房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師， 靳律師（13426037149） 團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，簽訂合同、支付房款、交付房屋后，過(guò)戶(hù)環(huán)節(jié)往往是實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵。當(dāng)賣(mài)方去世，其親屬因內(nèi)部糾紛影響過(guò)戶(hù)時(shí)，購(gòu)房者的合法權(quán)益該如何保障？北京一起案例給出了答案：只要合同有效且購(gòu)房者已履行主要義務(wù)，賣(mài)方親屬應(yīng)按約定配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：郭某濤

被告：趙某強(qiáng)、趙某娜、王某麗

第三人：庚公司（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2015 年 10 月 28 日，郭某濤作為買(mǎi)受方，與趙某強(qiáng)、趙某娜的父親趙某偉（王某麗之夫）作為出售方，在某經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下簽訂《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定趙某偉將其拆遷認(rèn)購(gòu)的位于北京市豐臺(tái)區(qū)的房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)八號(hào)房屋）出售給郭某濤，房屋總價(jià)款 95 萬(wàn)元。

2015 年 10 月 29 日，郭某濤向趙某強(qiáng)支付了 715243.2 元，其中包含房款 70 萬(wàn)元，以及物業(yè)費(fèi)、維修金等其他費(fèi)用。同年 10 月，趙某強(qiáng)將八號(hào)房屋交付給郭某濤，郭某濤裝修后一直居住至今。

2021 年 9 月 1 日，庚公司及相關(guān)社區(qū)居委會(huì)出具公告，告知八號(hào)房屋可以進(jìn)行登記并辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但趙某強(qiáng)、趙某娜、王某麗等人一直未辦理，導(dǎo)致郭某濤無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。郭某濤多次協(xié)商無(wú)果，且因孩子上學(xué)急需房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，無(wú)奈之下訴至法院，請(qǐng)求：1. 判令庚公司配合趙某強(qiáng)、郭某濤將八號(hào)房屋過(guò)戶(hù)到趙某強(qiáng)名下；2. 判令趙某強(qiáng)在取得房產(chǎn)證之日起七日內(nèi)配合將房屋過(guò)戶(hù)至郭某濤名下；3. 本案受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

趙某強(qiáng)辯稱(chēng)同意郭某濤的訴訟請(qǐng)求。趙某娜、王某麗未到庭亦未答辯。庚公司述稱(chēng)同意原告訴訟請(qǐng)求，只能協(xié)助過(guò)戶(hù)到趙某強(qiáng)名下，再由趙某強(qiáng)配合辦理到郭某濤名下。

（三）查明事實(shí)

王某麗與趙某偉原系夫妻關(guān)系，二人生育兒子趙某強(qiáng)、女兒趙某娜，二人于 2015 年 9 月 17 日登記離婚，趙某偉于 2020 年 2 月 2 日死亡。

《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》等文件顯示，2015 年 10 月 28 日，趙某偉與郭某濤約定出售八號(hào)房屋，總價(jià) 95 萬(wàn)元，定金 1 萬(wàn)元?！妒湛钭C明》顯示趙某偉 2015 年 10 月收款 70 萬(wàn)元，有趙某偉、趙某強(qiáng)簽字和手?。ㄚw某強(qiáng)稱(chēng)趙某偉手印為其本人所摁，趙某偉簽名由趙某強(qiáng)代筆）。

《配偶及子女同意出售聲明》顯示，2015 年 10 月 25 日，王某麗、趙某強(qiáng)、趙某娜均簽字聲明同意出售八號(hào)房屋。

《“某經(jīng)濟(jì)適用房” 項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)書(shū)》顯示，2015 年 10 月 28 日，趙某偉與庚公司簽訂協(xié)議，認(rèn)購(gòu)八號(hào)房屋，建筑面積 51.1 平方米。

趙某強(qiáng)提交的 2015 年 9 月 14 日《拆遷后財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》顯示，該協(xié)議由趙某偉、王某麗、趙某娜、趙某鵬（其他家庭成員）、趙某強(qiáng)簽字，對(duì)拆遷后財(cái)產(chǎn)分割作出約定，其中涉及八號(hào)房屋的歸屬等內(nèi)容。

法院生效判決認(rèn)定：A 號(hào)民事判決書(shū)駁回了王某麗、趙某娜、趙某鵬的全部訴訟請(qǐng)求；B 號(hào)民事判決書(shū)確認(rèn)趙某偉、趙某強(qiáng)、趙某娜、王某麗、趙某鵬簽訂的拆遷后財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議有效，駁回趙某強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。

（四）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

郭某濤與趙某偉簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

庚公司是否應(yīng)協(xié)助將八號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至趙某強(qiáng)名下？

趙某強(qiáng)是否應(yīng)在取得房屋產(chǎn)權(quán)后協(xié)助過(guò)戶(hù)至郭某濤名下？

二、案件分析

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。郭某濤與趙某偉簽訂的《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《房屋買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議》，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

從證據(jù)來(lái)看，王某麗、趙某強(qiáng)、趙某娜均在《配偶及子女同意出售聲明》上簽字，表明其知曉并同意趙某偉出售八號(hào)房屋。法院生效判決已認(rèn)定趙某偉、王某麗、趙某強(qiáng)、趙某娜等人簽訂的拆遷后財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議有效，進(jìn)一步印證了涉案房屋買(mǎi)賣(mài)的合法性。因此，上述合同對(duì)各方均具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)按約定履行義務(wù)。

（二）庚公司的協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)

八號(hào)房屋系趙某偉從庚公司認(rèn)購(gòu)，庚公司作為房屋的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在房屋符合產(chǎn)權(quán)登記條件時(shí)，有義務(wù)協(xié)助買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)?，F(xiàn)庚公司明確表示同意協(xié)助將房屋過(guò)戶(hù)至趙某強(qiáng)名下，符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)予支持。

（三）趙某強(qiáng)的協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)

趙某偉去世后，其繼承人應(yīng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同義務(wù)。趙某強(qiáng)作為趙某偉的繼承人之一，在庭審中明確表示同意協(xié)助郭某濤辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，且郭某濤已按約定支付了大部分購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋多年，趙某強(qiáng)應(yīng)按約定在取得房屋產(chǎn)權(quán)后協(xié)助郭某濤辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

趙某娜、王某麗經(jīng)法院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為放棄當(dāng)庭答辯、舉證、質(zhì)證等權(quán)利，不影響法院根據(jù)查明的事實(shí)作出裁判。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

庚公司于本判決生效后 3 日內(nèi)協(xié)助趙某強(qiáng)、郭某濤將八號(hào)房屋過(guò)戶(hù)登記到趙某強(qiáng)名下；

趙某強(qiáng)在八號(hào)房屋過(guò)戶(hù)登記到其名下后 7 日內(nèi)協(xié)助郭某濤將該房屋過(guò)戶(hù)登記到郭某濤名下。

四、案件啟示

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注重合同效力及相關(guān)手續(xù)

在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)與賣(mài)方簽訂規(guī)范的買(mǎi)賣(mài)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，尤其是過(guò)戶(hù)時(shí)間、條件及違約責(zé)任等內(nèi)容。同時(shí)，對(duì)于賣(mài)方有配偶、子女等家庭成員的，應(yīng)要求相關(guān)家庭成員出具同意出售的書(shū)面聲明，避免后續(xù)因權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。

（二）支付款項(xiàng)應(yīng)留存充分證據(jù)

購(gòu)房者支付購(gòu)房款及其他相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)要求賣(mài)方出具收款憑證（如收據(jù)、發(fā)票等），并妥善保管。涉及第三方支付的，應(yīng)保留轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)，以證明自己已履行付款義務(wù)，在發(fā)生糾紛時(shí)能有效維護(hù)自身權(quán)益。

（三）賣(mài)方親屬應(yīng)遵守誠(chéng)信原則履行合同

賣(mài)方去世后，其繼承人應(yīng)尊重原合同約定，遵守誠(chéng)信原則，在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同義務(wù)，不得因內(nèi)部糾紛而損害購(gòu)房者的合法權(quán)益。如本案中，法院生效判決已確認(rèn)相關(guān)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議有效，趙某強(qiáng)等繼承人應(yīng)按約定配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（四）合理運(yùn)用法律手段維護(hù)權(quán)益

當(dāng)房屋過(guò)戶(hù)遇到阻礙時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)與賣(mài)方或其繼承人溝通協(xié)商，協(xié)商不成的，可依法向法院提起訴訟，借助法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。同時(shí)，應(yīng)注意收集和保存相關(guān)證據(jù)，如合同、付款憑證、居住證明等，為訴訟提供有力支持。

本案的判決再次強(qiáng)調(diào)了合同的嚴(yán)肅性和誠(chéng)信原則的重要性，為類(lèi)似房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)糾紛的處理提供了參考，也提醒各方當(dāng)事人在房屋交易中要謹(jǐn)慎操作，依法履行義務(wù)，避免不必要的糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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