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在房屋交易中，按時支付房款是買方的核心義務，一旦違約，不僅要補齊欠款，還可能面臨違約金賠償。北京西城區(qū)一起案例中，買方在房屋過戶后拒不支付 290 萬尾款，法院最終判決其支付尾款及 30 萬違約金。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：林浩

被告：趙宇

第三人：乙公司

（二）交易經(jīng)過

2021 年 9 月 13 日，林浩、趙宇及乙公司簽訂《房屋買賣合同》，約定乙公司將名下的八號房屋（位于西城區(qū)）以 300 萬元價格出售給趙宇，房款優(yōu)先償還乙公司對林浩的債務。

合同明確約定：趙宇需在簽約當日支付 10 萬元定金，2021 年 9 月 21 日前支付尾款 290 萬元。簽約當天，八號房屋已過戶至趙宇名下，并辦理了抵押權(quán)登記（抵押權(quán)人為林浩），趙宇也按約支付了 10 萬元定金。但截至起訴時，趙宇始終未支付 290 萬尾款，經(jīng)林浩多次催促仍拒不履行，林浩遂訴至法院，要求支付尾款 290 萬元及違約金 30 萬元。

（三）背景關聯(lián)

2017 年 12 月，林浩曾向案外人孫建轉(zhuǎn)賬 2400 萬元（附言 “借款”）。2018 年 5 月，乙公司作為共同借款人 / 抵押人，以八號房屋為該筆借款提供抵押擔保，約定若到期未還款，林浩有權(quán)處分抵押物。2021 年的房屋買賣實為以房抵債的履行方式，房款用于償還乙公司對林浩的剩余債務。

（四）關鍵事實

2021 年 9 月 13 日，八號房屋已完成過戶，登記至趙宇名下，抵押權(quán)人為林浩。

趙宇僅支付 10 萬元定金，290 萬尾款未按約（2021 年 9 月 21 日前）支付。

2023 年 6 月，三方簽訂補充協(xié)議，約定爭議由大興法院管轄。

趙宇及乙公司經(jīng)法院公告送達傳票，未到庭應訴，視為放棄答辯及質(zhì)證權(quán)利。

二、案件分析

（一）合同效力認定

林浩、趙宇與乙公司簽訂的《房屋買賣合同》及補充協(xié)議，系各方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對三方均具有法律約束力。趙宇作為買方，應按合同約定履行支付房款的義務。

（二）趙宇的違約行為認定

未按約支付尾款：合同明確約定尾款支付時間為 2021 年 9 月 21 日前，趙宇在房屋已過戶的情況下，至今未支付 290 萬尾款，構(gòu)成遲延履行。

違約后果符合合同約定：合同約定 “逾期付款超過 10 日，賣方有權(quán)追究總房款 10% 的違約金”。趙宇逾期付款遠超 10 日，符合違約金適用條件，30 萬元違約金（300 萬 ×10%）的主張于法有據(jù)。

（三）林浩的主張合法性

林浩已按合同約定配合完成房屋過戶及抵押權(quán)登記，履行了己方義務。趙宇未支付尾款的行為，導致林浩通過房款實現(xiàn)債權(quán)的目的受阻，其主張支付尾款及違約金具有事實和法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

被告趙宇于本判決生效后十日內(nèi)向原告林浩支付房屋尾款 290 萬元；

被告趙宇于本判決生效后十日內(nèi)向原告林浩支付違約金 30 萬元。

四、案件啟示

（一）房屋交易中需嚴格遵守付款約定

買方應按合同約定的時間、金額支付房款，尤其是在房屋已完成過戶的情況下，支付尾款是核心義務，拒不支付可能面臨補齊欠款 + 違約金的雙重責任。

（二）以房抵債合同需明確權(quán)利義務

本案實為以房抵債的交易模式，此類合同需清晰約定房款金額、支付方式、過戶時間及違約責任，避免因條款模糊引發(fā)爭議。同時，需確保抵債房屋無權(quán)利瑕疵，過戶流程合法合規(guī)。

（三）違約條款約定要具體明確

合同中應明確逾期付款的違約金計算方式（如按日利率、總房款比例等），避免約定模糊導致主張困難。本案中 “總房款 10%” 的約定清晰，為違約金支持提供了直接依據(jù)。

（四）抵押權(quán)登記不影響房款支付義務

本案中房屋雖設有抵押權(quán)，但已明確約定房款用于償還債務，買方不能以抵押權(quán)存在為由拒絕支付尾款。抵押權(quán)與房款支付是不同法律關系，需分別按約定履行。

房屋交易涉及金額大、流程復雜，建議買賣雙方在簽約前仔細審核合同條款，尤其是付款時間、過戶流程及違約責任；履行過程中保留書面溝通記錄，遇違約情況及時通過法律途徑維權(quán)，避免損失擴大。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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