最近房地產(chǎn)圈子又炸鍋了！恒大集團(tuán)將在2025年8月25日從港交所退市，股價(jià)停留在0.163港元，這可是曾經(jīng)的“宇宙房企”啊，市值巔峰時(shí)上萬億，現(xiàn)在說沒就沒了。

更勁爆的是，許家印和他的前妻丁玉梅等人，被清盤人追討超400億元的股息和酬金！

這消息一出，我跟你一樣納悶：房地產(chǎn)過去十幾年不是特別掙錢嗎？開發(fā)商們一個(gè)個(gè)賺得盆滿缽滿，豪車別墅堆成山，怎么房?jī)r(jià)剛有點(diǎn)降溫，恒大就立馬要破產(chǎn)了？之前賺的那些錢呢？飛了？

一、房地產(chǎn)賺錢的“魔術(shù)”：不是純靠賣房那么簡(jiǎn)單

先別急著吐槽，咱們得從房地產(chǎn)行業(yè)的賺錢模式說起。這行當(dāng)過去十幾年確實(shí)牛氣沖天，為什么？因?yàn)樗幌褓u菜賣水果那么直來直去，而是玩得一手“好杠桿”。

簡(jiǎn)單說，開發(fā)商建房子的錢，主要不是自己掏腰包，而是靠銀行貸款、預(yù)售款和各種融資。拿地、蓋樓、賣房，整個(gè)鏈條上，開發(fā)商的資金成本低到嚇人。

過去房?jī)r(jià)一路漲，房子還沒蓋好，就能通過預(yù)售把錢先收進(jìn)來，然后用這些錢去滾雪球—再拿地、再蓋樓、再賣。

賺的不是一棟樓的差價(jià)，而是整個(gè)項(xiàng)目的“放大鏡”效應(yīng)。

舉個(gè)例子：假設(shè)開發(fā)商花100億拿地建房，賣出去賺200億，表面看賺了100億。但實(shí)際上，他們可能只出了20億本金，其他80億是借的。房?jī)r(jià)漲得飛起，賣得快，利息輕松還上，還剩大把利潤(rùn)。過去十年，中國(guó)房地產(chǎn)黃金期，房?jī)r(jià)翻了好幾倍，開發(fā)商們賺翻了天。

恒大就是典型，從2009年上市，到2017年巔峰，銷售額從幾百億飆到幾千億，許家印一度成中國(guó)首富。這錢來得太容易了，大家都覺得房地產(chǎn)是“永動(dòng)機(jī)”。

但問題就出在這：賺錢靠杠桿，風(fēng)險(xiǎn)也藏在杠桿里。借錢多，賺得多；但一旦市場(chǎng)變臉，還不起債，就崩盤。

二、恒大的“瘋狂擴(kuò)張”：從王者到債務(wù)炸彈

恒大是怎么玩大的？說白了，就是“借雞生蛋”玩得飛起。

許家印從廣州起步，靠著低價(jià)拿地、高速周轉(zhuǎn)，迅速做大。2010年代，恒大到處并購、多元化：足球、新能源汽車、礦泉水、甚至旅游地產(chǎn)，全都上馬。巔峰時(shí)，恒大有上萬億資產(chǎn)，項(xiàng)目遍布全國(guó)。

但這擴(kuò)張不是白來的。恒大債務(wù)規(guī)模巨大，到2021年危機(jī)爆發(fā)時(shí)，總負(fù)債高達(dá)2萬億！為什么這么借？因?yàn)檫^去政策寬松，銀行愛貸給地產(chǎn)，信托、債券也蜂擁而上。恒大用這些錢滾項(xiàng)目，賺了就分紅、繼續(xù)借。許家印個(gè)人從恒大分紅超500億，前幾年還離婚“分家產(chǎn)”，外界懷疑是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

表面風(fēng)光，底下隱患一大堆。恒大很多項(xiàng)目是“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，房子賣得快還好，一旦賣不動(dòng)，現(xiàn)金流就斷裂。2021年，調(diào)控限制地產(chǎn)融資，房?jī)r(jià)開始穩(wěn)住不漲，甚至局部降。恒大一下子就露餡了：債務(wù)到期還不上，供應(yīng)商討債，爛尾樓堆積如山。

三、房?jī)r(jià)降低，為啥恒大就立馬破產(chǎn)？不是房?jī)r(jià)降，是“債臺(tái)高筑”崩了

房?jī)r(jià)一降低，恒大就破產(chǎn)，太匪夷所思？

其實(shí)，房?jī)r(jià)降只是導(dǎo)火索，真兇是債務(wù)危機(jī)。過去房?jī)r(jià)漲，恒大能輕松賣房回款，還債沒壓力。但調(diào)控一來，買房的人少了，房?jī)r(jià)穩(wěn)住或微降，銷售就卡殼了。恒大的預(yù)售款本來是“救命錢”，但項(xiàng)目爛尾，業(yè)主不買賬，銀行也不敢再貸。

結(jié)果呢？2021年恒大爆雷，流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，欠債還不上，只能違約。2023年許家印被抓，涉嫌違法犯罪。2024年恒大被香港法院清盤令，現(xiàn)在終于退市。不是房?jī)r(jià)降了就破產(chǎn)，而是房?jī)r(jià)不漲了，之前的“借新還舊”游戲玩不轉(zhuǎn)了。高杠桿像雙刃劍，賺時(shí)賺大發(fā)，虧時(shí)虧到家。

想想看，恒大不是唯一虧錢者。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都這樣：過去賺得歡，現(xiàn)在一堆房企債務(wù)重組、賣資產(chǎn)求生。房?jī)r(jià)降只是表象，根子是行業(yè)過度金融化，靠債堆起來的“繁榮”。

四、那之前的錢呢？賺了這么多，怎么說沒就沒？

這才是最讓人窩火的：恒大賺了十幾年錢，上萬億銷售額，利潤(rùn)呢？為啥一危機(jī)就破產(chǎn)，錢都飛了？

答案：錢沒飛，但沒留在公司兜里。開發(fā)商賺的錢，大部分流向了幾個(gè)地方：

1. 分紅和個(gè)人財(cái)富：許家印從恒大分紅超500億，丁玉梅也分了不少?，F(xiàn)在清盤人追討的400多億，就是這些股息和酬金。高管們獎(jiǎng)金豐厚，錢早進(jìn)了私人腰包。許家印的私人飛機(jī)、豪宅、游艇，哪樣不燒錢？

2. 擴(kuò)張和多元化投資：恒大錢沒閑著，全投進(jìn)新項(xiàng)目了。新能源汽車、足球隊(duì)、恒大冰泉，這些“副業(yè)”燒錢無數(shù)。結(jié)果呢？汽車賣不動(dòng)，足球隊(duì)花了上百億，回報(bào)寥寥。

3. 利息和債務(wù)滾雪球：借錢多，利息就高。恒大每年光利息就幾百億，賺的錢好多用來還債了。但借新債還舊債，雪球越滾越大，到頭來債多于資產(chǎn)。

4. 轉(zhuǎn)移和隱藏：有傳聞?wù)f，許家印離婚是為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，全球超500億資產(chǎn)被凍結(jié)?，F(xiàn)在全球追債，就是懷疑錢被藏起來了。

說白了，賺的錢沒攢著當(dāng)“過冬糧”，而是用來繼續(xù)賭更大的局。房?jī)r(jià)一變天，賭輸了，公司破產(chǎn)，但個(gè)人財(cái)富早轉(zhuǎn)移了部分。這也是為什么許家印被追討：人想從他兜里摳錢還債。

五、別被表面繁榮騙了

恒大退市、許家印被追400億，這事聽著匪夷所思，其實(shí)是地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿夢(mèng)碎”的典型。過去賺得盆滿缽滿，不是因?yàn)槎鄷?huì)賺錢，而是政策和市場(chǎng)捧著。一旦風(fēng)向變，隱患全爆。

對(duì)老百姓來說，買房得小心爛尾；對(duì)投資者，地產(chǎn)股別再當(dāng)“永動(dòng)機(jī)”。對(duì)整個(gè)行業(yè)，國(guó)家調(diào)控是好事，逼著開發(fā)商回歸本源：蓋好房，別總玩金融游戲。

最后，恒大這“萬億落幕”，提醒大家：賺錢容易守錢難。許家印從首富到“老賴”，人生大起大落。希望其他房企吸取教訓(xùn)，別重蹈覆轍。

哎，房地產(chǎn)這池水，太深了！