引言：

聽說過“失去的三十年”嗎？這可不是什么科幻故事，而是日本在上世紀(jì)90年代經(jīng)歷的一場(chǎng)真實(shí)噩夢(mèng)。

1991年，日本的房?jī)r(jià)像坐過山車一樣往下掉。

好多人傾家蕩產(chǎn)，甚至扛不住壓力，選擇了自殺，這場(chǎng)樓市崩盤，簡(jiǎn)直就是人間慘劇。

日本人從這場(chǎng)災(zāi)難中悟出了一套道理，而且一直用到現(xiàn)在，他們悟出了什么？我們又能從日本的經(jīng)驗(yàn)中吸取哪些教訓(xùn)？

廣場(chǎng)協(xié)議的陰影

要聊日本房地產(chǎn)泡沫破滅，咱們得先把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)，看看當(dāng)時(shí)的世界格局。

也就是20世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)正值黃金時(shí)期，各種高科技產(chǎn)品暢銷全球，Made in Japan成了質(zhì)量的保證。

這可把美國(guó)急壞了，要知道美國(guó)一直把自己當(dāng)老大，哪能容忍小弟這么囂張？于是美國(guó)開始琢磨怎么“收拾”日本，維護(hù)自己的經(jīng)濟(jì)霸權(quán)。

美國(guó)使出的第一招叫做“貿(mào)易保護(hù)主義”，說白了就是給日本商品出口設(shè)置各種障礙。

比如“301條款”，簡(jiǎn)直就是美國(guó)的“經(jīng)濟(jì)武器”。這條款厲害在哪兒，它能讓美國(guó)隨意對(duì)其他國(guó)家的商品加征關(guān)稅。

理由也很簡(jiǎn)單粗暴，只要美國(guó)覺得你的貿(mào)易行為“不合理”或者“不公平”，就可以對(duì)你進(jìn)行制裁。

合不合理、公不公平，還不是美國(guó)說了算，結(jié)果日本的鋼鐵、電子產(chǎn)品、汽車等拳頭產(chǎn)品都被美國(guó)狠狠地“修理”了一頓，出口之路變得越來越難走。

日本企業(yè)本來就生產(chǎn)力就高，這下出口受限，產(chǎn)品賣不出去了，國(guó)內(nèi)的錢就越來越多，就跟池子里的水滿了快要溢出來一樣。

這些多余的錢總不能放著發(fā)霉，精明的日本人把目光投向了房地產(chǎn)。

再加上當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮，大家都覺得房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去，所以炒房成了最熱門的投資方式。

1985年美國(guó)又使出了第二招，也就是臭名昭著的“廣場(chǎng)協(xié)議”。

這個(gè)協(xié)議表面上是為了解決美國(guó)巨額的貿(mào)易逆差問題，實(shí)際上是美國(guó)聯(lián)合其他幾個(gè)國(guó)家一起給日本經(jīng)濟(jì)“下套”。

協(xié)議規(guī)定美元要貶值，而日元、德國(guó)馬克、英鎊和法郎要升值。

這下可好，日元一下子升值了不少，直接導(dǎo)致日本商品在國(guó)際市場(chǎng)上的價(jià)格飆升，出口競(jìng)爭(zhēng)力大幅下降。

舉個(gè)例子，以前一件日本產(chǎn)的襯衫賣10美元，現(xiàn)在日元升值了，同樣的襯衫可能就要賣15美元了。

價(jià)格一貴，誰還買你的東西，結(jié)果日本出口進(jìn)一步受阻，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。

而那些原本指望靠出口賺錢的企業(yè)，現(xiàn)在也陷入了困境，更加劇了國(guó)內(nèi)資金過剩的局面，更多的錢流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓泡沫進(jìn)一步膨脹。

可以說“廣場(chǎng)協(xié)議”埋下了日本房地產(chǎn)泡沫破裂的禍根。

它不僅讓日本出口企業(yè)雪上加霜，也加劇了國(guó)內(nèi)的投機(jī)氛圍，讓更多的人把錢砸進(jìn)了房地產(chǎn)這個(gè)無底洞。

而美國(guó)通過貿(mào)易保護(hù)主義和“廣場(chǎng)協(xié)議”這兩招，巧妙地“暗算”了日本經(jīng)濟(jì)，為后來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)埋下了伏筆。

日本樓市如何走向瘋狂

二戰(zhàn)后的日本，百廢待興，城市化進(jìn)程像開了加速器一樣，人們紛紛涌入城市尋找機(jī)會(huì)。

結(jié)果住房需求噌噌上漲，房?jī)r(jià)自然也跟著水漲船高，這就像一個(gè)巨大的磁鐵，吸引著越來越多的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1964年的東京奧運(yùn)會(huì)再推一把，日本大興土木，修建了大量的基礎(chǔ)設(shè)施和場(chǎng)館，整個(gè)國(guó)家都煥然一新。

這波建設(shè)熱潮不僅提升了日本的國(guó)際形象，也讓建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)賺得盆滿缽滿，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

到了70年代，戰(zhàn)后出生的嬰兒潮一代也逐漸成年，成家立業(yè)，買房的需求又一次井噴。

這下日本的“土地神話”算是徹底深入人心了，人們都相信，東京的地價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去，買房就像撿錢一樣，穩(wěn)賺不賠。

這種樂觀的情緒，加上當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)的繁榮景象，讓大家都覺得未來一片光明，前途無量。

更重要的是，當(dāng)時(shí)的日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，采取了寬松的貨幣政策，銀行的貸款利率非常低。

貸款買房變得非常容易，甚至都不需要首付，空手套白狼就能賺大錢。

在這種情況下，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底進(jìn)入了瘋狂的投機(jī)階段。

每個(gè)人都想分一杯羹，不管是手里有閑錢的，還是沒錢的，都擠破頭想貸款買房，然后再高價(jià)賣出去。

大家都覺得，只要能買到房子，就能一夜暴富。

于是東京的房?jī)r(jià)就像脫韁的野馬，一路狂奔，漲到了一個(gè)讓人瞠目結(jié)舌的天文數(shù)字。

日本樓市崩盤后的慘烈景象

1990年眼看著樓市泡沫越來越大，日本央行終于出手了，為了給過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，他們開始收緊貨幣政策，連續(xù)加息。

這一舉動(dòng)，直接造成了一系列的連鎖反應(yīng)，日本房地產(chǎn)泡沫應(yīng)聲破裂。

房?jī)r(jià)不再瘋漲，而是掉頭直下，開始了斷崖式下跌。

那些曾經(jīng)堅(jiān)信東京地價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)跌的人，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，自己不過是這場(chǎng)投機(jī)游戲中的一枚棋子。

樓市崩盤引發(fā)了連鎖反應(yīng)，企業(yè)破產(chǎn)、銀行倒閉，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)陷入了一片混亂。

曾經(jīng)繁華的街道變得蕭條冷清，失業(yè)率飆升，社會(huì)彌漫著絕望的氣息。

房地產(chǎn)泡沫破裂，給日本經(jīng)濟(jì)帶來了沉重的打擊，讓日本陷入了長(zhǎng)達(dá)三十年的停滯期，史稱“失去的三十年”。

直到今天日本經(jīng)濟(jì)仍然沒有完全恢復(fù)元?dú)?，人口?fù)增長(zhǎng)、低欲望社會(huì)等問題持續(xù)困擾著這個(gè)曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。

“失去的三十年”，是日本經(jīng)濟(jì)史上的一道深深的傷疤，也是世界經(jīng)濟(jì)史上的一個(gè)深刻教訓(xùn)。

中國(guó)如何避免步日本后塵

如何避免重蹈日本的覆轍，是一個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大問題，在這方面，我們可以參考日本當(dāng)年總結(jié)出來并且沿用至今的教訓(xùn)。

必須牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的定位，房子是用來住的，不是用來炒的，這個(gè)原則必須深入人心，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，這就像給汽車安裝剎車一樣，可以有效控制房?jī)r(jià)的漲跌幅度，防止市場(chǎng)過熱或過冷。

政府也得根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活調(diào)整政策，該出手時(shí)就出手，工具該用就得用，別猶豫，樓市得穩(wěn)住，才能健康發(fā)展。

不能光盯著房地產(chǎn)這一棵“常青樹”，得多種幾棵樹，才能長(zhǎng)成林子不怕風(fēng)吹雨打。

高科技、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這些都得大力發(fā)展，給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)添點(diǎn)新柴火。

金融監(jiān)管這塊兒，也得抓緊了，說白了就是得看好錢袋子。

別讓錢都一股腦地流進(jìn)樓市里頭，把泡沫吹得更大，這就好比堤壩，得加固看著，別讓洪水漫出來。

對(duì)那些銀行、金融機(jī)構(gòu)，也得好好管管，別讓他們瞎搞，搞出什么幺蛾子來，萬一整個(gè)金融系統(tǒng)都亂套了，那可就麻煩大了，誰都跑不了。

結(jié)語：

看完日本的股市，大家還覺得炒房能一夜暴富嗎？日本“失去的三十年”照出了過度依賴房地產(chǎn)的危險(xiǎn)。

高聳入云的東京塔，也曾見證過無數(shù)人傾家蕩產(chǎn)的絕望。咱們可不能好了傷疤忘了疼，得吸取教訓(xùn)，別重蹈覆轍。

想要避免日本式的悲劇，就得未雨綢繆，多管齊下，房子是安身立命的根本，可不是投機(jī)的工具。讓每個(gè)人都能住有所居，才是真正的國(guó)泰民安。

參考資料：

1、日本泡沫經(jīng)濟(jì)研究文獻(xiàn)綜述:1993-2010——《日本研究》 CSSCI 2011年第1期33-39,共7頁

2、日本房?jī)r(jià)暴跌的教訓(xùn)——《北京房地產(chǎn)》2007年第9期98-100,共3頁