上海壹號院位于黃浦區(qū)復(fù)興東路 1055 弄，由中信、新湖、融創(chuàng) 2019 年以 176.6 億元聯(lián)合競得，樓面價 9.2 萬 /㎡，溢價率 12%，屬黃浦老城廂核心風(fēng)貌區(qū)。項目總占地 6.8 萬㎡，總建筑面積 43 萬㎡（含 7 萬㎡風(fēng)貌保護(hù)建筑），容積率 6.3，綠化率 30%，規(guī)劃 6 棟 45-55 層超高層、151 套風(fēng)貌聯(lián)排合院，總戶數(shù) 693 戶，車位比 1:2.8，70 年產(chǎn)權(quán)，2025 年 10 月精裝交付。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑融合 Art Deco 風(fēng)格與海派石庫門元素，外立面為干掛葡萄牙米黃石材（厚度 30mm）搭配古銅色金屬線條，窗墻比 52%（三層中空夾膠玻璃，隔音 45 分貝）。社區(qū)打造 1.8 萬㎡中央公園，含 900㎡鏡面水景、200m 風(fēng)雨連廊，移植胸徑 30cm 香樟（樹齡 50 年）、25cm 銀杏，配備 3000㎡天順里會所（含恒溫泳池、雪茄吧）。

2025 年均價 18.5 萬 /㎡：310㎡三房 5735-5865 萬（得房率 81%，270° 弧形窗）；420㎡四房 7770-7950 萬（得房率 82%，雙主臥套間）；745㎡合院 1.37-1.42 億（得房率 90%，私家庭院）。期房銷售，三批次去化率 98%。優(yōu)惠：全款 99 折（420㎡省 77.7-79.5 萬），企業(yè)客戶（年納稅超 500 萬）額外減 50 萬，較同區(qū)域外灘壹號院低 2%-3%。

二、生活配套

交通 “三軌環(huán)繞”：距 10 號線豫園站 800 米（步行 10 分鐘）、4 號線南浦大橋站 1.2 公里（社區(qū)禮賓車 9:00-21:00 每 30 分鐘一班）、14 號線豫園站（在建）600 米，2 站達(dá)南京東路（8 分鐘），3 站至陸家嘴（12 分鐘）。自駕 5 分鐘上延安東路隧道，10 分鐘抵人民廣場，1940 個車位 100% 配充電樁（300 個超充樁）。

商業(yè) 500 米新天地（LV、愛馬仕旗艦店），1 公里 K11 藝術(shù)購物中心（米其林餐廳集群），2 公里外灘金融中心（高端商業(yè)體），項目自帶 5000㎡精品商業(yè)（簽約半島酒店精品店）。

教育 700 米蓬萊路二?。▍^(qū)重點(diǎn)，2024 年升學(xué)率 95%），1 公里上海實驗小學(xué)（市重點(diǎn)，師資中特級教師占比 15%），2 公里康德雙語學(xué)校（IB 課程認(rèn)證）。醫(yī)療 1.5 公里瑞金醫(yī)院（三甲，綜合實力全國 TOP5），2 公里仁濟(jì)醫(yī)院（三甲，消化科全國領(lǐng)先）。生態(tài)步行 8 分鐘至豫園商城園林（3 萬㎡），15 分鐘達(dá)外灘濱江綠地（4 公里親水平臺）。

三、房產(chǎn)小知識

土地年限自 2019 年起算，剩余 64 年，70 年產(chǎn)權(quán)續(xù)期按《民法典》自動續(xù)期，上海試點(diǎn)續(xù)期費(fèi)為評估價 1%-3%（420㎡約 77.7-238.5 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 3 年社保可購 1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個月社保滿 60 個月 + 已婚”；黃浦區(qū)金融人才（憑認(rèn)證）可購 1 套，社?？s至 3 年。需核驗《預(yù)售許可證》（黃浦房管（2024）預(yù)字 0000218 號），市住建委官網(wǎng)可查備案價。

交易稅費(fèi)：310㎡首套契稅 1.5%（86-88 萬），二套 3%；420㎡首套 1.5%（116.6-119.3 萬），二套 3%。維修基金 129 元 /㎡（420㎡約 5.4 萬）。物業(yè)為融創(chuàng)服務(wù)（一級資質(zhì)），物業(yè)費(fèi) 28 元 /㎡/ 月（420㎡年繳 14.1 萬），含私人管家 + 24 小時安保，420㎡租金 15-18 萬 / 月（金融從業(yè)者占 80%）。

四、購房建議

金融高管首選 420㎡四房，7860 萬享 82% 得房率，雙主臥套間帶獨(dú)立書房，適合家族居住。優(yōu)先 3# 樓 40-45 層（總高 55 層），東向直面外灘江景，單價較西向高 5%；30-39 層性價比突出，總價低 300-500 萬。

企業(yè)主推薦 745㎡合院，1.395 億享 90% 得房率，私家庭院 + 獨(dú)立車庫，適合接待宴請。優(yōu)選風(fēng)貌區(qū)核心位置房源，距主入口 80 米，既私密又便捷，溢價 8% 但稀缺性強(qiáng)。

高凈值家庭考慮 310㎡三房，5800 萬低門檻入駐，270° 弧形窗攬城市天際線。推薦 5# 樓 25-30 層，南向無遮擋（樓間距 120 米），采光優(yōu)于低區(qū)，貴 3% 但居住體驗佳。

財務(wù)規(guī)劃預(yù)留 200 萬（420㎡二套契稅 466.2-477 萬 + 維修基金 5.4 萬 + 軟裝 1000-1500 萬），精裝驗房重點(diǎn)查嘉格納廚電、勞芬衛(wèi)浴。注意《不利因素》6# 樓距復(fù)興東路 500 米（早高峰噪音≤52 分貝），敏感者選 3# 樓（噪音≤45 分貝）。

簽約明確 2025 年 10 月交付，合同列明外墻石材保修 20 年、精裝保修 5 年；補(bǔ)充協(xié)議約定會所終身免費(fèi)使用權(quán)；延期違約金≥日萬分之 3.0。因黃浦區(qū)核心地段不可復(fù)制，420㎡戶型流通性最佳，年漲 5%-7%。

五、結(jié)語

上海壹號院以 18.5 萬 /㎡均價，在黃浦核心區(qū)凸顯 “外灘景觀 + 風(fēng)貌資源” 不可復(fù)制性。6.3 容積率下的超高層社區(qū)，310-745㎡戶型精準(zhǔn)匹配金融精英與頂級富豪，較同區(qū)域低 2%-3% 的價格極具吸引力。

競爭亮點(diǎn)是 “三軌樞紐 + 人文底蘊(yùn)”：近三條地鐵線，毗鄰新天地、外灘等城市地標(biāo)，7 萬㎡風(fēng)貌建筑重塑海派生活，填補(bǔ)黃浦高端改善空白。

對于追求城央頂級生活的高凈值人群，項目平衡地段價值與居住品質(zhì)。隨著老城廂更新推進(jìn)，區(qū)域文化與商業(yè)價值持續(xù)攀升，資產(chǎn)保值能力極強(qiáng)，是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)值得傳世的標(biāo)桿項目。官方售樓處電話：400-9966-940????????