番禺萬博，又有大動(dòng)作！

今天，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了番禺南村新基村城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃的征詢意見公示，這個(gè)村的舊改藍(lán)圖正式浮出水面。

那么，它會(huì)帶來怎樣的改變？而在當(dāng)下的市場環(huán)境下，它能逆勢(shì)突圍嗎？今天，我們就來聊一聊！

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新基村地理位置十分優(yōu)越，其地處番禺南村鎮(zhèn)，東接金新大道，南鄰珠江鉑世灣，西靠華南新城，北至珠江后航道，與大學(xué)城隔江相望。

更關(guān)鍵的是，它緊鄰萬博CBD，近地鐵7號(hào)線員崗站，周邊南大干線、南沙港快速、華南快速等交通路網(wǎng)密集，區(qū)位優(yōu)勢(shì)拉滿。

根據(jù)規(guī)劃，新基村舊改范圍總用地面積24.8萬㎡，計(jì)容建面將從現(xiàn)狀大幅提升至64.32萬㎡，毛容積率從0.12躍升至2.59。

這意味著土地利用率將顯著提高，片區(qū)開發(fā)強(qiáng)度加大，能容納更多的人口與業(yè)態(tài)。

最讓人關(guān)注的，是規(guī)劃中釋放的5宗涉宅用地——這可能是萬博板塊最后一批大規(guī)模臨江住宅地塊，堪稱“王炸”底牌。

這5宗宅地容積率在5.3-5.4之間，雖然密度不低，但景觀優(yōu)勢(shì)無可替代。

其中3宗一線江景宅地正對(duì)珠江后航道，加之沿江建筑限高60米，保證了開闊的望江視野；另外2宗宅地，也能享二線江景。

大量居住用地，尤其是臨江宅地的供應(yīng)，將直接提升萬博板塊的居住品質(zhì)，為片區(qū)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的居住選擇。

配套方面，片區(qū)將新增1宗小學(xué)用地，與旁邊珠江鉑世灣已開學(xué)的華師附中番禺小學(xué)形成聯(lián)動(dòng)，為周邊社區(qū)提供更優(yōu)質(zhì)的教育資源。

商業(yè)商務(wù)用地的規(guī)劃，則有望與萬博現(xiàn)有商圈形成合力。

作為番禺商業(yè)核心，萬博已匯聚眾多知名商場和企業(yè)總部，新基村舊改項(xiàng)目建成后，將進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)、拓展空間，助力萬博向更高能級(jí)中央商務(wù)區(qū)升級(jí)。

按照規(guī)劃，新基舊改將被打造成“國際創(chuàng)新城產(chǎn)業(yè)延伸區(qū)、高品質(zhì)居住生活服務(wù)區(qū)”，并聯(lián)合旁邊的國際雙創(chuàng)科技城、珠江鉑世灣打造成一個(gè)規(guī)模超300萬㎡的濱江大城。

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其實(shí)早在2019年，新基村舊改就已公開招標(biāo)，確定由合生參與合作改造，但此后進(jìn)展停滯。

如今重啟，其優(yōu)越的地理位置和宅地的釋放讓市場充滿期待。

一方面，項(xiàng)目釋放的5宗江景宅地，在萬博來說極其稀缺，將在一定程度上填補(bǔ)片區(qū)高端改善需求缺口，尤其是江景住宅方面的不足。

另一方面，在越秀萬博城、華潤長隆萬博悅府、香江1號(hào)等熱盤的激烈競爭之下，新基村舊改雖有江景優(yōu)勢(shì)，但也避免不了與市場的直面競爭。

就拿旁邊的珠江鉑世灣來說，其部分單位也能望江，距離地鐵更近，且有華師附中番禺小學(xué)，但在樓市調(diào)整期之下，面對(duì)萬博的激烈競爭，其價(jià)格已經(jīng)降到了“3”字頭。

所以，對(duì)于新基村舊改項(xiàng)目來說，如何利用好江景資源，并且做出差異化的競爭，至關(guān)重要。

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并且在當(dāng)前的市場環(huán)境下，作為舊改項(xiàng)目，新基村舊改也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

首先，拆遷安置工作向來是舊改的“老大難”問題。

眾口難調(diào)，村民對(duì)于賠償方案的期望各不相同，稍有不慎就可能出現(xiàn)“釘子戶”，從而延緩拆遷進(jìn)程。

一旦拆遷受阻，整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏就會(huì)被打亂，成本也會(huì)大幅增加。

其次，市場需求的變化也需要謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。

盡管萬博CBD發(fā)展勢(shì)頭良好，但房地產(chǎn)市場整體趨于理性，購房者更加注重產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施以及性價(jià)比。

新基村舊改項(xiàng)目在規(guī)劃和建設(shè)過程中，必須精準(zhǔn)把握市場需求，打造出符合當(dāng)下消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，否則可能面臨去化壓力。

新基村舊改規(guī)劃對(duì)于萬博板塊來說，是一次難得的發(fā)展機(jī)遇，有望在居住、商業(yè)、教育等多方面實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

但在實(shí)施過程中，也需要妥善應(yīng)對(duì)拆遷和市場需求等諸多挑戰(zhàn)。

只有這樣，才能讓舊改項(xiàng)目順利推進(jìn)，為萬博的發(fā)展注入新的活力，真正實(shí)現(xiàn)區(qū)域的華麗蝶變。