觀點網(wǎng) 在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整大背景下，企業(yè)的戰(zhàn)略決策與內(nèi)部變革成為影響發(fā)展走向的關鍵因素。

2025年伊始，金地商置率先在行業(yè)內(nèi)開啟組織架構調(diào)整的征程，對集團和區(qū)域?qū)用孢M行了大刀闊斧的調(diào)整。

8月22日，金地商置發(fā)布了上半年業(yè)績公告，從報告中看出，年初的變革的成效開始逐漸顯現(xiàn)。

物業(yè)銷售翻倍

從核心財務指標來看，金地商置2025年上半年經(jīng)營數(shù)據(jù)較2024年同期呈現(xiàn)明顯優(yōu)化，營收增長與虧損收窄形成“一增一減”的態(tài)勢。

期內(nèi)，金地商置實現(xiàn)收入64.68億元，而在2024年同期這一數(shù)字僅為32.87億元，同比增長幅度高達97%。

物業(yè)銷售業(yè)務作為營收增長的主力軍，貢獻尤為突出。公告顯示，期內(nèi)物業(yè)銷售貢獻收入55.91億元，相較于2024年同期的26.22億元，增長了113%。裝修工程收入也從1.07億元大幅躍升至24.66億元，成為物業(yè)發(fā)展板塊的重要補充。

利潤層面，盡管仍處于虧損區(qū)間，但虧損收窄幅度顯著。

期內(nèi)，金地商置除稅后虧損8.67億元，較2024年同期的21.52億元減少60%；公司持有人應占虧損10.08億元，較2024年同期的21.79億元減少54%。對應每股基本及攤薄虧損均為0.0607元，較2024年同期的0.1312元同樣減虧54%。

2025年初，金地商置對標金地集團啟動一輪以區(qū)域公司平臺調(diào)整為核心的組織優(yōu)化，調(diào)整分為“集團總部”和“區(qū)域?qū)用妗眱刹酵七M，徹底告別此前的三級構架，建立“集團-地區(qū)公司”二級管控模式。

集團總部層面，新建運營中心、供應鏈管理部，拆分法務監(jiān)察部為法律合規(guī)部和審計監(jiān)察部，合并工程客服部與成本管理部為工程與成本管理部，將營運管理部更名為營銷管理部，架構與金地集團完全一致以強化總部管控。

區(qū)域?qū)用妫∠拇髤^(qū)域公司平臺與事業(yè)部，成立華東、東部、華南、華北四大地區(qū)公司，各地區(qū)公司下設8個核心部門。

同時，組織調(diào)整伴隨高管團隊大規(guī)模調(diào)整，地區(qū)公司層面任命張馳（華東）、李洵（東部）、宋悠優(yōu)（華南，不再分管商管公司）、李偉（華北，兼商管總經(jīng)理）為四大地區(qū)公司總經(jīng)理，以嫡系留任為主、外聘微調(diào)。

目前來看，大刀闊斧的組織調(diào)整讓金地商置重回正軌，業(yè)績逐漸回暖。

細分利潤構成，毛利與營收增長基本匹配，期內(nèi)實現(xiàn)毛利9.31億元，比2024年同期的5.57億元增長67%；但其他收入及收益有所下滑，從2024年同期的35.43億元降至19.57億元，降幅45%，主要因利息收入減少及顧問服務收入減少所致。

值得關注的是，公司應占合營公司及聯(lián)營公司期內(nèi)虧損1.28億元，較2024年同期的13.63億元減虧91%，公告解釋稱，2024年同期大額虧損源于合營及聯(lián)營公司物業(yè)存貨計提減值，2025年上半年該類減值壓力明顯緩解。

在業(yè)務分部方面，物業(yè)發(fā)展與物業(yè)投資及管理兩大核心板塊呈現(xiàn)出不同發(fā)展態(tài)勢。物業(yè)發(fā)展分部作為營收的中流砥柱，期內(nèi)實現(xiàn)收入58.37億元，占總營收的90%，較2024年同期26.33億元增長122%。

資料顯示，1-6月，金地商置累計合約銷售總額約57億元，累計銷售總面積約45.23萬平方米。盡管銷售額同比下降約42%，但銷售面積的穩(wěn)定一定程度上支撐了物業(yè)發(fā)展板塊收入增長。

盡管該分部仍錄得虧損6.86億元，但較2024年同期的20.17億元減虧明顯。這主要是因為2024年同期附屬公司及合營公司物業(yè)存貨出現(xiàn)大額減值，而2025年上半年減值集中于應收聯(lián)營及合營公司賬款，整體減值規(guī)模顯著下降。

物業(yè)投資及管理分部則保持穩(wěn)定盈利，期內(nèi)收入6.3億元，占總營收的10%，雖然同比微降4%，但仍錄得溢利2.53億元，為公司提供了現(xiàn)金流支持。

商辦項目方面，深圳威新科技園1、2期出租率達到95%，3期出租率為89%，入駐企業(yè)包括英特爾、英偉達等知名企業(yè)。

截至2025年6月30日止，集團持有在營運商辦項目總建面約117萬平方米，期內(nèi)錄得租賃及相關服務總收入約人民幣6.54億元，同比增長7.9%。

壓力仍存

盡管業(yè)績有所修復，但金地商置上半年財務狀況仍面臨“現(xiàn)金流收緊”與“債務凈額上升”的雙重壓力。

截至2025年6月30日，現(xiàn)金及銀行結余額為27.8億元，相較于2024年末的39.13億元下降了29%，主要用于支付物業(yè)開發(fā)成本、稅費及償還貸款；資產(chǎn)總額676.11億元，較2024年末的759.92億元下降了11%；資產(chǎn)凈額202.95億元，較2024年末的210.63億元下降了4%，主要是由于期內(nèi)持有人應占虧損。?

債務方面，截至2025年6月30日，銀行貸款總額111.03億元，年利率在2.65%至5.28%之間；債務凈額185.51億元，較2024年末增加了8.07億元。

從期限結構來看，1年內(nèi)需償還貸款13.9億元，占總貸款的6.5%，3-5年內(nèi)需償還122.81億元，5年以上需償還65.28億元。長期債務占比超過90%，短期償債壓力相對可控。

從貨幣結構來看，人民幣貸款占比63.5%、美元貸款占比35.8%、港幣貸款占比0.8%，公司表示將持續(xù)監(jiān)控外匯風險并適時進行對沖，以匹配以人民幣為主的經(jīng)營收入結構。

此外，金地商置仍面臨一定的擔保風險。截至2025年6月30日，公司為購房者按揭貸款提供的擔保余額為25.04億元，為合營公司融資提供的擔保余額約76.25億元。

為緩解資金壓力，金地商置繼續(xù)用資產(chǎn)抵押融資。截至2025年6月30日，抵押資產(chǎn)總值達185.78億元，與2024年底的185.34億元基本持平，主要抵押資產(chǎn)包括投資物業(yè)、發(fā)展中物業(yè)、待出售物業(yè)及受限制資金。

投資端方面，上半年金地商置共收購一宗地塊，在7月份以1.91億元收購武漢漢陽區(qū)一宅地。值得一提的是，該地塊就在金地·大成樂府隔壁，土地面積12798平方米。

而金地·大成樂府是2024年底由金地商置底價拿下的地塊，也是去年唯一出手拿地。

2021年全年，該公司完成收購40個土地項目，規(guī)劃總樓面面積約768.6萬平方米；2022年，收購5個土地項目，涉及總樓面面積約37.7萬平方米；2023年期間，收購了兩個土地項目，規(guī)劃總樓面面積約10.91萬平方米。

對比之下，金地商置依然在縮減土地端的投資。

土地儲備方面，截至2025年6月30日，土地儲備總建筑面積為1157萬平方米，較2024年末下降了7.6%，一線及強二線城市占比83%，已經(jīng)連續(xù)多年縮減土地端的投資。

對于2025年下半年的行業(yè)走勢，金地置業(yè)在報告中表示，2025年上半年中央延續(xù)“因城施策、精準調(diào)控”，重點城市放寬限購、降低首付比例、加大開發(fā)貸支持等政策持續(xù)推進，有望推動市場信心逐步恢復；同時指出行業(yè)正從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“精細化、可持續(xù)”轉(zhuǎn)型，一二線城市韌性較強，三四線城市復蘇相對滯后。

對于金地商置而言，2025年下半年既是“窗口期”，也是“考驗期”。若政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，銷售回款改善，公司業(yè)績有望進一步回暖。

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