大阪的特區(qū)民宿，可能真的政策要變了，市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)大洗牌。最新出臺(tái)的監(jiān)管新規(guī)，像一道悶雷砸在不少中國(guó)投資者心頭：曾經(jīng)被視為“穩(wěn)賺收租”的海外小公寓，如今成了懸在頭頂?shù)膯?wèn)號(hào)。這背后，是政策、市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)三重夾擊下，“包租婆/公”神話恐怕延續(xù)不了多久？

所謂“特區(qū)民宿”，是日本國(guó)家戰(zhàn)略特區(qū)制度下的一個(gè)特別政策：不需要旅館業(yè)許可，就可以把住宅改成全年?duì)I業(yè)的住宿設(shè)施。2016年大阪引進(jìn)后，短短幾年，95%集中在大阪市，累計(jì)超過(guò)6500件。因?yàn)楸瘸鲎飧嶅X，比開(kāi)酒店更容易，再加上靠近京都、關(guān)西機(jī)場(chǎng)，吸引了大量游客與投資者。有不少中國(guó)人靠開(kāi)民宿，拿到了日本的經(jīng)營(yíng)管理簽證，來(lái)日本生活。

有人可能不信，但數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。截至2024年6月，日本全國(guó)6693家特區(qū)民宿中，大阪獨(dú)占6194家，其中41%由中國(guó)業(yè)主持有。過(guò)去八年，這里幾乎成了國(guó)人海外資產(chǎn)配置的新寵——買套小戶型，辦好特區(qū)牌照，一鍵托管坐等收租，甚至連日本都不用常住?！叭嗽趪?guó)內(nèi)、錢在路上”，聽(tīng)起來(lái)確實(shí)誘人。但是，垃圾、噪音、消防事故等問(wèn)題頻發(fā)。甚至出現(xiàn)整棟都是民宿的“民宿公寓”，引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用窨棺h。

最近，大阪府寢屋川市已率先表態(tài)要退出這個(gè)制度，理由是“作為住宅城市，不想靠放寬監(jiān)管來(lái)吸引游客”。大阪府目前也開(kāi)始征詢各市町村意見(jiàn)：是繼續(xù)、限制，還是干脆退出。知事吉村更暗示，將來(lái)不會(huì)再發(fā)放新的特區(qū)民宿執(zhí)照。

但需要強(qiáng)調(diào)的是：已經(jīng)取得許可的設(shè)施，應(yīng)該不會(huì)立刻被取消，但未來(lái)更新或轉(zhuǎn)讓，可能更難。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，暫時(shí)安全，但長(zhǎng)期可能會(huì)有不確定因素。

總之，民宿很賺錢，但是有風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高了。

2025年上半年，訪日游客已經(jīng)突破2151萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng)21%，全年更有望突破4300萬(wàn)人次。

這股龐大的客流，直接把日本推向了全球民宿投資的前沿陣地。在日本投資民宿，回報(bào)率輕松超過(guò)8%，甚是10%。

但理想很豐滿，新政卻把現(xiàn)實(shí)敲得啪啪作響。大阪民宿在上月25日推出新規(guī)，主要聚焦四個(gè)核心問(wèn)題：

一是針對(duì)民宿在純住宅區(qū)域經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的擾民問(wèn)題，明確將純住宅區(qū)域排除在特區(qū)民宿經(jīng)營(yíng)范圍之外，以保障居民正常生活秩序。

二是強(qiáng)化責(zé)任主體管理，規(guī)定即便民宿委托托管機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，出現(xiàn)問(wèn)題仍由業(yè)主承擔(dān)主要責(zé)任，避免責(zé)任不清的情況。

三是加大處罰力度，對(duì)接到投訴后未及時(shí)整改的民宿，將采取吊銷許可證、暫停營(yíng)業(yè)等措施，提高違法成本。

四是開(kāi)展全面排查，對(duì)全市所有特區(qū)民宿進(jìn)行檢查，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合各項(xiàng)規(guī)定，從源頭規(guī)范市場(chǎng)。

開(kāi)門見(jiàn)山地說(shuō)，接下來(lái)在日本無(wú)論是民宿新法還是特區(qū)民宿，都將面臨法律調(diào)整的不確定性。

近期展會(huì)

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