城市更新的“三本賬”

——濟(jì)南市歷城區(qū)洪樓片區(qū)城市更新觀察

當(dāng)下，在濟(jì)南市歷城區(qū)洪樓片區(qū)，一場大規(guī)模城市更新正在進(jìn)行。百年洪樓謀新生，背后是老住戶的期盼、開發(fā)商的考量與城市的未來交織在一起。

“7月召開的中央城市工作會議，作出我國城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展‘兩個轉(zhuǎn)向’的重大判斷，首次將‘內(nèi)涵式發(fā)展’確立為城市工作的主線，城市發(fā)展的邏輯不再依賴大規(guī)模的土地開發(fā)，而是通過優(yōu)化存量資源、提升城市運行效率和公共空間品質(zhì)來創(chuàng)造價值。”歷城區(qū)委書記張軍表示，洪樓片區(qū)城市更新是城市內(nèi)涵式發(fā)展的實踐。

城市更新的每一步，都需兼顧溫度與尺度，既要破解拆遷成本高、利益難平衡、長期運營難等現(xiàn)實問題，也要在存量提質(zhì)中為城市注入新的生長動能。這背后，勾勒出關(guān)乎民生福祉、企業(yè)發(fā)展與城市未來的“三本賬”。

老業(yè)主賬本

搬出老破小，住進(jìn)寬敞新家

隨著洪樓片區(qū)城市更新的推進(jìn)，74歲的宋玉芝搬出住了30多年的老宿舍。她的老房子是20世紀(jì)80年代單位分的宿舍，套內(nèi)只有71平方米，在5樓，夏天熱冬天冷，且無電梯，上下樓不方便。2024年4月啟動拆遷后，宋玉芝很快就簽了拆遷協(xié)議。

她分到了170萬元拆遷款，在洪樓片區(qū)向北2公里的東興寓城買了套二手房。“10樓有電梯，面積比之前大了30平方米，收拾好花了一百四五十萬元?！彼斡裰フf，如果沒有城市更新，可能這輩子也搬不出那間“老破小”。

城市更新本是惠民之舉，然而拆遷過程中做到“你好我好大家好”卻不容易，“蛋糕怎么分”“歷史遺留問題怎么解”，都直接決定了第一步能否邁穩(wěn)。

大潤發(fā)地塊是洪樓片區(qū)焦點之一。該地塊是洪家樓社區(qū)股份經(jīng)濟(jì)合作社的集體資產(chǎn)，想要拆遷，必須全體股民同意。洪樓街道辦事處副主任王一帆介紹，歷城區(qū)推出“貨幣+資產(chǎn)置換”相結(jié)合的補(bǔ)償方案：村居不僅能拿到貨幣補(bǔ)償，還可置換一定面積的商業(yè)資產(chǎn)，持續(xù)享受更新后的收益。

歷城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長劉春友介紹，保障拆遷的核心有“三到位”，即評估價格到位、資金保障到位、政策解釋到位。歷城區(qū)在征收過程中，根據(jù)群眾實際情況，實施“一戶一策”服務(wù)策略，精準(zhǔn)對接需求，保障群眾利益。洪樓片區(qū)拆除建筑總面積約24.5萬平方米，涉及1902戶，征收拆遷體量之大創(chuàng)下近年來濟(jì)南市中心城區(qū)之最，僅用30天就完成99%住戶簽約，從征收到出讓僅用了6個月。

但實際執(zhí)行的復(fù)雜程度仍舊超出想象，比如百貨公司地塊?！坝械陌儇浌纠下毠とナ懒粝逻z產(chǎn)未分割，有的離異再婚，有的孩子同意拆遷老人不同意……20戶居民每家都有不同的問題?！辈疬w組工作人員秦紅順介紹。

開發(fā)商賬本

做“耐心資本”，四級聯(lián)動算大賬

作為核心老城區(qū)，洪樓片區(qū)住宅密集，拆遷成本高。對于開發(fā)商來說，算得著賬，是基本要求，卻也是很高的要求。

歷城城發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理助理、全福河投資開發(fā)有限公司董事長張文冉介紹，經(jīng)測算，洪樓片區(qū)一二級開發(fā)以后，也就是經(jīng)過土地熟化和新建房產(chǎn)出租、出售兩個階段后，成本仍舊倒掛嚴(yán)重。

這并不是個例。隨著城市更新向深水區(qū)邁進(jìn)，投入產(chǎn)出失衡的問題在全國很多城市更新項目中都存在。

為此，歷城區(qū)改變以地塊為主，散點開發(fā)、單線推進(jìn)的老路，立足片區(qū)資源統(tǒng)籌、系統(tǒng)配套、一體打造的新路，采取“肥瘦搭配、近遠(yuǎn)結(jié)合”的城市更新平衡模式。張軍介紹，從空間維度看，歷城區(qū)城市更新劃分了洪樓廣場、東風(fēng)、宋劉、全福、工業(yè)北路沿線等五大片區(qū)；從時間維度看，片區(qū)開發(fā)四級聯(lián)動，算大賬、總賬、整體賬。

張文冉介紹，作為區(qū)屬平臺公司，歷城城發(fā)愿意做城市更新的“耐心資本”。

具體來看，從空間上，洪樓片區(qū)大部分是商業(yè)、寫字樓，還有少量住宅。一級、二級階段后，住宅部分有收益，可以彌補(bǔ)一部分商業(yè)、寫字樓的成本，剩余部分再通過“時間換空間”，也就是三級、四級階段平衡。其中，三級運營階段，為產(chǎn)業(yè)運營、商業(yè)運營，長期收益仍舊可觀。四級階段，則是企業(yè)進(jìn)駐后帶來的稅收收益，可給予平臺公司一定支持，形成閉環(huán)運作、以豐補(bǔ)歉。

片區(qū)統(tǒng)一運營，開發(fā)企業(yè)收益與片區(qū)長期發(fā)展成效綁定。張文冉介紹，目前洪樓片區(qū)有印象城、π星球等商業(yè)體，但整體品牌層次有待提升，需要招引高端品牌完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)，但高端品牌租金綜合收益更低。四級聯(lián)動模式下，開發(fā)企業(yè)拒絕“賺快錢”，而是從長遠(yuǎn)角度作產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

目前，已簽約君瀾酒店，同時與UME影城、中科星圖、可可猩球潮玩中心等品牌開展深度洽談；京東MALL濟(jì)南首店也簽約落地。未來片區(qū)將集聚低空經(jīng)濟(jì)、總部基地、星級酒店、頭部電競、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，打造濟(jì)南TOD綜合開發(fā)和城市更新典范。

“據(jù)測算，整個項目大約20年可以收回成本?！睆埼娜浇榻B，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年限為40年，長遠(yuǎn)來看項目仍可實現(xiàn)盈利。

四級聯(lián)動優(yōu)勢明顯，劣勢也顯而易見，周期長，需要持續(xù)資金投入。劉春友介紹，歷城區(qū)創(chuàng)新“資本金+城市更新貸款”的融資模式，洪樓片區(qū)城市更新過程中招引社會資本參與城市更新建設(shè)運營，突破性實現(xiàn)與央企中能建（濟(jì)南）城市發(fā)展有限公司合作，成立全福河投資開發(fā)有限公司，貫穿開發(fā)、運營等各階段。同時，搶抓城市更新貸款政策“窗口期”，爭取授信支持，保障項目有序推進(jìn)。

政府賬本

城市能級提升，打開發(fā)展新空間

在洪樓1905項目施工現(xiàn)場，一個巨大的“氣球”把2萬平方米的工地全部罩住。這是濟(jì)南第一座氣承式基坑氣膜。這種氣膜成本較高，以往很少用在高層建筑建設(shè)中。

為何還要使用氣膜？洪樓1905項目負(fù)責(zé)人王祿仁介紹，項目處于洪樓商圈核心位置，周邊有洪樓教堂、山東大學(xué)、山大附中等，對揚塵、噪音的容忍度比較低，氣膜可減少揚塵約90%，降低施工噪音達(dá)80%以上，還能抵御雨水滲透。

取舍之間，是對經(jīng)濟(jì)效益與社會效益如何平衡的考量。這也是貫穿城市更新全過程的課題。

作為濟(jì)南市面積最大、人口最多的中心城區(qū)，歷城老城區(qū)面積大，影響城市風(fēng)貌形象，也制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。張軍介紹，經(jīng)調(diào)查，老城片區(qū)內(nèi)樓齡20年以上的老舊社區(qū)占住宅存量50%以上，伴隨而來的是水電氣暖管道老舊的問題突出，養(yǎng)老、體育、文化等設(shè)施缺乏。與此同時，洪樓老城區(qū)市井與商業(yè)文化氣息濃郁，但文化內(nèi)涵挖掘不足，歷史遺存利用率不高，缺乏與文旅產(chǎn)業(yè)的融合。因此，通過城市更新提升城市承載能力和功能品質(zhì)，是必然選擇。

張文冉介紹，歷城區(qū)從2022年開始大量調(diào)研和論證，秉持“適度超前”的開發(fā)理念，邀請全球知名建筑設(shè)計公司美國GP事務(wù)所、英國查普門泰勒等以及濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計研究院等本土機(jī)構(gòu)，構(gòu)建了以區(qū)級規(guī)劃為引領(lǐng)、專項規(guī)劃為支撐、落地項目為抓手的規(guī)劃編制體系。最終，洪樓片區(qū)形成了“總體城市設(shè)計+6個專項規(guī)劃”的整體規(guī)劃方案，洪樓TOD城市設(shè)計作為濟(jì)南市TOD綜合開發(fā)試點，入選山東省城市設(shè)計典型案例。

未來，片區(qū)將以“全福河特色風(fēng)貌帶”為突破口，依托河道水系串聯(lián)洪樓教堂、山東大學(xué)等周邊區(qū)域節(jié)點，打造濟(jì)南中央創(chuàng)新區(qū)、城市科創(chuàng)會客廳。

從住戶的“幸福賬”到開發(fā)商的“經(jīng)濟(jì)賬”，再到城市的“發(fā)展賬”，洪樓片區(qū)的實踐證明：城市更新的“三本賬”，算的是利益平衡，謀的是長遠(yuǎn)發(fā)展，最終指向的是讓老城在迭代中更有溫度、更具活力。

（大眾新聞）