每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

“精‘妝’好房子，首付26萬(wàn)起、總價(jià)171萬(wàn)起……”

前幾天，北京城建國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)打出了廣告。這預(yù)示著，它將要開(kāi)盤了。

距離領(lǐng)取預(yù)售證，過(guò)去了一個(gè)半月；距離拿地，過(guò)去了14個(gè)月。

從表面上看，因?yàn)槁?，朗?rùn)趕上兩個(gè)好時(shí)機(jī)。

一是，在今年2月份，等來(lái)了北京市“好房子導(dǎo)則”的出臺(tái)，設(shè)置了南北雙陽(yáng)臺(tái)；

二是，在今年8月初，等來(lái)了北京樓市新政，給五環(huán)外樓盤限購(gòu)松綁了。它位于西北六環(huán)邊。

硬幣有兩面。

今年上半年，昌平樓市疲態(tài)盡顯。除了極個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)尚可外，大多數(shù)新盤開(kāi)始陷入去化緩慢的境地。（詳見(jiàn)《昌平樓市，跑為上策》）

在一片利空氛圍下，就連東小口三塊“王炸”地塊也下線了，何時(shí)再供地，沒(méi)有時(shí)間表。據(jù)說(shuō)，未來(lái)只會(huì)先上架其中一塊地。

為了提振信心，昌平甚至采取了非常規(guī)手法，不惜將中海未來(lái)之境東面的0055地塊變性——工業(yè)用地變住宅用地。它緊鄰昌平線朱辛莊站，一定會(huì)受追捧。

這種個(gè)案，只是曇花一現(xiàn)。昌平樓市的供應(yīng)量實(shí)在是太大了。（詳見(jiàn)《昌平樓市爆發(fā)，供應(yīng)破萬(wàn)套！》）

綜合來(lái)看，朗潤(rùn)錯(cuò)過(guò)了昌平樓市的最好時(shí)機(jī)。

得房率背刺一期

6月28日，朗潤(rùn)取得首張預(yù)售許可證：東區(qū)12棟住宅樓，共828套房源，預(yù)售價(jià)格在3.72萬(wàn)元至4.08萬(wàn)元/平米。

這些樓棟的戶型，有五款：

88平米253套，占比30.56%；94平130套，占比15.7%；104平181套，占比21.86%；127平198套，占比23.91%；134平66套，占比7.97%。

它的產(chǎn)權(quán)得房率不低。

最低的位于4#和1#，為88平和94平戶型，產(chǎn)權(quán)得房率分別為79.68%、79.81%；最高位于11#，為134平戶型，產(chǎn)權(quán)得房率達(dá)到了85.96%。

剩余樓棟，則在80%至83.7%之間。

如此高的產(chǎn)權(quán)得房率，讓朗潤(rùn)的實(shí)際得房率，可輕松突破90%以上。

如果再加上贈(zèng)送面積，朗潤(rùn)所有戶型的實(shí)際得房率，均在90%以上，最高可達(dá)94%左右。

僅從這一點(diǎn)看，朗潤(rùn)不僅背刺了一期，在整個(gè)昌平區(qū)域，都具有相當(dāng)?shù)牡母?jìng)爭(zhēng)力。

房子偏東南45度

在樓棟排布上，朗潤(rùn)依地形共規(guī)劃了三排住宅樓，東區(qū)除了西南角的18#為9層外，其余均為11層。

由于每排住宅樓都呈一字型鋪開(kāi)，樓棟之間幾乎不存在角煞問(wèn)題。

88平分布在1#-4#中，花姐優(yōu)先推薦選2#和3#，原因是它們的產(chǎn)權(quán)得房率，要略高于1#和4#。

94平分布在1#-4#的兩個(gè)端戶，以及9#、10#、12#、16#、18#的西邊戶，花姐優(yōu)先推薦10#，位于整個(gè)東區(qū)的正中間，且產(chǎn)權(quán)得房率達(dá)到了83.7%。

104平分布在5#、16#中間及東邊單元，以及17#西單元。從產(chǎn)權(quán)得房率上看，17#最高為83.59%，但緊鄰馬路，有噪音污染。

127平分布9#、10#、12#、17#的中間及東邊單元。毫無(wú)疑問(wèn)，10#最佳。

134平作為樓王戶型，分布在東區(qū)中間的11#，也是整個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)得房率最高的樓棟，中間戶最佳。

事實(shí)上，朗潤(rùn)最大的問(wèn)題不在內(nèi)部，而是先天的硬件弱點(diǎn)。

它的整體地塊呈正南偏東約45度，這直接導(dǎo)致所有樓棟，都非正南正北，而是偏東33度至45度。

此外，朗潤(rùn)整體上還有另一個(gè)弱點(diǎn)——噪音。它離北六環(huán)的最短距離，僅為200米出頭。

如果介意戶型朝向問(wèn)題或噪音的購(gòu)房者，可以不用考慮了。

花姐點(diǎn)評(píng)：

單就產(chǎn)品力講，朗潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)力不差。

它的南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.8米，頂著上限而行，在當(dāng)下的整個(gè)昌平區(qū)首屈一指。

只不過(guò)，緊鄰北六環(huán)偏遠(yuǎn)的位置，以及一期尚未賣完的600多套房源，都會(huì)對(duì)它形成沖擊。

截至目前，一期供應(yīng)1788套，網(wǎng)簽1113套，成交均價(jià)3.3萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額35.07億元，去化率62.25%。

此外，朗潤(rùn)還將迎來(lái)一個(gè)新的外部對(duì)手。

7月31日，河北民企明芳地產(chǎn)以13.69億元，拿下昌平新城0033、0036、0044地塊后，龍湖第一時(shí)間公布了為0033地塊代建的信息。

它們都是靠近昌平核心城區(qū)的項(xiàng)目，但0033地塊就在地鐵昌平線北邵洼的東南不遠(yuǎn)處，屬于準(zhǔn)地鐵盤。

近日，有消息稱北京市將對(duì)新入市項(xiàng)目的贈(zèng)送尺度，做出調(diào)整。原則是，位置好的樓盤，尺度收緊，位置差的，則進(jìn)一步加大。

若該消息屬實(shí)，0033地塊采取什么樣的贈(zèng)送手段，將成為朗潤(rùn)關(guān)注的焦點(diǎn)。

一旦在產(chǎn)品上等于或超越朗潤(rùn)，內(nèi)外交困下，北京城建該如何突圍呢？