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在二手房交易中，“連環(huán)單”（即賣舊房買新房）因涉及多方交易，風(fēng)險相對較高。北京大興區(qū)一起案例中，買方因自身房屋未能售出導(dǎo)致無法履行購房合同，最終法院判決解除合同，買方需支付違約金。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：高磊（賣方）

被告：陳雪（買方）

第三人：戊中介公司

（二）交易經(jīng)過

2023 年 3 月 27 日，經(jīng)戊中介公司居間，高磊與陳雪簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定陳雪以 365 萬元購買高磊名下的四號房屋（位于大興區(qū)）。

合同主要約定：

陳雪需支付定金 10 萬元，第一筆首付款 290 萬元于不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前 3 個工作日支付；

雙方應(yīng)于 2023 年 11 月 12 日前辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

若買方逾期付款超過 15 日，賣方有權(quán)解除合同，買方需按總價款 20% 支付違約金（73 萬元）。

簽約當(dāng)日，陳雪支付定金 10 萬元，雙方辦理了合同聯(lián)機(jī)備案手續(xù)。但陳雪因需出售其父親的房屋籌集購房款，而該房屋的買方因自身房屋未售出導(dǎo)致交易于 2023 年 9 月 2 日解除，陳雪因此無力支付四號房屋的首付款。

2023 年 8 月起，陳雪通過戊中介公司向高磊表達(dá)可能無法履行合同的意愿，高磊表示可等待其房屋出售后繼續(xù)履行。2023 年 11 月 30 日，雙方面談協(xié)商解約事宜，因違約金金額未達(dá)成一致（高磊提出 30 萬元，陳雪拒絕），協(xié)商未果。2023 年 12 月 3 日，高磊發(fā)送《合同解除并要求賠償違約金告知函》，陳雪于 12 月 4 日簽收，雙方引發(fā)訴訟。

（三）各方主張

高磊：陳雪未按約支付首付款，構(gòu)成根本違約，應(yīng)解除合同并按總價款 20% 支付違約金 73 萬元（扣除已付定金 10 萬元后需再支付 63 萬元），四號房屋存在貶值及空置損失。

陳雪：因自身房屋未售出導(dǎo)致無法履約，已提前告知高磊，高磊同意等待，故責(zé)任不應(yīng)由其承擔(dān)；合同約定的違約金過高，定金 10 萬元已足以彌補(bǔ)損失，且房屋價格未明顯下降，不同意支付額外違約金。

戊中介公司：陳雪屬于連環(huán)買賣，其父親房屋的買方違約導(dǎo)致資金鏈斷裂；曾協(xié)調(diào)雙方解約，高磊起初要求繼續(xù)履行，后提出 30 萬元違約金，陳雪未同意。

（四）關(guān)鍵事實

陳雪因連環(huán)買賣受阻，無力支付四號房屋首付款，構(gòu)成逾期付款超過 15 日。

高磊于 2023 年 8 月已知曉陳雪履約存在風(fēng)險，但未及時采取止損措施。

四號房屋截至開庭時價格約 322.4 萬元，較簽約價下降約 42.6 萬元，且自 2023 年 7 月起空置。

雙方均未申請對四號房屋價值進(jìn)行評估。

二、案件分析

（一）合同效力與解除認(rèn)定

合同效力：《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

合同解除時間：陳雪逾期付款超過 15 日，高磊有權(quán)解除合同。高磊于 2023 年 12 月 3 日發(fā)送解除通知，陳雪于 12 月 4 日簽收，故合同于該日解除。

（二）違約行為認(rèn)定

陳雪因自身房屋交易失敗導(dǎo)致無法支付首付款，逾期付款超過 15 日，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其 “已提前告知”“高磊同意等待” 的主張不能免除違約責(zé)任，僅可作為法院調(diào)整違約金的考量因素。

（三）違約金調(diào)整

約定違約金過高：合同約定按總價款 20% 支付違約金（73 萬元），法院結(jié)合以下因素予以調(diào)整：

四號房屋貶值約 42.6 萬元，且存在空置損失；

高磊明知陳雪處于連環(huán)買賣中，對履約風(fēng)險有預(yù)判，卻未及時止損；

陳雪無惡意違約，系客觀原因?qū)е侣募s不能，且提前告知了風(fēng)險。

調(diào)整結(jié)果：綜合考量后，法院酌定違約金總額為 22 萬元，扣除已付定金 10 萬元，陳雪還需支付 12 萬元。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)高磊與陳雪于 2023 年 3 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》于 2023 年 12 月 4 日解除；

陳雪于本判決生效后十日內(nèi)向高磊支付違約金 12 萬元；

駁回高磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）連環(huán)買賣需防范履約風(fēng)險

買方在簽訂 “連環(huán)單” 合同時，應(yīng)充分評估自身房屋的出售風(fēng)險，可在合同中加入 “以自身房屋售出為付款前提” 的條款，明確若出售失敗的處理方式（如免責(zé)解約），避免因資金鏈斷裂導(dǎo)致違約。

（二）違約金約定需合理，過高可能被調(diào)整

合同約定的違約金并非必然全額支持，法院會結(jié)合實際損失、過錯程度、履約情況等因素綜合判定。當(dāng)事人約定違約金時，應(yīng)參考可能的損失范圍（如房屋差價、空置費(fèi)等），避免約定過高導(dǎo)致無法全部獲賠。

（三）發(fā)現(xiàn)違約風(fēng)險應(yīng)及時止損

賣方在知曉買方可能無法履約時，應(yīng)采取合理措施減少損失（如另行掛牌出售），避免因拖延導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。本案中，高磊明知陳雪存在履約風(fēng)險卻未及時行動，法院在調(diào)整違約金時已考慮該因素。

（四）溝通記錄需留存，作為責(zé)任認(rèn)定依據(jù)

交易過程中，雙方的溝通（如關(guān)于履約風(fēng)險、解約協(xié)商的記錄）應(yīng)妥善保存，這些證據(jù)可能影響法院對過錯程度、違約惡意的認(rèn)定。本案中，陳雪提供的錄音證明了其提前告知風(fēng)險及協(xié)商過程，對違約金調(diào)整起到重要作用。

二手房連環(huán)買賣中，各方應(yīng)秉持審慎態(tài)度，明確合同條款、評估風(fēng)險、及時溝通，必要時咨詢專業(yè)律師，以降低違約概率和損失。一旦發(fā)生糾紛，應(yīng)積極協(xié)商解決，協(xié)商不成可通過法律途徑維權(quán)，同時注意保存證據(jù)，確保自身合法權(quán)益得到保障。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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