1989年的冬天，東京的街頭依舊燈火輝煌，商店櫥窗里擺著歐洲進口的高檔皮包，銀座的咖啡館里坐滿了西裝筆挺的上班族。

那一年，東京的平均地價飆升到了歷史巔峰，一平方米能賣到200萬日元，皇宮周邊的土地甚至被估算為“可以買下整個加州”，當時的日本人都相信，房價只會漲不會跌。

可總有一些人，沒有足夠的資金加入炒房大軍，當時這些人看上去是那么可憐，可沒想到有一天，日本的房地產(chǎn)泡沫破裂了，而且碎的那樣徹底。

既然如此，那些沒有被房子套牢的人，后來有沒有活的更好呢？

二戰(zhàn)之后的日本一片廢墟，幾乎沒有人提起“擁有土地”這件事，是美國介入日本重建，推動土地改革、技術(shù)支持，再加上朝鮮戰(zhàn)爭帶來的訂單，日本制造業(yè)才開始迅速崛起。

1964年東京奧運會舉辦，象征著日本從戰(zhàn)敗國走向了世界經(jīng)濟強國。

到了70年代，日本GDP超過了德國，成為僅次于美國的世界第二大經(jīng)濟體。

那時候的日本人，對未來充滿信心，工廠夜以繼日地轉(zhuǎn)著，出口產(chǎn)品風靡全球，東京成了亞洲的經(jīng)濟心臟。

但好景不長，1973年第一次石油危機襲來，日本經(jīng)濟受到?jīng)_擊，為了刺激內(nèi)需，政府采取寬松貨幣政策，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。

幾年后，第二次石油危機席卷全球，日本卻因出口強勁獨善其身，大量資本回流，市場上充斥著熱錢，房地產(chǎn)成為最熱門的投資標的。

1983年起，東京的房價開始瘋狂上漲，7年內(nèi)漲了3倍，普通中產(chǎn)要工作40年不吃不喝，才能買下一套房。

當時的銀行為了搶客戶，不僅允許零首付，甚至推出只還利息不還本金的貸款方式。

那個時候，日本人貸款已經(jīng)不是為了住，而是為了炒，豐田、松下這些制造巨頭，也紛紛把手伸進房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行員工帶著印泥出門拉客戶，街頭巷尾都在談地價和房貸。

在這種全民買房發(fā)財?shù)姆諊?，不買房的人成了異類，有不少年輕人被家人催促著貸款買房，擔心再不買就永遠買不起。

但也有些人，看不懂這場熱潮，又或者只是單純覺得不安，選擇繼續(xù)租房、觀望，那時候，誰也沒想到，他們其實是躲過了日本近代史上最大的經(jīng)濟災難。

1985年，《廣場協(xié)議》的簽署成為轉(zhuǎn)折點，美日等五國達成協(xié)議，推動美元貶值，日元迅速升值，出口受挫，國內(nèi)流動性泛濫。

日本政府選擇再次降息，結(jié)果房價和股票繼續(xù)飆升，泡沫越吹越大，1989年底，日經(jīng)指數(shù)沖上38957點，東京地價沖上歷史巔峰。

此時的日本人，仍舊深信地價永遠不會跌，媒體大肆宣傳買房致富的奇跡，銀行繼續(xù)加碼放貸，普通人把房子當成發(fā)財?shù)奈ㄒ煌ǖ馈?/p>

但泡沫的頂點，往往也是崩潰的前夜。

1990年，日本央行連續(xù)加息，貸款利率升至6%以上，信貸收緊后，房地產(chǎn)市場迅速崩盤，東京房價在幾年內(nèi)狂跌60%-75%，那些曾借高杠桿買房的人，跌入了“負資產(chǎn)”深淵，他們的房子不僅貶值，還要按照原價償還銀行貸款。

房貸成為了壓在許多家庭身上的巨大負擔，平均還貸年限達到73歲，部分甚至延至85歲，企業(yè)也沒能幸免，不少銀行和公司因不良貸款和房地產(chǎn)投資失敗而倒閉。

1991年起，日本進入“失落的三十年”。

在那段時間里，沒買房的人反而活得輕松，他們雖然錯過了所謂發(fā)財機會，但也避開了負債危機，有人趁房價暴跌時低價買入，有人繼續(xù)租房生活，反而積攢下了更多儲蓄。

而那些在高點買入的人，不但沒賺到錢，反而一生都背負房貸壓力，生活質(zhì)量大幅下降。

1995年，日本政府推出《土地基本法》，開始整頓房地產(chǎn)市場，強制企業(yè)披露真實地價，禁止將土地價格上漲作為利潤來源。

隨后幾年，金融系統(tǒng)進行大規(guī)模改革，銀行合并重組，《金融再生法》在1998年落地，正式清理壞賬。

到2000年代初，房地產(chǎn)市場逐步恢復，東京推出“空屋銀行”計劃，鼓勵把閑置房屋轉(zhuǎn)為租賃、養(yǎng)老用途，服務業(yè)逐漸成為經(jīng)濟支柱，制造業(yè)比重下降，日本社會悄然發(fā)生變化。

但改變的不只是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，更是人們的生活方式和觀念，年輕人開始拒絕房貸，不再盲目追求“擁有”。

數(shù)據(jù)顯示，到2023年，25-34歲人群中，只有12%有買房意愿，住房改作辦公、養(yǎng)老用途的趨勢越來越明顯。

日本進入了一個“低欲望社會”，年輕人不結(jié)婚、不生子、不買房、不消費，大家更愿意租房、享受生活，而不是被房貸壓得喘不過氣。

對中國來說，日本的故事并不遙遠，我們也經(jīng)歷了房價飛漲的年代，許多家庭將一生積蓄投入房產(chǎn)。

但不同的是，中國目前的城鎮(zhèn)化率只有65%，還沒有飽和，而日本早在泡沫爆發(fā)前，就已經(jīng)達到93%。

更重要的是，我們的政策調(diào)控節(jié)奏得當，強調(diào)房住不炒，推動保障房建設，倡導租售并舉，2025年專項債投入4.4萬億，用于完善住房保障體系。

年輕人也開始反思房子的價值，不再盲目追求“擁有一套房”，而是重視生活質(zhì)量和財務自由。

有不少人擔心，中國會不會步日本后塵？但從土地制度、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟模式到政策導向，中國都具備獨特優(yōu)勢。

我們沒有照搬日本的老路，而是在借鑒中走出自己的節(jié)奏，房產(chǎn)回歸居住屬性，才是健康發(fā)展的方向。

日本的房產(chǎn)泡沫，既是時代的必然，也是集體的失誤，那些在泡沫中“沒買房”的人，雖然曾被質(zhì)疑、被嘲笑，但時間證明，他們沒有上錯車，反而活成了贏家。

而這段歷史，值得我們每一個人去思考與借鑒。