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在二手房交易中，定金糾紛屢見(jiàn)不鮮。北京一起商用房買賣案例中，賣家因隱瞞租賃信息、擅自變更合同條款、未按承諾解押等多重違約行為，被法院判決雙倍返還買家定金 20 萬(wàn)元，賣家的反訴請(qǐng)求也全部被駁回。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：陳峰

被告（反訴原告）：劉凱

第三人：某中介公司

（二）交易經(jīng)過(guò)

2023 年 11 月 1 日，經(jīng)中介居間，陳峰與劉凱簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及相關(guān)協(xié)議，約定陳峰以 620 萬(wàn)元購(gòu)買劉凱名下的七號(hào)商用房（建筑面積 216.25 平方米）。合同主要約定：

房屋已設(shè)定抵押 820 萬(wàn)元，劉凱最遲于 2023 年 12 月 25 日完成抵押權(quán)注銷；

房屋已出租，租金 35363 元 / 月，押金 20 萬(wàn)元，交房時(shí)押金轉(zhuǎn)交給陳峰，由陳峰在租賃期滿后退還承租人；

陳峰支付定金 10 萬(wàn)元，2023 年 11 月 21 日前支付剩余房款 605 萬(wàn)元（不含 5 萬(wàn)元物業(yè)保證金）。

簽約當(dāng)日，陳峰支付定金 10 萬(wàn)元。后因劉凱存在多項(xiàng)違約行為，陳峰于 2023 年 11 月 14 日發(fā)出《解除合同告知書》，要求雙倍返還定金，雙方協(xié)商未果引發(fā)訴訟。

（三）各方主張

陳峰：劉凱隱瞞租賃補(bǔ)充協(xié)議（實(shí)際租金低于合同約定）、拒絕按約定轉(zhuǎn)交 20 萬(wàn)元押金（僅同意支付 3 萬(wàn)元）、未按承諾于 2023 年 11 月 13 日解押、擅自與租戶解約，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，應(yīng)雙倍返還定金。

劉凱：自己不存在違約，反而是陳峰單方解除合同且未按約定支付房款，構(gòu)成違約，請(qǐng)求確認(rèn)合同于 2023 年 11 月 22 日解除，判令陳峰支付違約金 114 萬(wàn)元。

第三人：配合法院調(diào)查，不參與爭(zhēng)議。

（四）關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂后，劉凱才告知存在《補(bǔ)充協(xié)議》，2025 年 3 月前的租金低于合同約定金額。

劉凱在簽約前未告知租戶賣房事宜，簽約后才取得租戶的《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》（無(wú)落款日期）。

2023 年 11 月 6 日，劉凱微信告知中介 “11 月 13 日償還 410 萬(wàn)元貸款并解押”，但未實(shí)際履行。

劉凱以 “20 萬(wàn)元押金中 17 萬(wàn)元是營(yíng)業(yè)執(zhí)照押金” 為由，拒絕按合同約定全額轉(zhuǎn)交，僅同意支付 3 萬(wàn)元。

2023 年 11 月 7 日，劉凱告知中介已與租戶協(xié)商解約，租戶因無(wú)法繼續(xù)使用營(yíng)業(yè)執(zhí)照不再續(xù)租。

陳峰于 2023 年 11 月 13 日通過(guò)中介向劉凱發(fā)送《解除合同告知書》，劉凱于 2023 年 11 月 22 日表示同意解除合同。

二、案件分析

（一）合同效力與履行義務(wù)

雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及相關(guān)協(xié)議系真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方具有約束力。劉凱作為賣方，負(fù)有如實(shí)披露房屋信息、按約定解押、轉(zhuǎn)交押金、維持租賃關(guān)系穩(wěn)定等義務(wù)；陳峰作為買方，負(fù)有按時(shí)支付房款的義務(wù)。

（二）劉凱的違約行為認(rèn)定

隱瞞重要信息：簽約時(shí)未告知存在租賃補(bǔ)充協(xié)議（實(shí)際租金低于合同約定），且未提前告知租戶賣房事宜，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

拒絕履行押金轉(zhuǎn)交義務(wù)：合同明確約定 20 萬(wàn)元押金需轉(zhuǎn)交給陳峰，劉凱單方面要求僅支付 3 萬(wàn)元，構(gòu)成違約。

未履行解押承諾：劉凱以微信方式承諾于 2023 年 11 月 13 日解押，該承諾構(gòu)成合同一部分，但其未實(shí)際履行，構(gòu)成違約。

擅自與租戶解約：涉案房屋為商用房，陳峰購(gòu)買房屋的重要目的之一是獲得穩(wěn)定的租金收益，劉凱在未與陳峰協(xié)商的情況下擅自與租戶解約，導(dǎo)致陳峰的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。

（三）陳峰解除合同的合法性

根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當(dāng)事人一方以行為表明不履行主要債務(wù)或違約致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，另一方有權(quán)解除合同。本案中，劉凱在履行期限屆滿前，以 “拒絕轉(zhuǎn)交押金、擅自解約、未按承諾解押” 等行為表明不履行主要義務(wù)，陳峰有權(quán)解除合同，且解除通知于 2023 年 11 月 13 日送達(dá)劉凱時(shí)，合同即告解除。

（四）劉凱反訴請(qǐng)求的合理性

劉凱主張陳峰違約，但陳峰解除合同系因劉凱先行違約導(dǎo)致，且在合同解除前（2023 年 11 月 13 日前），陳峰的付款期限（2023 年 11 月 21 日）尚未屆滿，其拒絕支付房款系行使抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。故劉凱的反訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

被告（反訴原告）劉凱于本判決生效后十日內(nèi)向原告（反訴被告）陳峰雙倍退還定金 20 萬(wàn)元；

駁回被告（反訴原告）劉凱的全部反訴請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）賣方應(yīng)全面披露房屋信息，恪守誠(chéng)信原則

二手房交易中，賣方需如實(shí)告知房屋抵押、租賃、裝修等重要信息，不得隱瞞或虛假陳述。本案中，劉凱因隱瞞租賃補(bǔ)充協(xié)議、未提前告知租戶賣房事宜等行為，被認(rèn)定為不誠(chéng)信，成為裁判的重要考量因素。

（二）簽約承諾需謹(jǐn)慎，口頭或書面承諾均可能構(gòu)成合同義務(wù)

當(dāng)事人在合同履行過(guò)程中作出的承諾（如本案中劉凱微信承諾的解押時(shí)間），可能構(gòu)成合同的一部分，一旦違反即構(gòu)成違約。建議重要承諾應(yīng)寫入書面補(bǔ)充協(xié)議，明確權(quán)利義務(wù)。

（三）商用房買賣需特別關(guān)注租賃關(guān)系穩(wěn)定性

商用房的租金收益是買家重要的合同目的之一，賣方應(yīng)妥善處理租賃關(guān)系，不得擅自變更或解除租賃合同。如確需變更，應(yīng)與買家協(xié)商一致，否則可能構(gòu)成根本違約。

（四）定金罰則的適用條件：根本違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)

根據(jù)《民法典》第五百八十七條，只有當(dāng)收受定金的一方存在根本違約（導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)）時(shí)，才需雙倍返還定金。買家行使解除權(quán)時(shí)，需舉證證明賣方的違約行為已致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（五）解除合同需及時(shí)通知，通知到達(dá)時(shí)合同即解除

當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可請(qǐng)求法院確認(rèn)解除效力，但不影響解除通知的生效時(shí)間。

二手房交易涉及環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，建議買賣雙方在簽約前核實(shí)房屋信息，明確違約責(zé)任；履行過(guò)程中保留溝通記錄（如微信、郵件、書面函件等），遇糾紛及時(shí)通過(guò)法律途徑維權(quán)，避免損失擴(kuò)大。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容