今晚20:00，

觀觀將帶來上海買房專場：

上海樓市新周期來了！

點擊下方按鈕“預約”

馬上預約直播！

最近，不少房產(chǎn)群被一則消息炸開了鍋：

上海楊浦內(nèi)環(huán)邊黃興公園板塊，兩套老破小，分別以85萬和88萬的總價火速成交。

消費降級時代，房產(chǎn)這類大宗商品，也在消費下沉。

2024年，100多萬的老破小還會讓人覺得不可思議。

2025年，100萬的老破小已經(jīng)刺激不到大家了。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)的老破小，價格已經(jīng)降到了兩位數(shù)。

88萬砸盤價

我去核實了這套房源的信息。

房子位于楊浦內(nèi)中環(huán)，控江四村91號10甲，中樓層，建筑面積25.68㎡。

成交總價88萬，成交單價3.43萬/㎡。

目前該小區(qū)掛牌均價是5.25萬/㎡，成交均價4.25萬/㎡。

近30天帶看人數(shù)191次，環(huán)比激增許多。

從小區(qū)歷史成交記錄來看，一室戶的成交單價基本上是一套更比一套低，總體在3.3-4.2萬/㎡之間。

大家都知道，楊浦區(qū)有大量的老破小，而且是系列扎堆出現(xiàn)，控江X村、國和X村、市光X村、鞍山X村......

其中的控江X村，都是幾十年的老房子，曾經(jīng)登上過降價榜。

而控江四村，更是楊浦區(qū)歷年來的成交主力。

該小區(qū)對口黃興學校（小學部和初中部），屬三梯隊。

目前小區(qū)的成交價還在持續(xù)走低，價格已經(jīng)回到了2014年。

雖然房齡老，但是控江X村所處的地理位置并不差。

從地圖上看，整個控江X村被楊浦公園和黃興公園兩側(cè)包裹。

8號線、18號線從板塊經(jīng)過。

新華醫(yī)院、大潤發(fā)、學校配套都能滿足。

買市區(qū)老破小圖的就是配套成熟生活方便，如果在市區(qū)上班還能節(jié)省很多通勤時間。

上海置換賣房，如何賣的快？

試試最先進的“換房寶理念”，平均賣房周期41天

AI互聯(lián)網(wǎng)賣房新方法，讓房東賣的比鄰居更快

立即掃碼添加觀觀詳細咨詢

低總價老破小越來越多

股市砸盤會造成恐慌情緒，引起連鎖反應，樓市同理。

隨著這套砸盤房源的出現(xiàn)，上海越來越多的老破小，100萬就能買了。

內(nèi)江一村，新增一套29.38㎡的一室戶，掛牌價99萬。

板塊的控江五村，新增一套掛牌價105萬。

砍砍價不到百萬就能上車。

在新江灣出來之前，黃興公園在楊浦還算不錯的居住區(qū)。

曾經(jīng)是體制內(nèi)購房人群的首選。

但是今天來看，黃興公園板塊已經(jīng)徹底淪為一個養(yǎng)老板塊，實打?qū)嵉膬r格洼地。

加上楊浦板塊本身內(nèi)循環(huán)嚴重，黃興這一點板塊對年輕人的吸引力就更弱了。

這里的老破小崩塌也在情理之中。

同屬于黃興公園但現(xiàn)在的情況是，不只是楊浦黃興公園，其他區(qū)域老破小的門檻價也下來了。

1）普陀中環(huán)的宜川一村，28平116萬，單價四萬出頭。

2）黃浦淮海中路的金谷邨，9.3平125萬，對比23年成交價接近腰斬。

3）新靜安彭浦新村的彭五小區(qū)，28.4平111.7萬。

4）虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)的大連新村，31平130萬。

5）如果愿意犧牲點地段，往外看看，寶山100多萬能買到戶型方正的一室一廳或者兩室一廳，比如張廟的泗塘X村。

算算租售比，高達3.4%，遠超如今的存款利率，還是很有吸引力的。

上海市區(qū)100萬多的老破小，從自住的角度，畢業(yè)生工作兩三年，首付二三十萬就能上車，再也不用頻繁搬家了；

從財務投資的角度，用100多萬買個老破小，一邊收租，一邊搏拆遷，也開始變得有一定性價比。

上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

今日前10位粉絲，免費1V1咨詢！

掃碼?留言你的難題，獲取專家定制方案！

買老破小也有風險

隨著老破小的不斷降價，低門檻疊加高租售比，吸引越來越多的人上車。

現(xiàn)在老破小的成交占比，已經(jīng)撐起了上海樓市的半邊天。

房外房研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年上半年，上海300萬以下的老破小成交占比突破50%。

如果放大到500萬以下，占比高達76.9%。

相信現(xiàn)在市場上關注并且想下手買入老破小的人不在少數(shù)。

有的圖便宜、有的博拆遷、有的當投資。

相當部分人是想抄底。

畢竟很多老破小已經(jīng)進入過去8年來估值的最低谷。

但買老破小同樣有很多風險點：

1）房子殘值衰減，房價可能繼續(xù)跌。

如果買老破小是奔著收租去的，在確定房價不跌，本金不損失的情況下，完全沒毛病。

但房價還會跌多久，什么時候能穩(wěn)住，現(xiàn)在確實不好說。

在外地，房子越老越難賣，原因是不僅房子老了，地段價值也會隨著規(guī)劃改變。

在上海，市區(qū)的地段價值還是有保障的，配套成熟，地鐵醫(yī)院學校商場都不缺。

100多萬買上海市區(qū)老破小，大體上有這些選擇：

內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦鳳城、鞍山；

內(nèi)中環(huán)普陀甘泉宜川，楊浦黃興公園，虹口涼城，普陀曹楊；

中外環(huán)靜安彭浦，寶山張廟，閔行金匯等等。

2）老破小并不好賣。

老破小的賣房周期普遍在半年以上，有的掛牌一兩年也賣不掉。

倒不是因為缺少買家，而是買家大刀砍得太兇，房東價格遲遲降不到位。

買家預算本身不高，老破小也槽點多多。

經(jīng)常是房東掛牌170萬，買家只出150萬；后來降到150萬，買家又壓到130萬，最終120萬成交，往往比預期低很多。

不過，預算100多萬，想在上海買房，確實沒有太多的選擇。

要么遠郊金山奉賢崇明，進一趟市區(qū)來回要花三個小時。

要么買個商住公寓，水電商用，交易稅費貴的要死，流到性也差的不行。

要么就是我們今天所說的20-30平的市區(qū)老破小，算是各種選項中最好的一個選擇了。

當然房子硬傷肯定也不少。

粗略統(tǒng)計，這些100多萬的市區(qū)老破小，房齡30年以上占比超過8成。

年代久遠，戶型奇葩，朝向不正，1樓頂樓居多，甚至還有廚衛(wèi)不成套，分門的……

小結(jié)

有人看不上老破小，嫌它居住品質(zhì)差。

有人渴望買一套老破小，在上海有個安身之所。

100萬的老破小雖不完美，卻足夠接地氣。

對買家而言，老破小就是最低門檻，是真實世界需求最多的剛需產(chǎn)品。

雖然老破小是上世紀的產(chǎn)品，但如果市場不能有效提供替代品，那它可能還會生生不息。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」

不僅可以提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，

還為粉絲提供定制選房方案和賣房落地執(zhí)行服務。

有買賣房需求掃碼添加觀觀老師咨詢