2025年的廣州二手房市場(chǎng)，正在上演一場(chǎng)魔幻現(xiàn)實(shí)大戲：成交量蹭蹭漲，房?jī)r(jià)哐哐跌！并且一個(gè)創(chuàng)新高，一個(gè)創(chuàng)新低......

最近一段時(shí)間，幾乎所有的二手房業(yè)主都在哭訴：賣房太難了。

但沒(méi)想到，今年二手房的成交量，卻創(chuàng)下近四年新高！據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月廣州二手房成交65171套，較去年同時(shí)期增長(zhǎng)8%。平均下來(lái)，每天都有超300套二手房成交。

為什么大家都覺(jué)得賣房難，成交量數(shù)據(jù)卻異常好呢？那是因?yàn)椋耗阋詾榈摹百u不掉”，其實(shí)是“不夠便宜”......

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1-7月廣州二手房成交均價(jià)為26751元/㎡，同比下跌8%，并創(chuàng)下近四年新低。在成交量創(chuàng)新高的同時(shí)，成交價(jià)卻跌破地板。

具體到區(qū)域，南沙近一年的房?jī)r(jià)降幅最高，為9%。另外，天河、黃埔、增城、越秀的房?jī)r(jià)降幅，均高于5%。

這也就意味著，想要賣房，就得降價(jià)！

而降得越狠，賣得也越快。

例如番禺市橋一套房單價(jià)直接降至5000元/㎡，從掛牌到成交，只用了2個(gè)月的時(shí)間。

天天被中介打電話催降價(jià)，心理價(jià)位一降再降，各位業(yè)主也很難不感嘆一句：賣房太難了！

前幾天就有一位朋友和樂(lè)居君吐槽，要是不答應(yīng)中介降價(jià)，那他們根本不會(huì)帶客戶去看房。

另外，微觀體感和宏觀數(shù)據(jù)差距大，問(wèn)題還出在——結(jié)構(gòu)性分化。

據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，近三個(gè)月成交比例最高的二手房面積區(qū)間為60-90㎡的小戶型，其次是90-120㎡。

毫不夸張地說(shuō)，剛需客群撐起了廣州二手房市場(chǎng)的半邊天。

在樓市下行周期，各位剛需購(gòu)房者趨于理性，更注重房源的居住屬性，不會(huì)再“為了買房而買房”。

在此情況下，好房源容易賣，差房源被迫躺平。

從區(qū)域上看，核心區(qū)&近郊區(qū)的房源會(huì)比外圍區(qū)更容易賣。

例如番禺、海珠兩個(gè)剛需最愛(ài)的二手房區(qū)域，其7月看房量分別為127081次、99562次。

而從化一個(gè)月看房量?jī)H有5427次，和祈福新村的看房量相當(dāng)。（5237次）

看房都沒(méi)什么人看，就更別說(shuō)成交了。

如今，全市11區(qū)的二手房平均成交周期均在200天以上。

而從化、白云、增城、花都的二手房平均成交周期最長(zhǎng)，在249-258天之間。

另外，海珠的二手房平均成交周期最短，為204天。

像從化、增城等外圍區(qū)域，有很多房子的成交周期長(zhǎng)于一年，甚至兩年。

而且大多都已經(jīng)降無(wú)可降，單價(jià)不超萬(wàn)元，總價(jià)也才幾十萬(wàn)。

這也說(shuō)明，對(duì)于一些缺乏居住屬性的房源，降價(jià)也并非永遠(yuǎn)有效。

如今廣州二手房市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一場(chǎng)深度調(diào)整。

購(gòu)房者更加理性，業(yè)主則需面對(duì)現(xiàn)實(shí)：要么降價(jià)換成交，要么躺平等有緣人。

但對(duì)于有購(gòu)房需求的朋友們來(lái)說(shuō)，這便是入手的極佳機(jī)會(huì)。

房東們互相傷害，買房人笑看'鷸蚌相爭(zhēng)'。

但除了價(jià)格，還應(yīng)聚焦房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值，例如產(chǎn)業(yè)、交通、教育、商業(yè)等。

另外，杠桿要控制在自己可控范圍內(nèi)。

買房，要選擇最適合自己的，而非便宜的。