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在農(nóng)村房屋交易中，宅基地使用權(quán)歸屬是核心問題，若賣方無權(quán)處分房屋及宅基地，極易引發(fā)糾紛。北京某鎮(zhèn)一起案例中，賣方將他人宅基地上的房屋出售，最終因無權(quán)處分導致買方無法實現(xiàn)合同目的，法院判決賣方返還房款并賠償部分損失。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：張平、劉艷（共同買方，夫妻關(guān)系，某村村民）

被告：王浩（賣方，某村村民）

第三人：趙剛（案涉宅基地實際權(quán)利人）

（二）交易經(jīng)過

2001 年 2 月 13 日，張平、劉艷與王浩簽訂《協(xié)議書》，約定王浩將位于某村的三號房屋（含紅磚房 5 間、青磚房 3 間）及院內(nèi)樹木出售給張平、劉艷，總價款 11200 元（房屋 11000 元 + 樹木 200 元），房款一次性支付，王浩需協(xié)助辦理后續(xù)手續(xù)。

簽約后，張平、劉艷支付了全部房款，王浩交付房屋，張平、劉艷實際占有使用。但此后因宅基地歸屬問題引發(fā)一系列訴訟：

2022 年，張平、劉艷起訴確認《協(xié)議書》有效，法院判決支持其請求；

2023 年，趙剛提起第三人撤銷之訴，法院撤銷了前述有效判決；

2024 年，法院再次判決《協(xié)議書》有效，但明確王浩對三號房屋所在宅基地系無權(quán)處分（實際權(quán)利人為趙剛）；

2024 年，趙剛起訴要求返還宅基地，法院判決張平、劉艷向趙剛返還宅基地，并由張平、劉艷、王浩共同賠償趙剛財產(chǎn)損失 4245 元（二審維持原判）。

因無法繼續(xù)占有三號房屋，張平、劉艷起訴王浩，要求返還購房款 4200 元及可得利益損失 250000 元。

（三）各方主張

張平、劉艷：王浩因第三人（趙剛）原因違約，導致合同目的無法實現(xiàn)，應返還購房款，并賠償可得利益損失（參照宅基地現(xiàn)值）。

王浩：同意返還 4200 元購房款，但可得利益損失主張過高且無依據(jù)（房屋及財產(chǎn)價值僅 4245 元），自身違約主觀惡意小，不應承擔高額賠償。

（四）關(guān)鍵事實

三號房屋所在宅基地實際權(quán)利人為趙剛，王浩系無權(quán)處分；

張平、劉艷與王浩均為某村村民，簽約時未核實宅基地實際權(quán)利人；

經(jīng)評估機構(gòu)認定，因缺乏當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，無法對三號房屋所在宅基地區(qū)位補償價進行評估；

三號房屋宅基地面積約 208 平方米，未列入拆遷范圍。

二、案件分析

（一）合同效力與違約認定

合同效力：案涉《協(xié)議書》雖被認定有效，但王浩對宅基地無處分權(quán)，導致張平、劉艷無法取得合法權(quán)利，合同目的落空。

違約性質(zhì)：根據(jù)《民法典》第五百九十三條，當事人一方因第三人原因違約的，應向?qū)Ψ匠袚`約責任。王浩明知宅基地屬趙剛所有仍出售，構(gòu)成違約，需承擔責任。

（二）過錯責任劃分

王浩：作為賣方，未如實披露宅基地真實權(quán)利狀況，存在主要過錯，承擔 70% 責任；

張平、劉艷：作為買方，未審查宅基地權(quán)利人信息，存在次要過錯，自擔 30% 責任。

（三）損失認定

購房款：王浩同意返還 4200 元，法院予以確認。

可得利益損失：

雖三號房屋未拆遷，但農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中區(qū)位價值是重要考量因素，可參照區(qū)位補償價計算損失；

結(jié)合當?shù)夭疬w標準，酌定每平方米 1200 元，208 平方米合計 249600 元；

按過錯比例，王浩需承擔 70% 即 174720 元。

三、裁判結(jié)果

王浩于本判決生效之日起十日內(nèi)返還張平、劉艷購房款 4200 元；

王浩于本判決生效之日起十日內(nèi)支付張平、劉艷可得利益損失 174720 元；

駁回張平、劉艷的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋交易需核實宅基地權(quán)利歸屬

農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)緊密相關(guān)，交易前必須確認賣方是否為宅基地合法權(quán)利人（以村委會登記或不動產(chǎn)權(quán)屬證明為準），避免因無權(quán)處分導致合同目的落空。本案中，雙方均未核實權(quán)利狀況，最終引發(fā)糾紛。

（二）無權(quán)處分需承擔違約責任

賣方明知無處分權(quán)仍出售房屋，即使合同有效，仍需對買方因無法取得權(quán)利造成的損失承擔賠償責任。買方在明知權(quán)利有瑕疵的情況下購房，也需承擔相應過錯責任。

（三）可得利益損失需合理舉證

主張可得利益損失時，需提供市場價值依據(jù)（如評估報告、同區(qū)域交易案例等）。本案中，法院結(jié)合宅基地面積和當?shù)夭疬w標準酌定損失，為類似案件提供了參考。

農(nóng)村房屋交易涉及宅基地管理等特殊規(guī)定，買賣雙方應更加謹慎，必要時咨詢村委會或?qū)I(yè)律師，核實權(quán)利狀況、明確合同條款，避免因無權(quán)處分、信息不實等問題造成損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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