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在二手房交易中，房屋解押是辦理過戶手續(xù)前的重要環(huán)節(jié)。若賣家未能按約定辦理解押，買家的合法權(quán)益該如何保障？北京一起案例給出了答案：賣家未如期辦理解押，構(gòu)成違約，買家有權(quán)解除合同并要求賠償損失。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：鄭宇

被告：孫浩

第三人：辛公司（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 7 月 15 日，鄭宇與孫浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定鄭宇購買孫浩名下位于北京市大興區(qū)的房屋（以下簡稱九號房屋），購房價款 273 萬元。同日，雙方與辛公司簽訂《居間服務(wù)合同》，由辛公司提供購房居間服務(wù)。

合同約定，因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在約定期限或條件成就時取得不動產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人應(yīng)自解除合同通知送達(dá)之日起 15 日內(nèi)退還買受人已付全部房款，并按成交總價款的 20% 支付違約金。由于九號房屋存在抵押債務(wù)，補(bǔ)充協(xié)議約定孫浩于 2023 年 7 月 31 日前辦理房屋提前還款手續(xù)。同時，合同約定因任何一方違約導(dǎo)致合同無法履行的，由違約方賠償居間方的全部居間服務(wù)費。

合同簽訂后，鄭宇支付了定金 5 萬元，并交納了居間服務(wù)費。因?qū)O浩無法在約定的期限內(nèi)辦理房屋解押手續(xù)，2023 年 8 月 16 日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將解押期限延長至 2023 年 9 月 17 日。然而，孫浩在延長期限內(nèi)仍無法辦理解押手續(xù)，至今無法履行約定，嚴(yán)重?fù)p害了鄭宇的利益。鄭宇訴至法院，請求：1. 解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議及 2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；2. 判令孫浩支付違約金 546000 元；3. 判令孫浩返還定金 50000 元，并支付雙倍定金差額 50000 元；4. 判令孫浩賠償居間服務(wù)費損失 30300 元；5. 訴訟費用由孫浩承擔(dān)。

孫浩辯稱，不同意鄭宇的訴訟請求，稱沒見過鄭宇，也沒收到定金。認(rèn)可未交付九號房屋，房屋有抵押，合同是其簽字，但不同意解除協(xié)議，因為辛公司答應(yīng)為其解除抵押卻未做到，原因是抵押權(quán)人不同意還款。同時認(rèn)可鄭宇支付了中介費。

辛公司述稱，同意鄭宇的訴訟請求，不同意退還居間服務(wù)費用。認(rèn)為系因賣方孫浩違約導(dǎo)致合同無法履行，依照約定不應(yīng)退還已收取的居間服務(wù)費，賣方應(yīng)賠償買方因此造成的損失。

（三）查明事實

九號房屋已設(shè)定抵押，抵押登記日期為 2022 年 10 月 21 日。

合同約定房屋成交價格為 1110000 元，簽訂合同前買受人已向出賣人支付定金 50000 元，該定金于合同簽訂時抵作房屋成交價款。

2023 年 7 月 15 日，孫浩向鄭宇出具《定金收據(jù)》，載明收到購房定金 50000 元。

《居間服務(wù)合同》約定，買受人應(yīng)按買賣成交價格的 2.2% 向居間人支付居間服務(wù)費，于房屋買賣合同簽訂當(dāng)日支付。甲乙雙方簽訂房屋買賣合同后，因一方違約導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行的，丙方不承擔(dān)責(zé)任，且有權(quán)收取約定的居間服務(wù)費，已收取的不再退還。

2023 年 8 月 16 日的《補(bǔ)充協(xié)議》約定：出賣人解除抵押登記時間延期到 2023 年 9 月 17 日之前；解除抵押登記手續(xù)后 7 個工作日內(nèi)配合辦理公積金貸款手續(xù)，批貸后 7 個工作日內(nèi)配合辦理過戶手續(xù)；出賣人補(bǔ)償買受人各項損失 10000 元，于過戶當(dāng)日沖抵首付款；雙方成交價格變更為 2720000 元，首付款 2230000 元（含定金 50000 元），公積金貸款 440000 元等。

2023 年 11 月 5 日，鄭宇向?qū)O浩、辛公司發(fā)送《解約告知書》，辛公司于 2023 年 11 月 6 日收到，孫浩表示未收到。

（四）爭議焦點

雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議及 2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除？

孫浩是否應(yīng)向鄭宇支付違約金、返還定金及支付雙倍定金差額？

孫浩是否應(yīng)賠償鄭宇的居間服務(wù)費損失？

二、案件分析

（一）合同是否應(yīng)當(dāng)解除

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。鄭宇與孫浩簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議及 2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，以及三方簽訂的《居間服務(wù)合同》均系當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方應(yīng)按合同約定履行相關(guān)義務(wù)。

孫浩未按約定如期解除九號房屋的抵押登記，經(jīng)延長履行期限后仍未履行，導(dǎo)致房屋不能過戶，無法實現(xiàn)合同目的，已構(gòu)成根本違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方可以解除合同。因此，鄭宇有權(quán)提出解除合同，解除日期以起訴狀送達(dá)孫浩時即 2024 年 9 月 2 日為準(zhǔn)。

（二）違約金、定金及雙倍定金差額的認(rèn)定

合同解除后，尚未履行的終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于定金：《定金收據(jù)》及買賣合同中均記載孫浩收取定金 50000 元，合同解除后，該定金應(yīng)向鄭宇返還。

關(guān)于違約金：因?qū)O浩未依約解除抵押登記，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合雙方關(guān)于違約金的約定、鄭宇受損情況、違約原因及違約程度等，法院酌情確定違約金為 200000 元。

關(guān)于雙倍定金差額：當(dāng)事人同時主張違約金與定金時，應(yīng)選擇適用，故對鄭宇主張支付雙倍定金差額 50000 元的請求不予支持。

（三）居間服務(wù)費損失的承擔(dān)

根據(jù)《居間服務(wù)合同》的約定，因一方違約導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行的，由違約方賠償居間方的全部居間服務(wù)費。本案中，系因?qū)O浩違約導(dǎo)致合同解除，故孫浩應(yīng)賠償鄭宇支付的居間服務(wù)費損失 30300 元。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)鄭宇與孫浩于 2023 年 7 月 15 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議及于 2023 年 8 月 16 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》于 2024 年 9 月 2 日解除；

孫浩于本判決生效后 10 日內(nèi)向鄭宇支付違約金 200000 元；

孫浩于本判決生效后 10 日內(nèi)向鄭宇返還定金 50000 元；

孫浩于本判決生效后 10 日內(nèi)向鄭宇賠償居間服務(wù)費損失 30300 元。

四、案件啟示

（一）簽訂合同需明確履行期限及違約責(zé)任

在二手房交易中，買賣雙方應(yīng)在合同中明確房屋解押、付款、過戶等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的履行期限，并詳細(xì)約定違約責(zé)任，包括違約金的計算方式、定金的處理等，以便在一方違約時，另一方能夠依據(jù)合同維護(hù)自身合法權(quán)益。

（二）賣方應(yīng)積極履行解押義務(wù)

賣方在出售有抵押的房屋時，應(yīng)充分評估自身履行能力，按約定及時辦理提前還款和解除抵押手續(xù)。如遇困難無法按期履行，應(yīng)及時與買方溝通協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，避免因違約承擔(dān)不必要的損失。

（三）買方應(yīng)注意留存交易證據(jù)

買方在交易過程中，應(yīng)注意留存定金支付憑證、居間服務(wù)費發(fā)票、合同及補(bǔ)充協(xié)議、溝通記錄等證據(jù)，這些證據(jù)在發(fā)生糾紛時能有效證明案件事實，支持自己的訴訟請求。

（四）合理選擇違約金或定金條款

當(dāng)事人在主張違約責(zé)任時，應(yīng)了解違約金與定金不能同時適用的法律規(guī)定，根據(jù)自身損失情況合理選擇適用，以最大限度維護(hù)自身權(quán)益。

本案的判決提醒我們，在房屋買賣交易中，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，秉持誠信原則履行義務(wù)。任何一方違約，都將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，付出沉重的代價。同時，在發(fā)生糾紛時，應(yīng)通過法律途徑理性維權(quán)，確保自身合法權(quán)益得到保障。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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