土地市場(chǎng)作為樓市“晴雨表”，其變化對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走向具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

面對(duì)市場(chǎng)下行壓力，最近一段時(shí)間以來，全國(guó)多個(gè)城市積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)調(diào)整供地策略，一些小體量的優(yōu)質(zhì)地塊正在成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

多城土拍青睞“小而美”

8月19日，杭州出讓的錢塘區(qū)下沙單元QT010110-20地塊，經(jīng)過13輪競(jìng)價(jià)，由杭州藍(lán)濱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以總價(jià)4.92億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)18220元/平方米，溢價(jià)率13.88%。

8月4日，深圳寶安區(qū)新橋街道A319-1225住宅地塊的出讓，吸引了包括華潤(rùn)、中海、越秀和綠城在內(nèi)的4家房企“圍獵”。最終，經(jīng)過25輪競(jìng)價(jià)，綠城華南投資發(fā)展有限公司以12.15億元拿下上述地塊，樓面地價(jià)20363元/平方米，溢價(jià)率達(dá)11.47%。

從近期多城土地出讓思路看，有了較大轉(zhuǎn)變。一些新增供地容積率不高且體量較小，大多位于所在區(qū)域的核心板段。

7月30日，南京舉行新一輪集中供地。在此次出讓的涉宅用地中，體量小、區(qū)位優(yōu)的“小而美”地塊受到開發(fā)企業(yè)的青睞。

其中，熱度最高的鼓樓區(qū)江漢東街地塊，建設(shè)用地面積僅4216平方米，起拍價(jià)為2.81億元。經(jīng)過89輪激烈競(jìng)價(jià)，由溫州千億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.73億元競(jìng)得，交樓面價(jià)達(dá)40215元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)32.74%。

另一宗熱門的江寧區(qū)秣陵街道地塊經(jīng)過43輪競(jìng)價(jià)，由南京朗翌置業(yè)有限責(zé)任公司以1.66億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)14755元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)33.87%。

7月25日，上海徐匯徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，由上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以12.25億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率22.38%，成交樓板價(jià)200257元/平方米，一舉刷新全國(guó)宅地單價(jià)紀(jì)錄。

這些熱點(diǎn)城市近期出讓的土地均呈現(xiàn)小型化、位于中心區(qū)的特征。特別是在市場(chǎng)信心尚處恢復(fù)期的背景下，拿地企業(yè)都在“精打細(xì)算”，而這樣的拿地策略也越來越被更多的房企所采納。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，出現(xiàn)上述特征主要原因在于市場(chǎng)變化快，只有小地塊才能滿足盡快開發(fā)、盡快銷售、盡可能消除不確定性等要求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從開發(fā)企業(yè)角度來看，小體量地塊風(fēng)險(xiǎn)可控，且可較快形成現(xiàn)金回流。因此，能在成熟區(qū)域拿到一宗可控性強(qiáng)、開發(fā)周期短、去化路徑清晰的“小而美”地塊，無疑更符合當(dāng)前行業(yè)節(jié)奏。

“縮量提質(zhì)”成為土地市場(chǎng)新趨勢(shì)

另一方面，“縮量提質(zhì)”目前正在成為土地市場(chǎng)的新趨勢(shì)。

克而瑞此前發(fā)布的一份報(bào)告指出，面對(duì)庫存壓力，地方供地策略呈現(xiàn)兩大特征：一是，總量持續(xù)收縮；二是，結(jié)構(gòu)優(yōu)化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)“縮量提質(zhì)”。

值得注意的是，在土地市場(chǎng)整體成交尚處在“低谷”且未有企穩(wěn)的情況下，以一二線為主的核心30城有望率先企穩(wěn)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-7月重點(diǎn)30城含宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增17%，與全國(guó)300城面積同比下降9%相比，結(jié)構(gòu)性回暖正在發(fā)生。

土拍熱度方面，并未減弱。在核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏之下，溢價(jià)地塊比例以及溢價(jià)地塊平均溢價(jià)率不斷攀高。

前七月30城溢價(jià)地塊數(shù)量占比達(dá)到30%，為近三年新高，拿地情緒已經(jīng)被帶動(dòng)起來。同時(shí)，溢價(jià)地塊的平均幅度同樣提升迅猛，前7月為26%，幾乎較過去兩年成倍增長(zhǎng)。

聯(lián)系近期中央加力推進(jìn)城市工作的指示、以及中央部委和地方政府積極響應(yīng)的情況。克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著各地城市化高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，得益于城市更新、土地收儲(chǔ)等工作對(duì)存量建筑、土地使用效率的進(jìn)一步挖潛，預(yù)計(jì)各地將迎來更多優(yōu)質(zhì)宅地入市。隨著各地核心板塊持續(xù)帶來高品質(zhì)住宅用地的新增供給，下半年地市有望維持適當(dāng)?shù)母?jìng)拍熱度，在合理的交易規(guī)模下為穩(wěn)市場(chǎng)提供更多動(dòng)力。

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