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中建鵬宸云筑是深圳龍華區(qū)民治街道梅林關(guān)板塊的標(biāo)桿性住宅項(xiàng)目，由中建壹品與湖北文旅聯(lián)合開發(fā)，總占地面積約4.33萬(wàn)㎡，總建筑面積約31萬(wàn)㎡，容積率5.0，綠化率40%。作為深圳首個(gè)原生建筑新規(guī)試點(diǎn)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)以“高得房率、高贈(zèng)送面積、高空間利用率”為核心，得房率接近100%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)同類產(chǎn)品。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：

- 交通樞紐：距離地鐵10號(hào)線南坑站僅700米，2站直達(dá)福田，5站至崗廈北；周邊珠三角環(huán)線高速、五和大道等主干道構(gòu)成立體路網(wǎng)，30分鐘可達(dá)深圳北站、羅湖、前海等核心區(qū)域。

- 生態(tài)資源：毗鄰民治水庫(kù)、銀湖山等四大自然湖泊及九大生態(tài)公園，兼具城市繁華與自然景觀。

- 產(chǎn)城融合：位于華南物流園舊改核心區(qū)，規(guī)劃打造超200萬(wàn)㎡的超級(jí)產(chǎn)城綜合體，涵蓋住宅、產(chǎn)業(yè)基地及省級(jí)學(xué)校，未來(lái)將成為大灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。

二、開發(fā)商背景與項(xiàng)目定位

開發(fā)商實(shí)力：

- 中建壹品隸屬中建三局，是全球最大投資建設(shè)集團(tuán)中國(guó)建筑的子公司，曾承建國(guó)貿(mào)大廈、深圳國(guó)際會(huì)展中心等地標(biāo)項(xiàng)目，品牌實(shí)力雄厚。

- 湖北文旅為湖北省屬國(guó)企，擁有神農(nóng)架、恩施大峽谷等文旅資源，此次聯(lián)合開發(fā)是其在深圳的首個(gè)住宅項(xiàng)目。

市場(chǎng)定位：

項(xiàng)目定位“剛需+改善雙覆蓋”，以“同等面積多一房一衛(wèi)”的戶型創(chuàng)新顛覆市場(chǎng)。首期售價(jià)預(yù)計(jì)5萬(wàn)+/㎡，較周邊二手房（7-9萬(wàn)/㎡）性價(jià)比突出，吸引龍華本地及福田、南山通勤客群。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品力分析

總體規(guī)劃：

項(xiàng)目分東、西兩地塊開發(fā)，共12棟住宅（32-47層），總戶數(shù)2092戶，車位比1:1.03，無(wú)保障房配建，社區(qū)純粹性高。

- 采用圍合式布局，融合嶺南園林美學(xué)，低區(qū)觀園景、中區(qū)瞰湖景、高區(qū)眺山景，朝南率100%。

戶型亮點(diǎn)：

- 81㎡的3房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局客廳3.4米開間，三開間朝南，3個(gè)臥室分別做到了主臥13.09㎡/次臥8㎡/6.88㎡（實(shí)測(cè)面積），主臥+1個(gè)次臥270°飄窗，得房率約95.8%（包含贈(zèng)送），西南或東南朝向。

-91㎡的4房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，，客廳3.5米開間，三開間朝南，4個(gè)臥室分別做到了主臥13.8㎡/次臥8.66㎡/次臥7.2㎡/次臥5.46㎡（實(shí)測(cè)面積），主臥+1個(gè)次臥270°飄窗，得房率約91%（包含贈(zèng)送），西南或東南朝向。

- 105㎡的4房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是橫廳南北通透格局，客餐廳5.9米開間，4個(gè)臥室分別做到了主臥16.99㎡/次臥8.66㎡/次臥8.02㎡/次臥5.63㎡（實(shí)測(cè)面積），主臥+1個(gè)次臥270°飄窗，客廳連接次臥出5.7米長(zhǎng)大陽(yáng)臺(tái)，得房率約97%（包含贈(zèng)送），陽(yáng)臺(tái)主朝西南或東南向。

- 124㎡的4房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是橫廳南北通透格局，客餐廳6.35米開間，4個(gè)臥室分別做到了主臥20.95㎡/次臥10.58㎡/次臥9.45㎡/次臥7.2㎡（實(shí)測(cè)面積），主臥+1個(gè)次臥270°飄窗，另有1個(gè)收納間3.43㎡，客廳連接次臥出6.3米長(zhǎng)大陽(yáng)臺(tái)，得房率約98.6%（包含贈(zèng)送），陽(yáng)臺(tái)主朝西南或東南向。

新規(guī)創(chuàng)新：

- 空間拓展：凸窗進(jìn)深增加20cm，陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積減半，設(shè)備平臺(tái)不計(jì)容，實(shí)際使用率提升約20%。

- 功能優(yōu)化：陽(yáng)臺(tái)外增設(shè)花池，廚房設(shè)備平臺(tái)可改造為生活陽(yáng)臺(tái)，主臥飄窗可拓展為梳妝臺(tái)或衣柜。

四、配套資源與生活場(chǎng)景

教育配套：

- 配建12班幼兒園，北側(cè)規(guī)劃72班九年制省一級(jí)學(xué)校，當(dāng)前學(xué)區(qū)為華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校（2018年開辦，師資含正高2人、省級(jí)名師8人）。

商業(yè)與醫(yī)療：

- 自建3500㎡社區(qū)商業(yè)，1.5公里內(nèi)覆蓋星河COCO Park、8號(hào)倉(cāng)奧特萊斯等六大綜合體。

- 1.5公里達(dá)深圳第二兒童醫(yī)院（三甲，2025年運(yùn)營(yíng)），為民治最大醫(yī)療配套。

文體休閑：

- 民治體育公園（2025年開放）、深圳文化館新館（在建）提供健身、展覽等多維體驗(yàn)。

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