"這是福州樓市一次具有顛覆意義的政策調(diào)整。8月13日，福州發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的若干措施》，新政核心為第4-6條對容積率計算方式的突破性修訂。其中，措施規(guī)定：住宅套型建筑面積不大于140㎡的，空調(diào)擱板投影總面積不超過5.5㎡；大于140㎡的，不超過7.5㎡。以福州新房1.97萬/㎡算，每套或至少可省超10萬。"

▎“零公攤”！高得房率成為樓盤大賣點

最近發(fā)現(xiàn)，福州好多開發(fā)商在賣房時候，都將大比例的贈送面積作為項目大賣點：戶型里有很多地方是不算或者只算一半面積，比如放空調(diào)的設(shè)備平臺不算面積，比如陽臺只計算一半。

例如五四北的建發(fā)國貿(mào)望樾，建筑面積約116㎡四房戶型，極低公攤約16%、高拓展約17.32㎡，綜合得房率約100%，這種戶型，在往年產(chǎn)品中，建筑面積至少得125㎡。

尤其四代宅的橫空出世，讓零公攤戶型更為常見。例如，長樂三木樂府，項目偶數(shù)層，客餐廳連接南向花園露臺，陽臺超過8米；北向露臺面寬超過14米?？傮w露臺贈送面積超過60%，房屋得房率接近100%。

▎福州容積率新規(guī)，每戶可增加至少5.5㎡

此次，新政第4-6條對容積率計算方式突破性的修訂，堪稱福州近十年城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中最具顛覆性的調(diào)整。其中最關(guān)鍵的變革在于：符合特定條件的門廳、架空層和空調(diào)外機(jī)擱板將不再計入容積率指標(biāo)。

以空調(diào)外機(jī)擱板為例，新政規(guī)定，在滿足現(xiàn)行空調(diào)外機(jī)擱板設(shè)置要求的前提下，住宅套型建筑面積不大于140㎡的，空調(diào)擱板投影總面積不超過5.5㎡；大于140㎡的，不超過7.5㎡。

這也意味著，未來新房設(shè)計上，僅能放一個空調(diào)的擱板，可擴(kuò)為至少5.5㎡使用面積。

按福州新房當(dāng)前均價1.97萬/㎡計算，這套“面積魔術(shù)”能為購房者節(jié)省約10.8萬購房成本。當(dāng)然，以鼓樓區(qū)2024年住房平均價格4.77萬/㎡計算，節(jié)省購房成本甚至超26萬。

當(dāng)然，前提是不因戶型得房率提高而抬價。

而這，還不含特定條件的小區(qū)出入口門廳、架空層等這些曾經(jīng)讓購房者多掏錢的"公攤黑洞"。如今，不論門廳、架空層，還是空調(diào)擱板，這些都有望轉(zhuǎn)化為實實在在的得房率的提升。

▎住宅“偷面積”合法化？好房子獲政策鼓勵

2024年初，福州出臺12條措施優(yōu)化土地開發(fā)，進(jìn)一步優(yōu)化計容規(guī)則，允許設(shè)置躍層戶型等。這是福州住宅戶型的一次變革。措施提及，住宅建筑外挑陽臺面積總和擬從不超過套內(nèi)建筑面積15%提高至20%控制。

此外，措施允許建筑面積144㎡以上住宅套型及“立體生態(tài)住宅”設(shè)置躍層戶型。躍層式住宅僅客廳可挑空，客廳上空樓板開洞面積最高按入戶所在層的套型建筑面積30%控制。

禹州天悅灣某房源戶型圖

而8月13日，這場由容積率計算規(guī)則調(diào)整引發(fā)的樓市第二次重大改革，將重塑福州房地產(chǎn)市場的價值坐標(biāo)系。往年，禹州天悅灣、東方威尼斯等，因存在違規(guī)倒板問題，被城管部門凍結(jié)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)的問題或?qū)⒉粡?fù)存在。

不出意外，接下來市場上將會有越來越多這種高實用率的房子噴涌而出。特別是那種帶大陽臺、入戶花園、大飄窗、n+1、n+2房的產(chǎn)品，會越來越普遍。而戶型使用率大大提高，其實也是變相降低房價，直接讓利買房人。

文章來源:樂居買房