8月8日，中房報(bào)評(píng)論文章指出，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月至7月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總額5783億元，同比增長(zhǎng)34.3%，300個(gè)城市住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)25%。這顯露出企業(yè)的投資信心已經(jīng)得到有效恢復(fù)。接下來，相關(guān)部門、地方政府還會(huì)在持續(xù)鞏固房地產(chǎn)政策組合拳效果上會(huì)抓創(chuàng)新抓落實(shí)，共同加力實(shí)施城中村和危舊房改造、進(jìn)一步推進(jìn)收購(gòu)存量商品房、聯(lián)動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。尤其是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，順應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，從土地、金融、財(cái)稅等多方面推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

最近寫了好多房地產(chǎn)，“冰火兩重天、毒龍金剛轉(zhuǎn)”！房地產(chǎn)未來的特點(diǎn)，我總結(jié)起來就是這句話，簡(jiǎn)單解釋下，冰火說的是新房漲價(jià)，核心地區(qū)大漲價(jià)，二手房降價(jià)，邊緣地區(qū)大降價(jià)！毒龍是說為穩(wěn)定房地產(chǎn)，后續(xù)預(yù)計(jì)進(jìn)一步放寬融資，在土儲(chǔ)、債券、保交付專項(xiàng)資金上繼續(xù)發(fā)力，并持續(xù)降低杠桿成本！金剛鉆就是為保持債務(wù)的可持續(xù)，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)有可能對(duì)一定時(shí)期的二手房收房產(chǎn)稅，對(duì)新房給補(bǔ)貼！當(dāng)然，這只是我個(gè)人的預(yù)測(cè)而已，未來還是要看宏觀政策的一攬子調(diào)節(jié)工具！

但總體上，我還是相信住建局和財(cái)政部的數(shù)據(jù)，至于其他的數(shù)據(jù)，不管是中房報(bào)還是中指云，他們盈利靠啥呢？

但既然見諸于媒體財(cái)經(jīng)頭條，那證明數(shù)據(jù)面還是符合當(dāng)下需求的，所以，我也就來談?wù)剝H對(duì)數(shù)據(jù)面的評(píng)價(jià)：“量增價(jià)穩(wěn)、信心回暖，但‘補(bǔ)庫存’遠(yuǎn)多于‘追高’，政策托底意味濃，短期偏暖，中期仍看行業(yè)底色！

一、核心城市土地市場(chǎng)回暖的驅(qū)動(dòng)因素

中央與地方財(cái)政協(xié)同發(fā)力的政策體系成為關(guān)鍵的價(jià)格支撐因素：一方面，專項(xiàng)債和保障性住房再貸款資金用于收購(gòu)存量商品房，直接緩解房企庫存壓力并補(bǔ)充現(xiàn)金流；另一方面，城中村改造、危舊房更新等政策釋放出明確的土地需求信號(hào)

其次，頭部房企加速向核心城市聚焦，形成 “拿地集中度提升” 的顯著特征：2025 年上半年，TOP10 房企拿地金額占比達(dá) 55.3%，較去年底提高 13.9 個(gè)百分點(diǎn)，中海、保利等企業(yè)在杭州、北京等城市的優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪中表現(xiàn)活躍。這種策略調(diào)整源于兩方面考量：一是核心城市土地稀缺性帶來的抗風(fēng)險(xiǎn)能力（如杭州核心地塊平均溢價(jià)率達(dá) 35.5%），二是 “好房子” 政策導(dǎo)向下的產(chǎn)品升級(jí)需求，優(yōu)質(zhì)地塊更易打造高端改善型項(xiàng)目，符合政策鼓勵(lì)的安全、綠色、智慧標(biāo)準(zhǔn)的高價(jià)樓盤。

接著是金融環(huán)境的邊際改善為房企拿地提供了支撐：2025 年上半年，房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng) 18%，融資成本下降 50-80 個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，地方政府通過土地出讓金分期支付、“拿地即開工” 等政策，降低了房企的即時(shí)資金壓力。這種 “融資松綁 + 支付靈活” 的組合，使得房企在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下加大投資力度。

二、市場(chǎng)分化的結(jié)構(gòu)性特征

核心城市與三四線城市價(jià)格、銷量的冰火兩重天：一線及二線城市住宅用地出讓金同比分別增長(zhǎng) 49.5% 和 43.5%，而三四線城市仍下降 10%。這種分化源于人口流動(dòng)與經(jīng)濟(jì)基本面差異：北京、上海等城市人口持續(xù)流入，支撐住房需求；而三四線城市面臨產(chǎn)業(yè)空心化和人口外流，土地市場(chǎng)以底價(jià)成交為主。

國(guó)企和央企拿地能力顯著分化：拿地金額 TOP100 企業(yè)中，73 家為央國(guó)企，拿地金額占比達(dá) 60%，保利、華潤(rùn)等央企在核心城市的拿地規(guī)模領(lǐng)先。民企則呈現(xiàn) “區(qū)域深耕” 特征，如濱江集團(tuán)在杭州拿地超 300 億元，興耀房產(chǎn)聚焦長(zhǎng)三角。這種分化反映了民企在融資渠道受限下的生存策略！

細(xì)化再細(xì)化，核心區(qū)域的差異化！優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)與郊區(qū)地塊遇冷：上海楊浦區(qū)東外灘地塊刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄，杭州第十七批宅地平均溢價(jià)率達(dá) 30.47%，但同一城市的郊區(qū)地塊仍以底價(jià)成交。這種分化倒逼房企優(yōu)化投資邏輯：既要獲取核心地塊的稀缺資源，又需避免因高價(jià)地推高項(xiàng)目成本。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年 TOP20 城市宅地出讓金占全國(guó)比重升至 68%，土地資源進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中。

三、政策和市場(chǎng)何時(shí)平衡？

當(dāng)前土地市場(chǎng)回暖具有明顯的政策驅(qū)動(dòng)特征，但行業(yè)深層次矛盾尚未根本解決。例如，盡管房企拿地意愿回升，但 1-7 月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比仍下降 11.8%，顯示銷售端壓力仍在。此外，行業(yè)平均負(fù)債率升至 78.6%，部分房企現(xiàn)金流緊張，過度依賴土地市場(chǎng)回暖可能加劇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，我國(guó)住房供應(yīng)體系也在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變革：“好房子” 政策推動(dòng)的產(chǎn)品升級(jí)與 “三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急兩用” 設(shè)施）的推進(jìn)，正在重塑土地市場(chǎng)邏輯。尤其是專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障房，可能減少未來新增住宅用地需求；而 “好房子” 對(duì)綠色建筑、智慧社區(qū)的要求，將提高土地開發(fā)的技術(shù)門檻。這種變革要求房企從 “規(guī)模擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，從 “土地儲(chǔ)備” 轉(zhuǎn)向 “運(yùn)營(yíng)能力”。

而土地出讓金大漲短期內(nèi)緩解了地方財(cái)政壓力，但長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的模式難以為繼，政府稅基增長(zhǎng)還是需要靠差異化的軟環(huán)境運(yùn)營(yíng)能力。2025 年上半年，杭州、北京宅地出讓金均超千億元，但三四線城市土地收入下滑可能加劇財(cái)政缺口。