最近寶馬全球信息技術(shù)研發(fā)中心落戶(hù)南京建鄴的事情大家應(yīng)該都知道了吧，其作為寶馬國(guó)內(nèi)唯一、亞洲最大、全球六大信息技術(shù)研發(fā)中心之一，將為寶馬全球業(yè)務(wù)提供技術(shù)支撐。

不管是“亞洲最大”，“國(guó)內(nèi)唯一”，還是“全球六大研發(fā)中心之一”，都給到了河西極大的信心。配合河西住改商事件，以及此前阿里南京中心、金陵天地的開(kāi)放，南京河西這段時(shí)間的風(fēng)頭可謂排面十足。

但與之形成對(duì)比的是，曾經(jīng)那些有望成為或號(hào)稱(chēng)是南京第二座河西的板塊，基本都混得不咋樣，反而被越甩越遠(yuǎn)。不免讓人疑惑，問(wèn)題出在哪？

01 老主城與疏解

時(shí)間線(xiàn)往回拉，實(shí)際上與河西同屆的還有四位伙伴，包括仙林、東山、和浦口。這4個(gè)區(qū)域在2002年的規(guī)劃中共同構(gòu)成了“一城三區(qū)”的規(guī)劃格局。一城指的是河西新城區(qū)、三區(qū)指的是仙林新市區(qū)、東山新市區(qū)和浦口新市區(qū)，河西的定位一開(kāi)始就要稍微高一些。

江北當(dāng)時(shí)因?yàn)檫^(guò)江能力不足，是提出來(lái)了，但沒(méi)法全面落實(shí)，2000年之前也就主要開(kāi)發(fā)了高新區(qū)一帶，但開(kāi)發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)不及同時(shí)期的東山、河西以及稍晚一些的仙林。實(shí)際真刀真槍得到推動(dòng)的只有江南三個(gè)主體，而且都落實(shí)的不錯(cuò)，都比較成功。

為何成功，因?yàn)檫@三大副城的成長(zhǎng)都肩負(fù)著非常明確的任務(wù)，就是疏解老主城。

其中河西承接的是老主城的行政、文體、金融等功能；

仙林承接的是老主城的優(yōu)質(zhì)教育資源，尤其是高等教育；

而江寧承接了很多具體的制造業(yè)，這才構(gòu)建了后來(lái)江寧殷實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；

在這個(gè)過(guò)程中老主城的人口和相應(yīng)的一些資源得到了較為明顯的疏解。

這是當(dāng)時(shí)河西、仙林和江寧能夠順利發(fā)家的重要因素，南京老主城是實(shí)實(shí)在在分出去不少家底的，事實(shí)上城市資源已經(jīng)基本完成了再分配的過(guò)程。

02 功能意圖

但后來(lái)的很多所謂新城，實(shí)際上皆不具備老主城的功能性或資源性轉(zhuǎn)移屬性。大部分幾乎就是單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以滿(mǎn)足附近改善型居住需求或外部轉(zhuǎn)移性人口，大多這類(lèi)新城早期僅為睡城，提供的是單一的居住功能。即便后來(lái)有商業(yè)入駐，依然面臨功能單一的窘境，因此其極度依賴(lài)外部高效通道的構(gòu)建。

比如暢通的免費(fèi)快速路，或直通主城的地鐵線(xiàn)，多多益善。

但往往規(guī)劃與配套做不到真正同步，比如地鐵遲遲落不了地，快速路修很多年等等。

實(shí)際上自從第一波南京點(diǎn)了河西、東山、仙林后，老主城能夠分出去的資源已經(jīng)都分出去了，確實(shí)沒(méi)太多家底了。而且疏解老城的本意是讓老城的人口密度下降到一個(gè)相對(duì)合理的水平，并不是說(shuō)要完全掏空。

因此河西、東山、仙林后，實(shí)際上沒(méi)有任何一個(gè)板塊能與這三個(gè)先驅(qū)相提并論了，三者的成功是時(shí)代賦予的，不存在可復(fù)制性，更別提其中最能代表南京門(mén)面的河西。

03 難以超越

江北新區(qū)的成立給江北的發(fā)展帶來(lái)了極大的政策性支持，尤其是過(guò)江通道建設(shè)的大提速與免費(fèi)?，F(xiàn)在的朋友可能不知道，其實(shí)應(yīng)天大街長(zhǎng)江隧道之前是有收費(fèi)站的（2018年拆除），定淮門(mén)長(zhǎng)江隧道最開(kāi)始也是準(zhǔn)備建收費(fèi)站的。就包括長(zhǎng)江五橋，其早期的環(huán)評(píng)文件中，也有收費(fèi)站，就連南京長(zhǎng)江大橋曾經(jīng)也有收費(fèi)站（2005年停止收費(fèi)）。

但新區(qū)成立后，原本收費(fèi)和計(jì)劃收費(fèi)的過(guò)江通道很多都變成了免費(fèi)（四橋-三橋之間免費(fèi)），之前的收費(fèi)站也拆掉了，可見(jiàn)江北新區(qū)的成立，給南京跨江提供了較為充分的支持。

只是稍微有些爭(zhēng)議的是，江北地下空間以及上面的CBD自2017年動(dòng)工，至今已經(jīng)8年，其中，最深基坑為地鐵4號(hào)線(xiàn)二期濱江站，基坑開(kāi)挖地下50.8米，相當(dāng)于把17層樓插入到地下，為亞洲最深的在建地鐵車(chē)站。

按照最新的計(jì)劃，到2026年首批區(qū)域投入運(yùn)營(yíng)，等到2027年地鐵4號(hào)線(xiàn)二期和11號(hào)線(xiàn)一期通車(chē)，從新區(qū)獲批那天算，著實(shí)經(jīng)過(guò)了12年，時(shí)間周期上確實(shí)長(zhǎng)了一些，又恰巧經(jīng)歷地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰的周期，對(duì)于區(qū)域發(fā)展的信心確實(shí)有不小的影響。

上圖:江北CBD

后面就看2026年到2027年這波周期中，定山大街、華潤(rùn)萬(wàn)向系商業(yè)、地鐵四號(hào)線(xiàn)二期、11號(hào)線(xiàn)一期、南京北站等一系列重磅項(xiàng)目能否順利按照預(yù)定時(shí)間完成并投入運(yùn)營(yíng)，這將是江核發(fā)展這么多年的一次重要的集中式成果展示，對(duì)于信心的提升和未來(lái)發(fā)展的定調(diào)十分關(guān)鍵，理論上江北是河西唯一的潛在對(duì)手，按照凡人修仙傳中的境界，我認(rèn)為挺過(guò)2027，該實(shí)現(xiàn)的都落實(shí)了，江北也就算正式筑基了。

但總部功能上，我覺(jué)得江北相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都不存在和河西直接競(jìng)爭(zhēng)的可能，江核總部功能的建筑載體2026年才算啟用，彼時(shí)河西已經(jīng)發(fā)展了接近30年。

別說(shuō)銀行，就連移動(dòng)、聯(lián)通、報(bào)業(yè)這類(lèi)非直接與金融相關(guān)的總部都陸續(xù)入駐河西了，那么還有多少有實(shí)力的企業(yè)能以總部的形態(tài)入駐江北CBD？別說(shuō)江北，南部新城同樣也拿不到什么實(shí)在的核心資源，甚至連湊數(shù)都沒(méi)有。

上圖：繞城公路望向河西CBD二期

更何況當(dāng)下河西金融城二期416米高樓已經(jīng)落成，金融城三期也不聲不響的接近尾聲，河西已經(jīng)成為一個(gè)龐大的總部聚集區(qū)，并且已經(jīng)建立起成熟的企業(yè)與人才生態(tài)，其對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)以及相關(guān)人才都擁有巨大的虹吸優(yōu)勢(shì)，這是時(shí)代紅利與常年積累的共同結(jié)果。

再加上蘇超帶動(dòng)的文體活動(dòng)以及日常的演唱會(huì)、各種博覽會(huì)帶來(lái)的對(duì)外交流性加成，河西的實(shí)力已經(jīng)極為綜合全面。

上圖：河西金融城三期（來(lái)源：南京建設(shè)）

關(guān)鍵河西南部還有十分充足的非住宅土地容量，包括商辦等，短期內(nèi)根本用不完，在這種情況下，河西自己都吃不飽，哪能輪到初出茅廬的江北？

除非南京有意階段性的收縮河西的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，全身心的投入到江北，最大限度利用好這塊金字招牌，實(shí)實(shí)在在攢一些總部資源到江核，南京的擁江戰(zhàn)略將會(huì)是另外一番局面。只是現(xiàn)實(shí)中南京一手江北，一手南部新城，頭上頂著個(gè)河西、懷里之前還抱著一個(gè)紫核，屬實(shí)有點(diǎn)三心二意，這算不算渣？至少有些力不從心吧。

后來(lái)江核主動(dòng)增加科創(chuàng)區(qū)，聚焦實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)突出工業(yè)軟件產(chǎn)業(yè)的方向是很理性的做法，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是很關(guān)鍵的抉擇。腳踏實(shí)地，尊重產(chǎn)業(yè)升級(jí)的客觀規(guī)律，不過(guò)度迷戀高大上的外在形象，未來(lái)的江北才能走的穩(wěn)健，走的長(zhǎng)遠(yuǎn)。

04 后發(fā)優(yōu)勢(shì)

當(dāng)然規(guī)劃層面，江北的后發(fā)性和體系的整體性是河西不能比擬的，這是江北最大的優(yōu)勢(shì)。挺過(guò)2027年這個(gè)小周期，江北的基礎(chǔ)性對(duì)內(nèi)和對(duì)外交通體系將完成構(gòu)建。

屆時(shí)江核將憑借與老主城的直接對(duì)接實(shí)現(xiàn)比元通更有資源傳遞效率的能力，從江北市民中心站算，再坐4站就到鼓樓了，也就是10分鐘的事情，即便再換乘到新街口也不過(guò)6站，依然比元通通過(guò)2號(hào)線(xiàn)直達(dá)新街口（不含元通坐8站）在時(shí)間上更有優(yōu)勢(shì)一些。

未來(lái)再配合地鐵四號(hào)線(xiàn)三期西段直連南京北站，江核的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)出來(lái)。