你價格少了30%，面積多了30%。請告訴我這里面真實價格的波動是多少。

大A站上了3800，行情如火如荼，市值突破100萬億，達到十年以來的新高。這行情可謂轟轟烈烈，但卻出現(xiàn)了一個詞叫做“牛熊”。所以這一次的行情有一個特點——分化。

行情走得越好，踏空的人越多，板塊分化非常嚴(yán)重，像科技、新能源、高端制造這些板塊領(lǐng)漲，但是傳統(tǒng)行業(yè)卻沒有動靜，甚至掉頭向下。所以這一輪行情和大部分人都沒有關(guān)系，行情走得越好，市場越不開心，踏空的滋味，可比套牢、賣飛難受99倍。

從這一輪大A的行情里，我聯(lián)想到我們的“水泥殼子”——新房和二手房，也表現(xiàn)出嚴(yán)重分化的特點，可以說是完完全全兩個不同的市場，而且也是兩種不同的產(chǎn)品。并且現(xiàn)在所謂的二手房成交價已經(jīng)失真了，為什么這么講呢？

首先第一點原因是公攤，也就是得房率。2025年新規(guī)之后的房子要求是百分之百得房率，沒有公攤。你1萬一平，100平就是100萬，買多少用多少。但是以前買的老房子或者二手房可不是這樣，公攤至少20%起步，動不動30%，甚至多的40%都有。你100萬買這100平，實際能用的面積沒人知道，但起碼打個7折起步，這就是得房率，也就是公攤方面的影響。

第二點是裝修和車位。我記得2020年前后，那時候買房子是有錢都買不上，貸款都要排隊，全款優(yōu)先。而且要求買一套房子必須搭配買一個車位，現(xiàn)金車位動不動一個賣10萬、15萬、20萬。

有些樓盤還要求搞一個裝修包，一平再加1000塊、2000塊，還有什么喝茶費，預(yù)存5年物業(yè)費，這種情況比比皆是。這些隱形的現(xiàn)金支出并不體現(xiàn)在成交價上面，但對于購房人來講卻是實打?qū)嵉某杀?。而現(xiàn)在很多新房子送裝修、送車位，還送物業(yè)費，物業(yè)費免費免兩年，只要來買這些東西都送，還有送家電等等。

第三點是首付跟貸款利率。之前首付30%是最基礎(chǔ)的，貸款利率最高能到6%，最低也在4.8%以上，大部分是5%以上。現(xiàn)在的情況是首付15%，資金成本大大降低了，利率差不多在3%左右。

所以我說現(xiàn)在很多二手房的成交價格失真是反映不出真實的價格波動率的，因為沒有考慮到我剛才說的這三點因素。要把這些因素都考慮進去，那價格波動絕對不是從高峰下來只有30%。按照現(xiàn)在新房的情況——百分之百得房率、精裝交付、送車位、首付15%、月供利率3%，對比原來，現(xiàn)在二手房業(yè)主面臨的分化差距太大了。

二手房的成交價格我們只看到產(chǎn)證上的面積每平方從高峰下來少了30%。但你想想，原來買的二手房100平里面只有70平能用，現(xiàn)在是百分之百得房率，買100平到手就是100平。所以按照實際使用面積算，這里面還隱藏了30%的波動率。所以我說這個成交價格真反映不出真實價格，你價格少了30%，面積多了30%，請告訴我這里面真實價格的波動是多少。

現(xiàn)在所謂的二手房成交價是不是已經(jīng)失真了？如果二手房按照得房率或者使用面積算成交價的話，可能遠遠超過60%的波動了。從高峰下來賬面上就是60%，但是銀行不會讓你看到這個數(shù)據(jù)，為什么呢？因為貸款剩下的錢可能都不值得貸款的數(shù)額，大家聽得懂我這意思吧，就是產(chǎn)品本身的殘值已經(jīng)抵不上這個債務(wù)了，這會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的。

所以現(xiàn)在的新房二手房，在我看來最大的特點就是分化，尤其是2016年到2022年這一波買房的人，真是沒趕上好時候。

我心目中定義的好房子大概是這樣，我把情況列在這里：零公攤、百分之百得房率是最基礎(chǔ)的，然后調(diào)高3米，一梯兩戶，層高9層以內(nèi)，別搞動不動20層、30層朝上的超高層，尤其是遠郊超高層，這完全就是偽命題。

然后容積率控制在2以內(nèi)，人車分流，車庫1比2，精裝交付，現(xiàn)房買賣，一手交錢一手交貨，不是蓋個大樓、蓋個大門就賣期房了。這些是我對好房子最基本的要求。

對于現(xiàn)在著急買房的人，我建議，或者說我對自己的建議，可以再等個兩年，很快這些好房子就會上市。這就是我心目中定義的好房子。