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花重金買(mǎi)的別墅，入住后卻頻發(fā)漏水、設(shè)備故障，開(kāi)發(fā)商拖延維修，購(gòu)房者自行維修的費(fèi)用該由誰(shuí)承擔(dān)？北京一起案例中，業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題多次報(bào)修無(wú)果，自行維修后訴至法院，最終開(kāi)發(fā)商被判賠償各項(xiàng)維修費(fèi)近 40 萬(wàn)元，為類(lèi)似維權(quán)案件提供了參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：李軍

被告：

A 公司（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋出賣(mài)人）

B 公司（物業(yè)公司，受 A 公司委托提供保修服務(wù)）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2015 年 8 月 21 日，李軍與 A 公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于 XXX 的二號(hào)房屋（別墅，地上 3 層、地下 2 層，含電梯、地暖、空調(diào)等設(shè)施）。

2015 年 12 月 7 日，A 公司向李軍交付二號(hào)房屋，收取一年物業(yè)費(fèi) 16464 元，并出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，約定：屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間及外墻防滲漏保修期限為 5 年；采暖系統(tǒng)保修 2 個(gè)采暖季；戶式中央空調(diào)保修 2 年；電氣工程保修 2 年，保修期自交付之日起計(jì)算。同時(shí)，A 公司委托 B 公司提供前期物業(yè)服務(wù)及保修服務(wù)。

2016 年 9 月，李軍裝修二號(hào)房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)地暖漏水，空調(diào)主機(jī)和電梯存在質(zhì)量問(wèn)題，隨即向 B 公司報(bào)修。B 公司表示會(huì)與 A 公司溝通，同意李軍自行維修，費(fèi)用可用物業(yè)費(fèi)抵扣。李軍自行維修后支付費(fèi)用 18 萬(wàn)元。

裝修完成入住后不久，李軍發(fā)現(xiàn)二層地下室嚴(yán)重漏水；2017 年大雨后，地下室裝修受損，屋頂、外墻也出現(xiàn)漏水。李軍再次向 A 公司、B 公司報(bào)修，但未獲維修。為防止損失擴(kuò)大，李軍于 2017 年 8 月自行維修，支付維修費(fèi) 9.5 萬(wàn)元，但房屋仍存在漏雨問(wèn)題。

2018 年起，李軍在外租房居住，主張產(chǎn)生租金損失 10 萬(wàn)元。2022 年，B 公司因李軍未交物業(yè)費(fèi)起訴，李軍才得知 B 公司與 A 公司并未就 “維修費(fèi)抵扣物業(yè)費(fèi)” 達(dá)成一致。

李軍訴至法院，請(qǐng)求：1. 判令 A 公司、B 公司賠償租金損失 10 萬(wàn)元；2. 賠償已產(chǎn)生的房屋維修費(fèi) 9.5 萬(wàn)元及地暖、空調(diào)、電梯維修費(fèi) 18 萬(wàn)元；3. 賠償自行維修漏水的修復(fù)費(fèi)用 115840.84 元；4. 承擔(dān)訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)。

A 公司辯稱(chēng)：李軍租房與房屋漏水無(wú)關(guān)，不同意賠償租金；曾在 2019 年委托第三方維修，不同意支付李軍自行維修費(fèi)用；地暖等設(shè)備問(wèn)題可能因李軍裝修使用導(dǎo)致；鑒定的維修費(fèi)用已過(guò) 5 年質(zhì)保期，不應(yīng)承擔(dān)。

B 公司辯稱(chēng)：已履行報(bào)修反饋義務(wù)，漏水及設(shè)備損壞系房屋質(zhì)量問(wèn)題，與物業(yè)無(wú)關(guān)，不同意承擔(dān)責(zé)任。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

A 公司是否應(yīng)賠償李軍自行維修的各項(xiàng)費(fèi)用？

B 公司是否需對(duì)李軍的損失承擔(dān)責(zé)任？

李軍主張的租金損失是否應(yīng)得到支持？

二、案件分析

（一）A 公司的保修責(zé)任

根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，二號(hào)房屋的防水工程（5 年）、地暖（2 個(gè)采暖季）、空調(diào)（2 年）等均在保修期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，李軍通過(guò) B 公司及時(shí)報(bào)修，履行了通知義務(wù)，A 公司未及時(shí)維修，構(gòu)成違約。

李軍為防止損失擴(kuò)大自行維修，產(chǎn)生的合理費(fèi)用（地暖、電梯、空調(diào)維修費(fèi) 18 萬(wàn)元，2017 年漏水維修費(fèi) 9.5 萬(wàn)元）屬于 A 公司未履行保修義務(wù)造成的損失，應(yīng)由 A 公司承擔(dān)。

法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定，房屋漏水系地下室側(cè)墻防水缺陷、窗戶與墻體縫隙封閉不嚴(yán)等質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致，修復(fù)費(fèi)用 115840.84 元屬于必要支出，且漏水問(wèn)題持續(xù)存在，即使鑒定時(shí)間在 2023 年（部分超質(zhì)保期），但問(wèn)題根源在質(zhì)保期內(nèi)已出現(xiàn)，A 公司仍需承擔(dān)。

（二）B 公司的責(zé)任認(rèn)定

B 公司作為物業(yè)公司，受 A 公司委托提供保修服務(wù)，在李軍報(bào)修后已履行通知 A 公司、上門(mén)勘察的義務(wù)，其與李軍之間是物業(yè)服務(wù)關(guān)系，并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人。

根據(jù)合同相對(duì)性原則，房屋質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任主體是 A 公司，B 公司已盡到權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的義務(wù)，無(wú)需對(duì)李軍的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）租金損失的合理性

李軍主張因房屋漏水在外租房產(chǎn)生 10 萬(wàn)元損失，但二號(hào)房屋雖有漏水問(wèn)題，并未達(dá)到 “無(wú)法居住” 的程度，且其承租房屋位于工作地點(diǎn)附近，無(wú)法證明與房屋漏水有直接因果關(guān)系。

法院認(rèn)為，李軍未能提供充分證據(jù)證明租房系漏水導(dǎo)致的必要行為，故對(duì)租金損失請(qǐng)求不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

被告 A 公司賠償原告李軍房屋維修費(fèi)、地暖及設(shè)備維修費(fèi)合計(jì) 275000 元（9.5 萬(wàn)元 + 18 萬(wàn)元），于本判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行清；

被告 A 公司給付原告李軍自行修復(fù)房屋漏水的費(fèi)用 115840.84 元，于本判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行清；

駁回原告李軍的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）牢記房屋質(zhì)保期及范圍

購(gòu)房者收房時(shí)應(yīng)仔細(xì)核對(duì)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，明確各項(xiàng)設(shè)施的保修期限（如防水 5 年、管道 2 年等），在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。本案中，李軍在質(zhì)保期內(nèi)多次報(bào)修，為維權(quán)奠定了基礎(chǔ)。

超過(guò)質(zhì)保期但問(wèn)題根源在質(zhì)保期內(nèi)的，需保留報(bào)修記錄、溝通憑證等證據(jù)，證明問(wèn)題的延續(xù)性，避免開(kāi)發(fā)商以 “超期” 為由拒賠。

（二）報(bào)修務(wù)必留存書(shū)面證據(jù)

發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)通過(guò)書(shū)面形式（如報(bào)修單、郵件、短信）向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)報(bào)修，注明問(wèn)題詳情及時(shí)間，并要求對(duì)方簽收或回復(fù)，避免口頭報(bào)修無(wú)據(jù)可查。

本案中，李軍通過(guò) B 公司報(bào)修的記錄，成為證明其履行通知義務(wù)的關(guān)鍵證據(jù)。

（三）自行維修需注意 “必要性”

開(kāi)發(fā)商拖延維修時(shí)，購(gòu)房者可自行維修，但需注意：1. 維修前盡量與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，明確費(fèi)用承擔(dān)；2. 選擇正規(guī)維修單位，保留維修合同、付款憑證、維修明細(xì)等；3. 必要時(shí)對(duì)維修過(guò)程拍照錄像，證明維修的必要性和關(guān)聯(lián)性。

避免因維修范圍擴(kuò)大或費(fèi)用不合理導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拒賠，本案中李軍的維修費(fèi)用因有明確憑證且屬必要支出，得到法院支持。

（四）分清開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的責(zé)任

物業(yè)公司的主要職責(zé)是公共區(qū)域維護(hù)、服務(wù)對(duì)接，房屋質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任主體是開(kāi)發(fā)商。購(gòu)房者應(yīng)直接向開(kāi)發(fā)商主張保修義務(wù)，物業(yè)僅起協(xié)助溝通作用，不可將責(zé)任全部歸咎于物業(yè)。

（五）合理主張損失，避免舉證不能

主張租金、誤工費(fèi)等間接損失時(shí)，需提供充分證據(jù)證明損失與房屋質(zhì)量問(wèn)題有直接因果關(guān)系（如房屋完全無(wú)法居住的鑒定報(bào)告、租房合同與漏水時(shí)間吻合等），否則可能因舉證不足敗訴。

本案的判決明確了開(kāi)發(fā)商在房屋質(zhì)保期內(nèi)的維修責(zé)任，也提醒購(gòu)房者：面對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題，要及時(shí)維權(quán)、留存證據(jù)、合理主張損失，才能最大限度保護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，選擇信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商，可從源頭減少此類(lèi)糾紛的發(fā)生。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容