保利天奕位于徐匯區(qū)濱江板塊龍騰大道旁，由保利發(fā)展（央企，一級開發(fā)資質(zhì)，代表作上海保利 ONE56）開發(fā)，屬 “內(nèi)環(huán)內(nèi) + 頂級豪宅” 標(biāo)桿項(xiàng)目。2023 年 1 月以 58.6 億元拿地，樓面價(jià) 12.8 萬 /㎡，溢價(jià)率 3.8%，總占地 2.1 萬㎡，總建筑面積 9.2 萬㎡，容積率 4.4，綠化率 32%，規(guī)劃 5 棟 22-30 層超高層住宅，總戶數(shù) 280 戶，全人車分流（車位比 1:3.2），70 年產(chǎn)權(quán)，主打 “云端奢居 + 江景資源” 定位。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用 “現(xiàn)代極簡” 風(fēng)格，外立面為超白玻璃幕墻（反射率≤15%，獲 LEED 綠色建筑認(rèn)證）搭配陽極氧化鋁板（厚度 4mm，耐腐等級 C5），窗墻比 45%（雙層中空 Low-E 玻璃，隔音 48 分貝，傳熱系數(shù) 1.6W/㎡?K）。社區(qū) “垂直森林” 景觀：每 5 層設(shè)空中花園（配自動(dòng)灌溉系統(tǒng)），中央庭院含下沉式水景，種植胸徑 18cm 烏桕（成活率 98%）、15cm 櫸樹，3000㎡私人會(huì)所含天際泳池（25m×10m）、雪茄吧（恒溫恒濕）。

2025 年均價(jià) 21.5 萬 /㎡，主力戶型：230㎡四房 4945-4980 萬（得房率 76%，三開間朝南 + 8.5 米陽臺(tái)，精裝 1.2 萬 /㎡含勞芬衛(wèi)浴、嘉格納廚電）；310㎡五房 6665-6720 萬（得房率 78%，南北通透 + 雙套間，270° 江景）；420㎡頂復(fù) 9030-9150 萬（得房率 80%，12 米橫廳 + 露臺(tái)泳池）。期房銷售（2028 年 3 月交付），去化率 88%。優(yōu)惠：全款 94 折（310㎡省 399.9 萬），徐匯區(qū)領(lǐng)軍人才（憑認(rèn)證）減 50 萬，較同區(qū)域低 2%-3%（因央企資金成本優(yōu)勢）。

二、生活配套

交通 “三軌環(huán)繞” 便捷：距 7 號(hào)線龍華中路站 600 米（步行 8 分鐘，社區(qū)接駁車 7:00-22:00 每 20 分鐘一班），11 號(hào)線云錦路站 800 米（步行 10 分鐘），2 站達(dá)徐家匯（12 分鐘）、4 站至陸家嘴（20 分鐘）。自駕 5 分鐘上內(nèi)環(huán)高架，10 分鐘達(dá)人民廣場，896 個(gè)車位全配充電樁（120 個(gè)超充樁兼容保時(shí)捷 800V）。公交 41 路、104 路直達(dá)小區(qū)，接駁核心商圈。

商業(yè) 1 公里內(nèi)綠地繽紛城（2024 年新增 4 家米其林推薦餐廳，含盒馬 X 會(huì)員店，客流日均 1.8 萬）；2 公里西岸凱德 Mall（高端餐飲、藝術(shù)書店）；3 公里港匯恒隆廣場。自帶 8000㎡高端商業(yè)（2028 年同步開業(yè)，已簽約愛馬仕、米其林三星 Ultraviolet）。

教育對口上海師范大學(xué)第一附屬小學(xué)（市重點(diǎn)，步行 9 分鐘，2024 年升學(xué)率 96%，設(shè) STEAM 創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室）；3 公里位育中學(xué)（市重點(diǎn)，2024 年一本率 92%）。醫(yī)療 2 公里上海市第六人民醫(yī)院（三甲，2024 年門診量 180 萬），4 公里復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院（三甲）。生態(tài)步行 7 分鐘至徐匯濱江綠地（8.4 公里岸線，2024 年新增藝術(shù)裝置區(qū)），15 分鐘達(dá)龍華公園，休閑資源頂級。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

土地年限自 2023 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)依《民法典》第 359 條自動(dòng)續(xù)期，上海現(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)按評估價(jià) 1%-10% 繳納（310㎡約 66.65-672 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 5 年社保可購 1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”；徐匯區(qū)金融、藝術(shù)領(lǐng)域人才（年薪≥200 萬 + 行業(yè)認(rèn)證）憑 “人才證” 可購 1 套，社保縮至 3 年。需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（徐匯房管（2024）預(yù)字 0000090 號(hào)），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查備案價(jià)。

交易稅費(fèi)：230㎡首套契稅 1.5%（74.18-74.7 萬），二套 3%；310㎡首套 1.5%（99.98-100.8 萬），二套 3%。維修基金 129 元 /㎡（310㎡約 4.0 萬）。物業(yè)為保利物業(yè)（一級資質(zhì)），物業(yè)費(fèi) 18 元 /㎡/ 月（310㎡年繳 67320 元），含 24 小時(shí)雙語管家，310㎡租金約 12 萬 / 月（企業(yè)高管占 90%，多為金融、科技行業(yè)）。

四、購房建議

高凈值家庭首選 310㎡五房，6692.5 萬總價(jià)享江景資源，78% 得房率 + 270° 觀景面，雙套間設(shè)計(jì)（主臥帶獨(dú)立 SPA 房），8.8 米陽臺(tái)連接客廳，可設(shè)江景茶室，月供 32.6 萬（首付 30% 約 2007.8 萬），適合注重生活品質(zhì)的家族。

精英階層推薦 230㎡四房，4962.5 萬兼顧成本與奢居，76% 得房率無浪費(fèi)，三開間朝南保證冬季日照 7 小時(shí)，8.5 米陽臺(tái)分休閑與觀景區(qū)，月供 24.2 萬（首付 30% 約 1488.8 萬）。

頂級收藏考慮 420㎡頂復(fù)，9090 萬享 12 米橫廳 + 露臺(tái)泳池，80% 得房率 + 專屬電梯入戶，空間闊綽適合宴請，月供 44.4 萬（首付 30% 約 2727 萬）。

選房優(yōu)先 3-4# 樓（中軸江景位，噪音≤35 分貝）；310㎡高區(qū)（25-30 層）比低區(qū)貴 500 萬，28 層以上可俯瞰黃浦江全景；東向戶型晨間江景絕美，適合主臥布置；西向戶型近空中花園，綠化視野佳。

財(cái)務(wù)規(guī)劃預(yù)留 300 萬（310㎡二套契稅 199.95-201.6 萬 + 維修基金 4 萬 + 軟裝 96.05-98.4 萬），精裝交付建議預(yù)留 500 萬添置家具（如意大利 Minotti 套裝）。注意《不利因素公示》中 1# 樓距龍騰大道 300 米（周末噪音≤45 分貝），敏感者選 5# 樓（距路 800 米）。

簽約明確 2028 年 3 月交付，合同列明幕墻保修 20 年、精裝保修 10 年；補(bǔ)充協(xié)議約定會(huì)所天際泳池使用權(quán)（含私教）；延期違約金≥日萬分之 3。因徐匯濱江開發(fā)（2025 年美術(shù)館擴(kuò)建），長期年漲 10%-12%，310㎡五房因江景稀缺性，流通性最佳。

五、結(jié)語

保利天奕以 21.5 萬 /㎡均價(jià)，在徐匯濱江凸顯 “江景豪宅 + 內(nèi)環(huán)稀缺” 雙重價(jià)值。其核心優(yōu)勢在于一線江景資源與央企開發(fā)的品質(zhì)保障，230-420㎡戶型精準(zhǔn)匹配頂豪需求，32% 綠化率通過垂直森林設(shè)計(jì)提升居住體驗(yàn)，較同區(qū)域低 2%-3% 的價(jià)格極具吸引力。

競爭亮點(diǎn)是 “藝術(shù)與居住融合”：緊鄰西岸藝術(shù)區(qū)，從建筑美學(xué)到社區(qū)配套，構(gòu)建 “云端生活 + 藝術(shù)社交” 的高端圈層，在上海頂豪市場競爭力突出。

對于徐匯及核心城區(qū)工作的高凈值人群、藝術(shù)收藏家，選擇這里能享受江景與便捷的雙重紅利。隨著濱江板塊升級，項(xiàng)目居住價(jià)值與資產(chǎn)保值性雙重保障，兼具實(shí)用性與收藏性，是上海頂豪置業(yè)的標(biāo)桿之選。官方售樓處電話：400-9966-940????????