對樓市有所了解的朋友，應該都聽過當年“禮嘉三大神盤”的故事。

為啥被稱之為神盤呢？它們一般都是由當?shù)貒箝_發(fā)，拿地成本低、價格也實惠，全憑口碑傳播，不打廣告也不上分銷也能快速賣掉。

可以說只要買到就能賺到，甚至還要托關系，故被冠之以神盤的稱號。

前一陣，小樹在踩盤的時打聽到，九龍坡也冒出一個國企開發(fā)的神秘樓盤。

不過這個樓盤從年初售樓部亮相到現(xiàn)在，大半年了一套房子都沒賣掉，甚至連名字都沒幾個人聽說過。

同樣都是國企開發(fā)的神盤，為啥天差地遠如此之大呢？

01.重慶西山壹號院

華巖新城熱門板塊

這個樓盤叫做“西山壹號院”，是不是個豪宅呢？

有趣的是，在網(wǎng)上也能搜到一個相同名字的樓盤—位于北京的豪宅“西山壹號院”，二手房最低售價高達2000萬，一般人根本可望不可及。

而重慶這個“西山壹號院”，效果圖是這樣子的。

不僅外觀無法把它和豪宅聯(lián)系起來，也看不到任何院子的存在，剩下唯一的解釋就是位置應該緊鄰重慶西邊的山脈。

果然不出所料，在地圖可查到它的位置就在華巖新城中梁山街道，位于中梁山的山腳。

對九龍坡有所了解的朋友應該知道，這個位置又被稱之為“環(huán)松板塊”。

主要原因是，之前這里曾有個很大的“環(huán)松木材市場”以及眾多廠房和倉庫，在拆遷之后騰出了大量土地，成為一個新興區(qū)域。

2021年9月，九龍坡投資總額25億元、累計長21.5公里的45條開發(fā)地塊配套道路，在這個華巖鎮(zhèn)原環(huán)松木材市場地塊舉行集中開工儀式。

由此，正式拉開了環(huán)松板塊開發(fā)的序幕。

為了開發(fā)這個區(qū)域，相關方面可謂是不遺余力。

不僅華福大道、軌道5號線在此相繼通車，還新建了漂亮的城市公園、田壩中學也搖身一變九龍坡實驗外國語學校，區(qū)域面貌煥然一新。

中冶、金茂等多個知名開發(fā)商相繼在此開發(fā)樓盤，房價一度被炒到1萬三四一平，依然賣得風生水起。

在這個熱門板塊開發(fā)的樓盤，應該是大有前途才對吧~

02.售樓部建成許久

價格太高無人買單

從軌道5號線中梁山站下來之后，步行約2公里便能到達這個項目。

在軌道站的旁邊有個新建的集中商業(yè)—仁和時光里，體量不算很大，但商鋪基本都開滿了，看來這邊的人氣還很不錯。

從田福路走進去之后，便是這個開發(fā)不久的環(huán)松板塊。

隨著道路和公園的陸續(xù)建成，以及大盤學樘金茂悅的到來，這個板塊已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，已經(jīng)成了一個亮眼的城市新區(qū)。

再往前走沒走多遠，便看到一個在建中的樓盤，這便是傳說中的西山壹號院了，售樓部就修在臨街商業(yè)里面，頭排兩棟建筑已經(jīng)封頂了。

遠處便能看到中梁山，大概隔了幾百米的距離，也能算個山景房吧。

進入售樓部便能看到它的沙盤，整個樓盤總占地約100多畝，分為兩期來開發(fā)，開發(fā)商隸屬于九龍城市開發(fā)集團。

其中一期又由多個地塊組成，目前正在修建的是緊鄰馬路地塊，總共由7棟小高層和洋房組成。

傳說這里一套房子沒賣掉，是真的嗎？

結(jié)果置業(yè)顧問告訴我，這里售樓部的確是今年初建好的，但到現(xiàn)在還沒開盤，自然不可能賣掉。

這個答案似乎也有道理，但售樓部都修了這么久了，房子都已經(jīng)封頂了，別說開盤了，連任何推廣動作都沒有，開發(fā)商一點不著急嗎？

現(xiàn)場空蕩蕩的售樓部

小樹在售樓部轉(zhuǎn)了一圈，在一個角落發(fā)現(xiàn)了項目售價表，直接把我驚呆了。

項目的備案均價達到建面約16000元/平，總價達到160萬左右，甚至比九龍坡核心區(qū)的當紅大盤招商1872還貴。

而一街之隔的學樘金茂悅，目前對外釋放的價格也就建面11500元/平，實際打折下來也就建面一萬左右。

也就是說兩個位置相鄰定位相同的樓盤，價格足足相差了五六千一平，也不曉得開發(fā)商哪里的自信，或者就是一個拍腦袋的產(chǎn)物。

雖然西山壹號院是精裝房，但考慮到學樘金茂悅已經(jīng)是現(xiàn)房，而且市場口碑不錯，這么大的價差購房者完全沒有辦法下叉。

這也怪不得原計劃3月份就要開盤的項目，一直拖到現(xiàn)在都沒法開盤。

肯定有好奇的粉絲問了，既然前期價格定高了，那后期直接降價不就行了嗎？

說起來容易，事情似乎還沒那么簡單。

由于這個樓盤是國企開發(fā)的，大幅度降價可能會聯(lián)想到“資產(chǎn)流失”這頂大帽子，沒有人敢輕易拍板，只能這樣先擺起了。

房子賣不掉，那就這樣一直擱起了嗎？

其實也不用擔心，只要后面大BOSS足夠重視了，說降就降而且降幅驚人，就像當年尊貴的“禮嘉三大神盤”一樣，現(xiàn)在最便宜的已經(jīng)干到建面一萬以下了。

你說禮嘉都只賣9000多了，華巖新城還不得更干脆點？

03.搞商品房難度大

保障房劍走偏鋒

有意思的是，由于這個樓盤開局不利，甚至可能影響未來九龍坡的樓市格局。

西山壹號院只是一個試探的過河卒子，背后還有更宏偉的計劃。

2024年12月，九龍城市開發(fā)集團旗下常青藤觀江公司完成了九龍坡區(qū)環(huán)松木材市場住宅開發(fā)項目的勘察設計公開招標。

該項目總投資額29.05億元，占地面積約155畝，總建筑面積約33.18萬平方米，打造一個集高架空層、開闊公共空間及精致設計于一體的生態(tài)住宅

這個環(huán)松木材市場住宅項目，位置就在幸福西山壹號院旁邊，兩個項目都屬于九龍城市開發(fā)集團旗下，可以說是一對親兄弟。

為啥國企要親自下場呢，答案倒也簡單。

現(xiàn)在開發(fā)商拿地非常謹慎，只有核心區(qū)地塊才有足夠吸引力，郊區(qū)地塊往往無人問津；為了解決土地閑置難題，只能讓國企嘗試自行開發(fā)。

但西山壹號院的銷售現(xiàn)狀，無疑給人當頭一棒。

2025年5月，重慶多個區(qū)縣發(fā)布公告，依據(jù)自然資源部《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》規(guī)定，擬使用土地儲備專項債券依法收回收購閑置存量土地。

其中由重慶龍九建設有限責任公司（隸屬九龍城市開發(fā)集團）持有的環(huán)松木材市場多宗地塊被相關方面回購，這也意味著相關建設計劃已經(jīng)被終止。

而另一方面，隨著配售型保障房九龍宸曦的一炮而紅，讓相關方面意識到商品房開發(fā)難度重重，配售型保障房或許才是陽光大道。

畢竟又有政策扶持又有價格優(yōu)勢，操盤難度大大降低了，干起來更加得心應手。

如果未來九龍坡冒出一堆保障性住房，也不要太奇怪哦。