2025年上半年,盡管消費(fèi)信心尚未完全恢復(fù),中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍實(shí)現(xiàn)5%的同比增長(zhǎng),帶動(dòng)物流地產(chǎn)需求溫和回暖。二季度消費(fèi)同比增速雖較一季度有所提升,但整體復(fù)蘇動(dòng)能仍顯不足,呈現(xiàn)出消費(fèi)升級(jí)與性價(jià)比需求并存的結(jié)構(gòu)性特征。其中,家具、家電及通訊器材等非時(shí)效性商品消費(fèi)恢復(fù)較為明顯,線上消費(fèi)滲透率持續(xù)提升帶動(dòng)快遞業(yè)務(wù)量保持近20%的同比增長(zhǎng),促進(jìn)了國(guó)內(nèi)電商平臺(tái)與第三方物流企業(yè)的租賃需求回升。與此同時(shí),跨境電商企業(yè)基于全球戰(zhàn)略調(diào)整,普遍放緩了國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張步伐。
區(qū)域市場(chǎng)分化特征顯著,雖然二季度全國(guó)新增供應(yīng)總量保持穩(wěn)定,但各城市供應(yīng)節(jié)奏差異導(dǎo)致空置率表現(xiàn)明顯分化。持續(xù)的高供應(yīng)與空置率攀升使多數(shù)城市倉(cāng)儲(chǔ)租金承壓下行,預(yù)計(jì)年內(nèi)市場(chǎng)去化壓力將進(jìn)一步加大,業(yè)主方或?qū)⒓涌煺{(diào)整價(jià)格策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
2025年二季度,中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)延續(xù)了低位復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。仲量聯(lián)行本季度追蹤的21個(gè)主要物流市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)季實(shí)現(xiàn)凈吸納量約190萬(wàn)平方米,小幅超越179萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量。在各類促消費(fèi)政策推動(dòng)下,消費(fèi)逐步恢復(fù)帶動(dòng)了第三方物流企業(yè)和國(guó)內(nèi)電商平臺(tái)的倉(cāng)儲(chǔ)需求回暖,同時(shí)企業(yè)降本驅(qū)動(dòng)的搬遷需求也成為租賃市場(chǎng)的重要支撐。值得注意的是,跨境電商因全球業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整放緩了國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)擴(kuò)張計(jì)劃,尤其在華南地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求出現(xiàn)回調(diào)。
區(qū)域市場(chǎng)分化格局持續(xù)深化:華北地區(qū)租賃活動(dòng)以成本導(dǎo)向型外遷為主,部分北京成熟子市場(chǎng)的租戶向平谷、廊坊等租金洼地轉(zhuǎn)移;華東地區(qū)需求相對(duì)穩(wěn)定,主要由尋求降本的租戶驅(qū)動(dòng);華南地區(qū)需求主力重回國(guó)內(nèi)電商和第三方物流企業(yè);華西地區(qū)則因消費(fèi)升級(jí)和迭代趨勢(shì),二級(jí)及以上能效家電、數(shù)碼產(chǎn)品及汽車等升級(jí)類商品產(chǎn)業(yè)鏈的倉(cāng)儲(chǔ)需求顯著提升,推動(dòng)當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)整合與發(fā)展。
2025年第二季度,全國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端呈現(xiàn)整體穩(wěn)定與區(qū)域分化并存的格局,合計(jì)新增供應(yīng)總量約179萬(wàn)平方米。其中,上海和北京繼續(xù)面臨供應(yīng)壓力,空置率保持高位;佛山和惠州單季供應(yīng)量均突破40萬(wàn)平方米,但憑借良好的預(yù)租去化表現(xiàn),兩地空置率均維持在合理區(qū)間;成都雖迎來(lái)較大規(guī)模新增供應(yīng),但在消費(fèi)類需求支撐下空置率保持穩(wěn)定。總體而言,本季度多數(shù)城市新增供應(yīng)壓力相對(duì)可控,空置率呈現(xiàn)溫和改善趨勢(shì)。
展望中短期,中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端仍將保持較高活躍度。北京、上海、東莞、佛山等市場(chǎng)已進(jìn)入集中供應(yīng)階段,新增供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將維持相對(duì)高位。在當(dāng)前市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較為乏力背景下,新增項(xiàng)目去化周期或?qū)⒀娱L(zhǎng),整體市場(chǎng)空置率持續(xù)面臨上行壓力。
2025年第二季度,全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)租金延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。受需求增長(zhǎng)放緩和新增供應(yīng)持續(xù)的影響,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為了爭(zhēng)取存量客戶資源和有限的增量需求,業(yè)主采取較為激進(jìn)的定價(jià)策略,包括加大租金優(yōu)惠力度等。仲量聯(lián)行追蹤的主要市場(chǎng)中,二季度多數(shù)城市平均租金錄得負(fù)增長(zhǎng),其中空置率較高的城市租金下行壓力更為顯著。具體來(lái)看,空置率超過(guò)25%的北京、上海、蘇州、常熟、天津、嘉興、廊坊等城市,租金同比跌幅普遍在10%以上。
短期內(nèi),中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨多重挑戰(zhàn)。租戶成本控制意識(shí)持續(xù)增強(qiáng),需求端復(fù)蘇動(dòng)能相對(duì)不足,加之新增供應(yīng)集中入市,預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體空置率將繼續(xù)承壓。在此背景下,業(yè)主方或?qū)⒀永m(xù)靈活的租賃策略,通過(guò)租金調(diào)整、延長(zhǎng)免租期等多元舉措應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng),提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。不過(guò),隨著新增供應(yīng)逐步被吸納、空置率見頂回落,以及區(qū)域市場(chǎng)差異化發(fā)展的顯現(xiàn),部分城市租金有望在2026年下半年率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。
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