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北京大興區(qū)一起二手房糾紛引發(fā)關注：陳峰 2023 年 4 月以 515 萬元將九號房屋（大興區(qū)）賣給吳磊、潘玥，雙方約定 “逾期付款超 15 日賣家可解約，買家付 20% 違約金（103 萬）”。然而吳磊、潘玥 3 次簽延期協(xié)議仍違約，陳峰 2024 年 2 月發(fā)函解約后起訴索賠，吳磊、潘玥辯稱 “已付定金 + 部分違約金，103 萬過高”。最終法院判定 “合同 2024 年 2 月解除，買家付 50 萬違約金并協(xié)助解網(wǎng)簽”，這一判決背后的法律邏輯，給二手房交易雙方敲響警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳峰（九號房屋出賣人，2023 年 4 月簽約，因買家 4 次違約主張解約索賠）

被告：吳磊、潘玥（九號房屋買受人，共同簽約，累計支付 10 萬定金 + 17.725 萬違約金 + 5000 元補償）

中介方：乙中介公司（促成交易，中介費由吳磊、潘玥全額支付）

（二）關鍵時間線

2023 年 4 月：簽約付定

4 月 5 日：陳峰與吳磊、潘玥經(jīng)乙中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定：

九號房屋總價 515 萬元（含房屋成交價 280 萬元 + 家具家電等 235 萬元）；

定金 10 萬元，吳磊、潘玥需在 2023 年 8 月 28 日前以資金存管方式付首付款 381 萬元；

核心違約條款：逾期付款超 15 日，陳峰有權解約，買家需按總價款 20% 付違約金；

當日：吳磊、潘玥支付 10 萬定金，雙方完成房屋網(wǎng)簽備案。

2023 年 8 月 - 12 月：3 次延期 + 3 次違約

8 月 26 日：吳磊、潘玥未按期付首付，雙方簽《變更協(xié)議書》，約定 “首付延至過戶前 2 個工作日支付，過戶時間 2023 年 10 月 31 日前”，首次延期；

10 月 31 日：買家再次違約，雙方二次簽《變更協(xié)議書》，將過戶時間延至 11 月 30 日，額外約定 “因買家原因延期，按每日總房款萬分之五付違約金，過戶前付清”；

11 月 30 日：買家第三次違約，雙方口頭約定 “過戶時間延至 12 月 31 日”，第三次延期；

12 月 30 日：陳峰在雙方置業(yè)微信群催告 “若 31 日前仍不履約，按合同付違約金并解約”；12 月 31 日，買家第四次違約，未支付首付款。

2024 年 1 月 - 2 月：解約與訴訟

1 月 3 日：陳峰收到吳磊、潘玥支付的 12 月延期違約金（后雙方確認累計已付 17.725 萬元），陳峰在群中表示 “履約后退還違約金，只盼盡快交易”；

2 月 4 日：因買家仍未付款，陳峰在微信群發(fā)函 “正式解除購房合同，后續(xù)訴訟解決”，吳磊提出 “再協(xié)商” 被拒；

2 月 26 日：陳峰向大興法院起訴，提交 8 組證據(jù)（房價下跌截圖、溝通記錄等），主張 “確認合同 2024 年 8 月 28 日解除 + 103 萬違約金 + 協(xié)助解網(wǎng)簽”。

訴訟核心事實

吳磊、潘玥舉證：向資金托管賬戶付 100 萬元憑證、銀行批貸 182 萬元證明，稱 “未付款是因經(jīng)濟形勢差 + 吳磊受傷住院，非惡意違約”；

雙方確認：除 10 萬定金、17.725 萬違約金外，買家還支付陳峰 “路費、時間損失補償”5000 元；

買家認可 “合同 2024 年 2 月 4 日已解除，同意解網(wǎng)簽”，但認為 “103 萬違約金過高，已付款項足以彌補損失”。

（三）各方主張

陳峰（原告）：

吳磊、潘玥 4 次違約（3 次書面延期 + 1 次口頭約定后仍違約），逾期超 15 日，符合解約條件，請求確認合同 2024 年 8 月 28 日解除；

按合同約定，買家需付總價款 20% 違約金（103 萬），且 2023 年下半年北京房價下跌，違約導致巨大損失，應全額支持；

買家需協(xié)助解除九號房屋網(wǎng)簽，訴訟費由買家承擔。

吳磊、潘玥（被告）：

同意解約，但解約時間應為 2024 年 2 月 4 日（陳峰發(fā)函日），非 8 月 28 日；

已付 10 萬定金 + 17.725 萬違約金 + 5000 元補償，且獲批貸款 182 萬、付托管款 100 萬，證明積極履約，未付款是客觀原因，過錯??；

103 萬違約金過高：2024 年 2 月解約時房價未跌，235 萬家具家電款仍由陳峰占有，陳峰未付中介費且無其他實際損失，請求酌減；

同意解網(wǎng)簽，請求將 10 萬定金抵扣違約金。

二、案件分析

（一）合同解除時間：2024 年 2 月 4 日是關鍵節(jié)點

依據(jù)《民法典》第五百六十五條 “當事人一方主張解除合同的，通知到達對方時合同解除”：

陳峰 2024 年 2 月 4 日在微信群明確 “正式解約”，通知已送達吳磊、潘玥（吳磊當日回復 “再商量” 視為收到）；

陳峰主張 “8 月 28 日解約”，但未舉證 “2 月 4 日后雙方仍履約” 或 “8 月 28 日才發(fā)解約通知”，不符合 “通知到達即解約” 的法定規(guī)則，故解約時間為 2024 年 2 月 4 日。

（二）違約責任認定：買家構成根本違約

根據(jù)《民法典》第五百六十三條 “遲延履行主要債務，經(jīng)催告后仍未履行，守約方有權解約” 及第五百七十七條 “違約方需承擔違約責任”：

支付 381 萬元首付款是買家核心義務，其 4 次違約（3 次書面延期 + 1 次口頭約定后違約），經(jīng)陳峰多次催告仍未履行，已構成根本違約，陳峰有權解約并索賠；

買家辯稱 “經(jīng)濟差 + 受傷住院” 屬于個人履約能力問題，非不可抗力（無法預見、無法避免）或情勢變更（客觀情況重大變化），不能免除違約責任，僅可作為 “過錯程度” 的考量因素。

（三）違約金酌減：103 萬過高，50 萬符合公平原則

依據(jù)《民法典》第五百八十五條 “約定違約金過分高于損失的，法院可適當減少”，法院酌減的核心理由：

損失證據(jù)不足：陳峰主張 “房價下跌損失”，但僅提交 2023 年下半年截圖，未提供 2024 年 2 月（解約時）的房價評估報告或同小區(qū)成交記錄，無法證明實際損失；且 235 萬家具家電款仍由其占有使用，未產(chǎn)生該部分損失；

已付款項抵扣損失：買家已支付 28.225 萬元（10 萬定金 + 17.725 萬違約金 + 5000 元補償），可覆蓋陳峰的利息損失（已付房款的資金占用成本）、機會成本損失（短期內(nèi)無法再次交易的潛在損失）；

買家履約態(tài)度尚可：買家已獲批貸款 182 萬、支付托管款 100 萬，證明有履約意愿，僅因資金周轉(zhuǎn)困難違約，非惡意 “一房二賣” 或拒絕溝通，過錯程度較輕；

行業(yè)慣例與公平性：二手房交易中，20% 違約金（103 萬）通常高于實際損失（一般為利息 + 房價波動損失），結合 “多次延期但買家積極溝通”“賣家無充分損失證據(jù)”，酌減至 50 萬，扣除 10 萬定金后實際付 40 萬，與賣家實際損失基本匹配。

三、裁判結果

確認原告陳峰與被告吳磊、潘玥于 2023 年 4 月 5 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2024 年 2 月 4 日解除；

被告吳磊、潘玥于本判決生效之日起 10 日內(nèi)，向原告陳峰支付違約金 500000 元（已支付的 100000 元定金可從中抵扣，實際需支付 400000 元）；

被告吳磊、潘玥于本判決生效之日起 10 日內(nèi)，協(xié)助原告陳峰到房屋登記主管部門，辦理位于北京市大興區(qū)九號房屋的網(wǎng)簽注銷手續(xù)；

四、案件啟示

（一）出賣人：3 招規(guī)避交易風險

細化違約條款：簽約時明確 “違約金計算基數(shù)（僅房屋價款 / 含附加費用）”“損失舉證標準”，避免像本案 “235 萬家具家電款計入總價款，導致違約金基數(shù)虛高”；

留存完整證據(jù)：買家違約后，通過書面函件、實名微信 / 短信催告，留存記錄；協(xié)商延期必須簽書面《變更協(xié)議》，注明 “延期原因、新履約時間、違約金支付方式”，拒絕口頭約定；

及時固定損失：主張房價下跌損失時，在解約當日委托專業(yè)機構出具房價評估報告，或收集同小區(qū)同期成交合同，避免因 “損失證據(jù)不足” 導致違約金被砍半。

（二）買受人：3 點避免違約追責

理性評估履約能力：簽約前確認 “首付款資金來源”“貸款審批概率”，若資金存在不確定性，可在合同中約定 “貸款未獲批時的無責解約條款”，降低風險；

違約后主動溝通：預計無法按時履約時，提前 3-5 天與賣家協(xié)商，主動提出 “延期方案 + 合理違約金（如每日萬分之三）”，避免 “消極拖延” 升級為 “多次違約”；

留存履約證據(jù)：即使違約，也要保存 “資金托管憑證”“貸款批貸函”“溝通記錄”，證明 “有履約意愿，僅因客觀原因違約”，為訴訟中 “減少違約金” 提供依據(jù)。

（三）中介方：2 項義務不可少

提示條款風險：簽約前向雙方明確 “20% 違約金可能被法院酌減”，尤其提醒賣家 “附加費用計入總價款對違約金的影響”，避免一方因誤解條款盲目簽約；

協(xié)助固定證據(jù)：交易出現(xiàn)違約時，協(xié)助雙方簽訂書面《變更協(xié)議》，同步留存溝通記錄；明確中介費支付主體及金額，避免像本案 “中介費由買家支付” 成為賣家損失主張的不利因素。

本案核心警示：二手房違約金 “約定≠最終賠償”，法院會綜合 “實際損失、過錯程度、履約態(tài)度” 平衡雙方權益。賣家別過度依賴高違約金條款，及時固定損失證據(jù)才是關鍵；買家也別抱有 “違約僅付少量賠償” 的僥幸，多次違約仍會面臨高額追責，理性履約、積極溝通才是避免糾紛的核心。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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