還記得2017年，馬云說房子未來不值錢，很多人一笑而過，那時候樓市正火，誰會把這句話當(dāng)真呢，如今8年過去了，走進(jìn)2025年下半年，這句話似乎已經(jīng)應(yīng)驗了。

如果你去東北，那么鶴崗、阜新等地幾萬元就能買套房，而深圳、上海等一線城市房價普遍下跌30%左右，連深圳南山科技園的次新房價格都遭遇腰斬，這些現(xiàn)象讓不少人開始相信，有些話能經(jīng)得住時間的考驗。

最根本的變化，是供需關(guān)系的徹底逆轉(zhuǎn)，最新數(shù)據(jù)顯示，全國住房總量已經(jīng)超過6億棟，足夠容納30億人居住，遠(yuǎn)超我國14億人口的實際需求。

人口結(jié)構(gòu)的變化更讓人揪心，00后比90后整整少了4700萬人，00-10后比80-90后少了1.1億人，隨著“421”家庭結(jié)構(gòu)成為主流，住房需求正在結(jié)構(gòu)性收縮。

與此同時，城鎮(zhèn)化率已接近70%，新增購房需求大幅減少，2026年全國小學(xué)生預(yù)計減少263萬人，需求端持續(xù)萎縮已成定局。

政策風(fēng)向也在轉(zhuǎn)變，2025年，樓市正經(jīng)歷根本性調(diào)整，最核心的變化是保障房和商品房雙軌制的建立。

計劃五年內(nèi)推出600萬套保障房，北京等地的保障房租金已低于市場價30%，這對商品房需求形成明顯分流。

期房銷售開始逐步退出歷史舞臺，現(xiàn)房銷售占比從2020年的10.5%大幅升至2024年的26.5%，預(yù)計未來幾年這一比例將繼續(xù)提升，這意味著購房者遭遇爛尾樓的風(fēng)險將大大降低。

綜合各種信號，2025年下半年起，樓市可能迎來以下轉(zhuǎn)變：

房貸利率繼續(xù)下行，目前房貸利率已經(jīng)跌破3%，未來還有進(jìn)一步下降空間，購房成本將持續(xù)降低。

一線城市限購進(jìn)一步放開，上海、深圳等一線城市已放開非核心區(qū)域限購，預(yù)計下半年核心區(qū)域限購政策也將松動。

不同城市房價分化加劇，二三線城市房價跌幅可能放緩，但一線城市因房價收入比仍高達(dá)40以上，房價下跌速度可能加快。

大中城市舊改全面提速，上海、深圳等一線城市中心區(qū)的老舊小區(qū)正被納入拆遷范圍，老房子居民的居住條件將得到實質(zhì)性改善。

面對市場調(diào)整，買房的人心態(tài)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，2025年，全國百城二手房市場掛牌量突破300萬套，90后購房意愿明顯降低，不少年輕人直言：寧可租房十年，也不接盤高價房。

市場已經(jīng)從賣方市場徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。

這種轉(zhuǎn)變讓很多人開始重新思考買房的必要性，馬云和王石在這一點上不謀而合，都給出了再等一等的建議。

王石曾明確表示：房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，未來的房價將保持穩(wěn)定，甚至有可能出現(xiàn)下跌。

假如你還想買房，不管是出于什么樣的目的，那么哪些房子還能買？

在整體市場調(diào)整的背景下，三類房子可能仍有一定價值：

一是經(jīng)過改造的老小區(qū)，這類房子多位于城市核心地段，周邊醫(yī)療、交通、商超、學(xué)區(qū)等配套齊全，尤其受養(yǎng)老群體歡迎。

二是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，比如一線城市地鐵口的次新房，租金回報率超過3.5%，在市場中表現(xiàn)相對堅挺。

三是配置好的房子，高層明確要建好房子，未來購房不再只看地段，更看重居住體驗，那些智能系統(tǒng)完善的新房和次新房，可能成為抗跌的硬通貨。

個人認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)市場將來一套新的規(guī)則，各位看管可以參考一下。

房子回歸居住本質(zhì)，金融屬性不斷弱化。

保障房解決基本居住需求，商品房滿足改善性需求。

現(xiàn)房銷售成為主流，購房者告別爛尾風(fēng)險。

品質(zhì)成為硬通貨，沒有品質(zhì)的房子終將淪為燙手山芋。

對于剛需家庭，2025年下半年可能是利用政策利好、降低購房成本的好時機，對于手持多套商品房的投資者，適當(dāng)減持落袋為安可能是明智選擇。