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在二手房交易中，購房資格是影響交易能否順利完成的關(guān)鍵因素。北京東城區(qū)一起案例中，買方因始終未取得購房資格，導(dǎo)致房屋無法過戶，最終法院判決解除合同，買方需支付違約金并賠償評估費。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：趙磊、錢芳（共同賣方）

被告：孫強、李娜（共同買方）

第三人：丙中介公司

（二）交易經(jīng)過

2023 年 10 月 15 日，經(jīng)丙中介公司居間，趙磊、錢芳與孫強、李娜簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《房款支付協(xié)議》《補充協(xié)議》等文件，約定孫強、李娜以 565 萬元購買趙磊、錢芳名下的一號房屋（位于東城區(qū)，建筑面積 59.53 平方米，設(shè)有 140 萬元抵押）。

合同主要約定：

孫強、李娜需支付定金 40 萬元（已支付 20 萬元，剩余 20 萬元網(wǎng)簽后支付）；

趙磊、錢芳應(yīng)于 2024 年 3 月 26 日前完成抵押權(quán)注銷；

雙方最晚于 2024 年 4 月 12 日前辦理完畢產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，若因買方原因?qū)е?120 日內(nèi)未完成過戶，賣方有權(quán)解除合同并要求按總房款 20% 支付違約金；

《補充協(xié)議》約定，若 2024 年 4 月 12 日前未過戶，違約方支付總房款 5% 作為違約金，與主合同沖突時以補充協(xié)議為準(zhǔn)。

簽約當(dāng)日，趙磊、錢芳向丙中介公司支付居間服務(wù)費 56507.41 元，孫強、李娜支付定金 10 萬元，次日又支付定金 10 萬元。后因過戶事宜擱置，雙方協(xié)商延期未果，趙磊、錢芳于 2024 年 4 月 20 日當(dāng)面送達《解約通知函》，孫強、李娜確認收到。

（三）各方主張

趙磊、錢芳：孫強、李娜未在約定期限內(nèi)辦理過戶，構(gòu)成根本違約，應(yīng)解除合同，支付違約金 93 萬元（抵扣已付定金 20 萬元），賠償居間服務(wù)費 56507.41 元及評估費 14214 元。

孫強、李娜：趙磊、錢芳未按約在 2024 年 3 月 26 日前解抵押，先行違約；自身無購房資格導(dǎo)致無法過戶，但合同約定的 20% 違約金過高，且補充協(xié)議約定按總房款 5% 計算，不同意原告全部請求。

丙中介公司：雙方簽署過《購房資格補充協(xié)議》，約定孫強、李娜最晚于 2024 年 4 月 5 日前取得購房資格，趙磊、錢芳知情并同意；若合同解除，可退還雙方居間服務(wù)費。

（四）關(guān)鍵事實

《購房資格補充協(xié)議》顯示，趙磊、錢芳知曉孫強、李娜簽約時無購房資格，同意其在 2024 年 4 月 5 日前取得資格，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。

孫強、李娜至今未取得購房資格，明確表示無法繼續(xù)履行合同。

趙磊、錢芳曾于 2024 年 4 月 22 日自行預(yù)約解抵押，因等待買方資格未提前辦理，丙中介公司對此認可。

經(jīng)評估，一號房屋在 2024 年 4 月 20 日的市場價值為 468.56 萬元，趙磊、錢芳墊付評估費 14214 元。

二、案件分析

（一）合同效力認定

案涉《北京市存量房屋買賣合同》《補充協(xié)議》《購房資格補充協(xié)議》等均系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，各方應(yīng)按約履行。《購房資格補充協(xié)議》雖雙方未持有，但簽名真實且與其他合同同日簽署，應(yīng)作為履行依據(jù)。

（二）違約行為認定

孫強、李娜的根本違約：

未按《購房資格補充協(xié)議》約定在 2024 年 4 月 5 日前取得購房資格，導(dǎo)致無法辦理過戶，符合 “因買方原因?qū)е挛茨馨磿r過戶” 的情形，構(gòu)成根本違約。

明確表示無購房資格、無法繼續(xù)履行合同，合同目的已無法實現(xiàn)。

趙磊、錢芳的解抵押義務(wù)未構(gòu)成違約：

趙磊、錢芳有解抵押的主觀意愿和行動（預(yù)約 2024 年 4 月 22 日辦理），未按時完成系因等待買方資格，且丙中介公司認可此事實。

解抵押義務(wù)未履行不影響合同目的實現(xiàn)，核心障礙是買方無購房資格，故不構(gòu)成違約。

（三）合同解除與責(zé)任承擔(dān)

合同解除時間：孫強、李娜認可收到 2024 年 4 月 20 日的《解約通知函》，且同意解除合同，故確認合同于該日解除。

違約金調(diào)整：

主合同約定按總房款 20%（113 萬元）支付違約金，補充協(xié)議約定 5%（28.25 萬元），但本案系買方無資格導(dǎo)致違約，與一般 “未按時過戶” 不同，應(yīng)適用主合同條款。

結(jié)合評估報告（房屋貶值約 96.44 萬元）、趙磊、錢芳知情買方無資格仍簽約（自身需承擔(dān)一定責(zé)任），法院酌定違約金 73.45 萬元（抵扣已付定金 20 萬元后，需再支付 53.45 萬元）。

其他損失賠償：

居間服務(wù)費：丙中介公司同意退還，原告主張賠償構(gòu)成雙重獲利，法院不予支持。

評估費：系因買方違約導(dǎo)致的必要支出，法院予以支持。

三、裁判結(jié)果

確認趙磊、錢芳與孫強、李娜于 2023 年 10 月 15 日簽訂的關(guān)于一號房屋的《北京市存量房屋買賣合同》《補充協(xié)議》《房款支付協(xié)議》于 2024 年 4 月 20 日解除；

孫強、李娜于本判決生效后十五日內(nèi)向趙磊、錢芳支付違約金 734500 元（已支付的 200000 元定金先行抵扣）；

孫強、李娜于本判決生效后十五日內(nèi)向趙磊、錢芳支付評估費損失 14214 元；

駁回趙磊、錢芳的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房資格是交易前提，需提前核實

買方在簽約前必須確認自身具備購房資格，避免因資格問題導(dǎo)致違約。本案中，買方明知無資格仍簽約，最終因無法履約承擔(dān)高額違約金，教訓(xùn)深刻。

（二）合同條款需明確違約情形與責(zé)任

對于 “無購房資格”“解抵押延遲” 等可能影響交易的情形，應(yīng)在合同中明確約定責(zé)任歸屬及違約金計算方式，避免條款沖突（如本案主合同與補充協(xié)議的違約金比例不一致）。

涉及補充協(xié)議，需確保雙方持有原件，明確條款效力，避免后續(xù)爭議。

（三）賣方對買方風(fēng)險有審慎注意義務(wù)

賣方明知買方無購房資格仍簽約，需承擔(dān)一定風(fēng)險責(zé)任。法院在判定違約金時，會考慮賣方的知情因素，適當(dāng)調(diào)低賠償金額。

（四）中介應(yīng)規(guī)范流程，明確告知義務(wù)

中介需向買賣雙方充分披露房屋狀態(tài)、買方資格等關(guān)鍵信息，協(xié)助簽訂完整協(xié)議并交付原件，避免因流程疏漏引發(fā)糾紛。本案中，中介未交付《購房資格補充協(xié)議》，雖不影響效力，但增加了爭議可能性。

二手房交易中，資格審核、條款約定、流程規(guī)范缺一不可。買賣雙方應(yīng)秉持謹慎態(tài)度，必要時咨詢專業(yè)律師，降低交易風(fēng)險，避免因違約造成經(jīng)濟損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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