為復(fù)雜，除建筑物本身的物理改造效果外，后續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的變化、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力及當(dāng)?shù)氐墓芾淼绕渌蛩囟紩?huì)影響整體改造效果。

“拆危建新”背后的城市升級(jí)

改造翻新只是起點(diǎn)，除了“拆?！蓖?，城市更新更關(guān)鍵還在于如何通過“建新”落實(shí)“好房子”理念，將舊空間重構(gòu)升級(jí)，服務(wù)于人。

“環(huán)境確實(shí)變好了，但租金也在上升，人氣較之前有些不足。原先都是賣雞鴨魚肉的簡(jiǎn)單零售，當(dāng)業(yè)態(tài)升級(jí)后，是否還能容納商家，吸引消費(fèi)者？”走訪過程中，新華坊一戶商家向南方財(cái)經(jīng)記者表達(dá)了他的困惑。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向南方財(cái)經(jīng)記者表示，商業(yè)改造項(xiàng)目必須緊密結(jié)合街坊市民的實(shí)際需求與期望，同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)合理性，而不能單純追求時(shí)尚或高端化。若引入的業(yè)態(tài)與周邊環(huán)境和居民的實(shí)際消費(fèi)需求脫節(jié)，成本最終轉(zhuǎn)嫁到商家和消費(fèi)者身上，消費(fèi)者基于理性經(jīng)濟(jì)考量，自然會(huì)轉(zhuǎn)向更具性價(jià)比的選擇，從而導(dǎo)致項(xiàng)目人氣下滑。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，老舊商業(yè)物業(yè)的更新改造應(yīng)優(yōu)先保障滿足社區(qū)居民日常剛性需求的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如平價(jià)餐飲和生鮮超市，在此基礎(chǔ)上再逐步引入經(jīng)過“精品化”或“優(yōu)質(zhì)化”改造的新業(yè)態(tài)，形成梯度化、互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)組合。同時(shí)，積極傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，努力在服務(wù)升級(jí)與價(jià)格吸引力之間找到平衡點(diǎn)。

這批舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的更新改造，也是廣州重構(gòu)城市競(jìng)爭(zhēng)力的縮影。

面對(duì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換接續(xù)帶來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力，廣州正加大力度推動(dòng)城市空間重塑，以期為城市發(fā)展打開新的增長(zhǎng)空間、導(dǎo)入新的增長(zhǎng)活力。廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月底，廣東全省已開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)750個(gè)，惠及居民近11萬戶，其中廣州已開工改造老舊小區(qū)數(shù)達(dá)123個(gè)，為全省最多。

隨著全市多地舊改提速，積極信號(hào)開始顯露。2025年上半年，廣州完成固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)0.8%，高于廣東全省平均增速（-9.7%）10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州基礎(chǔ)設(shè)施投資增勢(shì)穩(wěn)定，增長(zhǎng)4.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資加快恢復(fù)，增長(zhǎng)4.1%。下半年，廣州也有一批舊改項(xiàng)目將迎來開工。2025年廣州市政府工作報(bào)告明確提出，全年要新開工改造老舊小區(qū)156個(gè)，完成城市更新固定資產(chǎn)投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。

未來，隨著更多新方案涌現(xiàn)、新項(xiàng)目落地，廣州城市更新正迎來更大活力，也為城市發(fā)展帶來關(guān)鍵支撐。