中建虹悅里由中建八局開(kāi)發(fā)，坐落于虹口科創(chuàng)軸核心，距虹口中環(huán) 600 米，屬 “中環(huán)內(nèi)品質(zhì)改善” 項(xiàng)目。總占地 1.8 萬(wàn)平方米，總建筑面積 2.63 萬(wàn)平方米，容積率 1.46，綠化率 35%，規(guī)劃 5 棟 8-11 層小高層，總戶數(shù) 192 戶，全人車(chē)分流（車(chē)位比 1:1.3），70 年產(chǎn)權(quán)，主打 “低密宜居 + 科創(chuàng)賦能” 定位。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用 “現(xiàn)代輕奢” 風(fēng)格，外立面以淺灰色鋁板（抗腐蝕年限 20 年）搭配深灰色玻璃幕墻（占比 35%），屋頂設(shè)退臺(tái)設(shè)計(jì)（增加露臺(tái)空間），社區(qū)入口配金屬格柵大門(mén)（刻 “虹悅里” 字樣）。內(nèi)部打造 “一軸三園” 景觀：中央軸設(shè) 60 米林蔭步道（植烏桕與雞爪槭），三園分布兒童游樂(lè)區(qū)（配攀爬網(wǎng)）、健身廣場(chǎng)（設(shè)智能健身器材）、鄰里會(huì)客廳（帶遮陽(yáng)傘），植入 5G 全覆蓋與智能快遞柜。

主力戶型：79㎡兩房 687-699 萬(wàn)（得房率 83%，雙開(kāi)間朝南 + 5.2 米陽(yáng)臺(tái)，U 型廚房）；99㎡三房 861-875 萬(wàn)（得房率 85%，三開(kāi)間朝南 + 6.5 米橫廳，主臥套間）。2024 年 11 月開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 8.7 萬(wàn) /㎡，去化率 52%，余房各戶型均有。優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán) 30 天內(nèi)簽約 98 折，團(tuán)購(gòu)滿 10 套額外 0.5%，首付分期（首付 20%，剩余 15%1 年內(nèi)付清）。較周邊同容積率項(xiàng)目低 1%-2%（因國(guó)企成本控制）。

二、生活配套

交通 “三軌交匯” 便捷：距 3 號(hào)線江灣鎮(zhèn)站 800 米（步行 10 分鐘），6 站達(dá)人民廣場(chǎng)（25 分鐘）；在建 19 號(hào)線（2026 年通車(chē)）距項(xiàng)目 500 米，未來(lái) 4 站至北外灘；規(guī)劃 20 號(hào)線江灣體育場(chǎng)站 1.2 公里。自駕 5 分鐘上中環(huán)高架，15 分鐘達(dá)五角場(chǎng)，25 分鐘至陸家嘴，250 個(gè)車(chē)位中 90% 配充電樁（含 15 個(gè)快充樁）。854 路、97 路公交直達(dá)門(mén)口，接駁 18 號(hào)線復(fù)旦大學(xué)站。

商業(yè) 1 公里內(nèi)有 1933 老場(chǎng)坊（文創(chuàng)商業(yè)）、老站創(chuàng)意園（網(wǎng)紅餐飲）；3 公里輻射五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)（綜合商場(chǎng)）、虹口龍之夢(mèng)（購(gòu)物中心）、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。自帶 500㎡社區(qū)底商，已簽約全家便利店、錢(qián)大媽?zhuān)?025 年交付后開(kāi)業(yè)。

教育對(duì)口虹口實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制，區(qū)重點(diǎn)，步行 12 分鐘）、樂(lè)樂(lè)幼兒園（一級(jí)園，800 米）；2 公里內(nèi)有上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬北郊高級(jí)中學(xué)（市重點(diǎn)）。醫(yī)療 1.5 公里達(dá)江灣醫(yī)院（二級(jí)甲等），3 公里內(nèi)有上海市第一人民醫(yī)院（三甲）。生態(tài)步行 8 分鐘至江灣公園（含健身步道），2 公里達(dá)魯迅公園，周邊 3A 公園環(huán)伺，休閑氛圍濃厚。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

土地年限自 2022 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)住宅依《民法典》第 359 條自動(dòng)續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)按評(píng)估價(jià) 1%-10% 繳納（99㎡約 8.61-86.1 萬(wàn)）。

購(gòu)房政策：滬籍單身滿 3 年社?？少?gòu) 1 套，已婚家庭限購(gòu) 2 套；非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”；虹口區(qū)科創(chuàng)人才（如企業(yè)技術(shù)骨干，社保 1 年 + 職稱(chēng)證明）憑 “人才證” 可購(gòu) 1 套。需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（編號(hào)：虹口房管（2024）預(yù)字 0000280 號(hào)），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查 1-5# 樓備案價(jià)。

交易稅費(fèi)：79㎡首套契稅 1%（6.87 萬(wàn)），二套 3%（20.61 萬(wàn)）；99㎡首套 1.5%（12.92 萬(wàn)），二套 3%（25.84 萬(wàn)）。維修基金 129 元 /㎡（99㎡約 1.28 萬(wàn)）。物業(yè)為中建物業(yè)（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)），物業(yè)費(fèi) 5.8 元 /㎡/ 月（99㎡年繳 6908 元），提供 24 小時(shí)安保、綠化維護(hù)、代訂家政，99㎡租金約 8500 元 / 月（企業(yè)高管租客占比 65%）。

四、購(gòu)房建議

年輕白領(lǐng)首選 79㎡兩房，687 萬(wàn)低總價(jià)適配首套預(yù)算，83% 得房率無(wú)空間浪費(fèi)，5.2 米陽(yáng)臺(tái)可作休閑區(qū)，月供 3.35 萬(wàn)（首付 35% 約 240.5 萬(wàn)），10 分鐘達(dá) 3 號(hào)線，通勤高效。改善家庭推薦 99㎡三房，6.5 米橫廳提升社交空間，三開(kāi)間朝南保證采光，主臥套間保障隱私，總價(jià) 868 萬(wàn)（首付 35% 約 303.8 萬(wàn)）月供 4.23 萬(wàn)，適合二胎家庭。

選房?jī)?yōu)先 3# 樓（社區(qū)中央，臨林蔭步道，噪音≤50 分貝）；99㎡中高區(qū)（8-11 層）比低區(qū)貴 12 萬(wàn)，但視野開(kāi)闊，無(wú)遮擋；東向戶型晨間光照柔和，適合老人房；西向戶型近健身廣場(chǎng)，方便運(yùn)動(dòng)。

財(cái)務(wù)規(guī)劃預(yù)留 28 萬(wàn)（99㎡契稅 25.84 萬(wàn) + 維修基金 1.28 萬(wàn) + 軟裝 0.88 萬(wàn)），精裝標(biāo)準(zhǔn) 5000 元 /㎡（含三菱中央空調(diào)、博世廚電、智能門(mén)鎖）。注意《不利因素公示》中 5# 樓西側(cè) 150 米有變電站（已做屏蔽，輻射≤0.4μT），對(duì)敏感者建議選 3# 樓。

簽約明確 2025 年 12 月交付，合同列明鋁板外立面保修 20 年、防水工程保修 5 年；補(bǔ)充協(xié)議約定鄰里會(huì)客廳使用權(quán)限（業(yè)主免費(fèi)預(yù)約）；延期違約金≥日萬(wàn)分之 1.8。關(guān)注 19 號(hào)線建設(shè)（2026 年通車(chē)），屆時(shí)房?jī)r(jià)或漲 5%-7%，長(zhǎng)期年漲 4%（虹口科創(chuàng)軸產(chǎn)業(yè)支撐），租售比 1.2%，適合自住為主。

五、結(jié)語(yǔ)

中建虹悅里以 8.7 萬(wàn) /㎡均價(jià)，在虹口中環(huán)內(nèi)展現(xiàn) “低密 + 性?xún)r(jià)比” 雙重優(yōu)勢(shì)。其核心價(jià)值在于 1.46 容積率的稀缺性（中環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)），從鋁板外立面到智能社區(qū)配置，體現(xiàn)國(guó)企精工標(biāo)準(zhǔn)，192 戶規(guī)模保證居住純粹性。

競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)是 “區(qū)位紅利”：既享受中環(huán)的交通便利，又占據(jù)虹口科創(chuàng)軸發(fā)展先機(jī)，三軌交匯與成熟商圈加持，較周邊同品質(zhì)項(xiàng)目 1%-2% 的價(jià)差極具吸引力。項(xiàng)目填補(bǔ)了區(qū)域低密改善型住宅的空白。

對(duì)于在市區(qū)工作的白領(lǐng)與改善家庭，選擇這里能平衡通勤與居住品質(zhì)。隨著 19 號(hào)線通車(chē)，項(xiàng)目將成為虹口宜居標(biāo)桿，居住價(jià)值與市場(chǎng)認(rèn)可度穩(wěn)步提升，是兼具實(shí)用性與資產(chǎn)保值性的優(yōu)選。官方售樓處電話：400-9966-940????????