松江華發(fā)海上都薈由華發(fā)股份（國企）開發(fā)，落位松江新城廣富林板塊，屬 G60 科創(chuàng)走廊核心輻射區(qū)，鄰廣富林遺址公園。距地鐵 9 號(hào)線松江大學(xué)城站 1.2 公里（步行 15 分鐘 / 社區(qū)班車 8 分鐘，4 站換乘 12 號(hào)線延伸段，2027 年通車），自駕經(jīng)滬昆高速 25 分鐘達(dá)徐家匯，嘉松南路接虹橋樞紐 30 分鐘。總占地 6.8 萬㎡，總建面 14.96 萬㎡，容積率 2.2，綠化率 37%，規(guī)劃 8 棟 18-22 層高層、6 棟 11 層洋房，共 1080 戶，全人車分流，車位比 1:1.5（1620 個(gè)車位配充電樁），70 年產(chǎn)權(quán)（2024 年起算）。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面鋁板 + 大面積玻璃幕墻。2025 年在售二期 460 套（一期去化 88%），主力戶型及價(jià)格：90㎡三房 405-450 萬（4.5-5.0 萬 /㎡，得房率 78%，三開間朝南 + 雙飄窗）；115㎡四房 518-575 萬（4.5-5.0 萬 /㎡，得房率 81%，6.8 米橫廳 + 雙衛(wèi)）；142㎡洋房 639-710 萬（4.5-5.0 萬 /㎡，得房率 84%，南向雙陽臺(tái) + 主臥套房）。精裝交付（3800 元 /㎡，含方太廚電、高儀衛(wèi)浴、地暖 + 新風(fēng) + 中央空調(diào)），2026 年 12 月交房，物業(yè)費(fèi) 4.6 元 /㎡?月。優(yōu)惠：全款 96 折、按揭 98 折，松江 G60 科創(chuàng)人才額外 1.5%，90㎡三房折后約 397 萬。

生活配套

交通：9 號(hào)線松江大學(xué)城站 1.2 公里（4 站換 12 號(hào)線延伸段），松江 15 路、24 路 5 分鐘接駁地鐵站；自駕滬昆高速 25 分鐘達(dá)徐家匯，嘉松南路 30 分鐘抵虹橋，社區(qū)班車 8 分鐘連地鐵。

商業(yè)：1 公里內(nèi)松江萬達(dá)（35 萬㎡，含永輝超市、IMAX 影院）、開元地中海商業(yè)廣場（餐飲集群），800 米在建廣富林 TOD 商業(yè)體（2027 年開業(yè)，含山姆會(huì)員店），自帶 2000㎡社區(qū)商業(yè)。教育：500 米內(nèi)松江區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)，2023 升學(xué)率 92%）、松江實(shí)驗(yàn)中學(xué)，1.5 公里華東政法大學(xué)附屬松江實(shí)驗(yàn)學(xué)校，2 公里上海外國語大學(xué)西外外國語學(xué)校（民辦雙語）。醫(yī)療：2 公里至松江區(qū)中心醫(yī)院（二甲，全科 + 骨科），5 公里內(nèi)上海市第一人民醫(yī)院南院（三甲，重點(diǎn)科室心血管），600 米有廣富林街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。生態(tài)：步行 10 分鐘至廣富林遺址公園（占地 1.2 萬㎡），社區(qū)內(nèi) 1800㎡中央水景 + 1.1 公里環(huán)形步道，綠化覆蓋率 37%。

房產(chǎn)小知識(shí)

上海 2025 松江購房政策：滬籍單身滿 3 年社保（斷繳≤3 個(gè)月）限購 1 套、已婚 2 套，多子女可增購 1 套；非滬籍外環(huán)外需 15 個(gè)月繳滿 12 個(gè)月社保（允 3 個(gè)月斷繳），松江 G60 科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)（集成電路、生物醫(yī)藥）人才經(jīng)認(rèn)定，社保縮至 2 年可購 1 套。

商貸首套首付 20%（利率 3.5%），二套普通住宅 35%（利率 4.0%）；公積金首套家庭最高 192 萬，多子女上浮 20% 至 230.4 萬（5 年以上利率 2.85%）。稅費(fèi)：90㎡首套契稅 1%（約 4.05 萬），二套 3%；142㎡洋房首套 1.5%（約 9.59 萬）；維修基金 120 元 /㎡（90㎡約 1.08 萬，142㎡約 1.7 萬）。松江 G60 人才補(bǔ)貼最高 30 萬，需企業(yè)屬科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)目錄 + 近 2 年社保記錄。

購房建議

剛需家庭優(yōu)選 90㎡三房（427 萬），商貸首套 20% 首付 85.4 萬，貸款 341.6 萬（30 年，3.5%），月供約 1.59 萬，家庭月收入需≥3.18 萬。優(yōu)先 12-18 層（樓棟間距≥45 米，冬季日照≥4.5 小時(shí)），避開臨滬昆高速輔道樓棟（關(guān)窗后噪音≤45 分貝），收房重點(diǎn)檢查地暖升溫效果（2 小時(shí)達(dá) 20℃）及新風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)量（≥180m3/h）。

改善家庭推薦 142㎡洋房（674 萬），首付 20%134.8 萬，貸款 539.2 萬（30 年，3.5%），月供 2.51 萬，家庭月收入需≥5.02 萬。優(yōu)先邊套雙陽臺(tái)房源（陽臺(tái)面積 11-13㎡，瞰遺址公園視野佳），合同明確陽臺(tái)承重（≥250kg/㎡），檢查廚房島臺(tái)給排水及主臥衛(wèi)浴防水（閉水 48 小時(shí)），預(yù)留 22-26 萬軟裝預(yù)算（適配洋房居住品質(zhì)）。

投資者關(guān)注 115㎡四房（546 萬），當(dāng)前松江新城同戶型月租 7000-7500 元（年租金 8.4-9 萬，年回報(bào)率 1.5%-1.65%），建議持有至 2027 年 12 號(hào)線延伸段通車（預(yù)計(jì)通勤覆蓋擴(kuò)大，租金漲幅 20%）。非滬籍提前核查社保連續(xù)性（斷繳累計(jì)不超 3 個(gè)月），松江 G60 人才提前 6 個(gè)月向區(qū)科委提交認(rèn)定材料（企業(yè)備案證明 + 個(gè)稅記錄），收房聘請驗(yàn)房師（400-600 元）檢測墻面空鼓（≤2 處 / 戶）、排水坡度（陽臺(tái) / 廚房≥2%）及門窗密封性。

結(jié)語

松江華發(fā)海上都薈憑借新城廣富林核心區(qū)位、華發(fā)國企背景及 2.2 低容積率，成松江剛需改善熱門盤。90-142㎡戶型覆蓋全需求，4.5 萬 /㎡起均價(jià)較九亭低 15%，性價(jià)比突出。37% 綠化率配廣富林遺址公園，居住舒適；松江萬達(dá)、區(qū)重點(diǎn)學(xué)校、三甲醫(yī)院環(huán)伺，生活便利。9 號(hào)線 + 規(guī)劃延伸段構(gòu)建高效通勤網(wǎng)，G60 科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入穩(wěn)定人才。對重視徐家匯 / 虹橋通勤、青睞文化生態(tài)環(huán)境的家庭，兼具實(shí)用與增值潛力，需結(jié)合 2026 年底交房規(guī)劃資金。??官方售樓處電話：400-9966-940????????