近日，市人民政府發(fā)布了有關(guān)溫州市區(qū)2025年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估成果的征求意見(jiàn)公告。

據(jù)介紹，自公布之日起施行新的新公示地價(jià)體系建設(shè)成果，原溫州市區(qū)2021年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果同時(shí)廢止，其他基準(zhǔn)地價(jià)成果繼續(xù)施行。

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是政府法定公示價(jià)格和土地市場(chǎng)的指導(dǎo)性價(jià)格，是政府管理和調(diào)控土地市場(chǎng)、顯化土地資產(chǎn)價(jià)值、核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)，是促進(jìn)節(jié)約集約用地的重要杠桿，是土地政策參與宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段。

目前，市區(qū)現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新期日為2021年1月1日，距今已將近5年時(shí)間。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的變化，現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前土地出讓工作的需要。

且2021年是近十年房?jī)r(jià)的最高峰，和如今市區(qū)房?jī)r(jià)有不小的差距，所以這次更新了溫州市區(qū)范圍的基準(zhǔn)地價(jià)，主要是為了更好符合市場(chǎng)的基本面。

下面我們一起來(lái)看下，市區(qū)的地價(jià)體系發(fā)生了哪些變化。

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首先是估價(jià)期日，從2021年1月1日，調(diào)整為2025年1月1日，原因開(kāi)頭已經(jīng)解釋。

同時(shí)，溫州市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)條件沒(méi)有發(fā)生大變化，本次一方面把工礦用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地分開(kāi)，各自獨(dú)立，條件不變，另一方面就是新增了公用設(shè)施用地的相關(guān)條件。

接下來(lái)基準(zhǔn)地價(jià)的變化，則側(cè)面證明了市場(chǎng)下行的力度。

（1）首先是商服用地

商服用地各類別區(qū)域的范圍沒(méi)有變化，規(guī)劃地塊的容積率和建筑密度前后一致，均參考的同一標(biāo)準(zhǔn)（容積率2.5，建筑密度為40%），對(duì)比前后兩次的基準(zhǔn)地價(jià)，降幅普遍在20-30%。

一類用地從11360元/㎡下調(diào)至8100元/㎡，降幅29%；

二類用地從7350元/㎡下調(diào)至5490元/㎡，降幅25%；

三類用地從5100元/㎡下調(diào)至3600元/㎡，降幅29%；

四類用地從3230元/㎡下調(diào)至2200元/㎡，降幅32%；

五類用地從2460元/㎡下調(diào)至1600元/㎡，降幅33%；

六類用地從1590元/㎡下調(diào)至1080元/㎡，降幅32%；

七類用地從1220元/㎡下調(diào)至960元/㎡，降幅20%；

其中的關(guān)鍵點(diǎn)，就是這次商服用地的基準(zhǔn)地價(jià)比2015年價(jià)格，還要低個(gè)10-20%左右，令人感慨。

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（2）住宅用地

先是部分區(qū)域的范圍發(fā)生了變化。一類用地把水心、九山區(qū)域劃出去，調(diào)整至二類區(qū)域，把東片一小長(zhǎng)條的區(qū)域（藍(lán)色）劃進(jìn)一類區(qū)域了，其他一類片區(qū)不變。

二類區(qū)域承接了水心、九山區(qū)域，把江心嶼下調(diào)至三類區(qū)域，其他的區(qū)域范圍沒(méi)有變化；三類區(qū)域新增了江心嶼，其他的范圍沒(méi)有變化。再往后的四至六類區(qū)域沒(méi)有變化。

然后就是地價(jià)變化，總體降幅在30-40%之間，略高于商服用地的地價(jià)變化，整體表現(xiàn)好于溫州市區(qū)房?jī)r(jià)從2021-2025年的降幅。

一類用地從19980元/㎡下調(diào)至12990元/㎡，降幅35%；

二類用地從15520元/㎡下調(diào)10240元/㎡，降幅34%；

三類用地從11550元/㎡下調(diào)至7740元/㎡，降幅33%；

四類用地從8540元/㎡下調(diào)至5550元/㎡，降幅35%；

五類用地從5600元/㎡下調(diào)至3530元/㎡，降幅37%；

六類用地從4030元/㎡下調(diào)至2460元/㎡，降幅39%；

七類用地從2120元/㎡下調(diào)至1360元/㎡，降幅36%；

另外，對(duì)比2015年的基準(zhǔn)地價(jià)，其中一、五、六、七類用地是2015年的基準(zhǔn)地價(jià)略高一點(diǎn)，其他二至四類用地是2025年的基準(zhǔn)地價(jià)高一點(diǎn)點(diǎn)，兩者的基準(zhǔn)地價(jià)極為接近，就算有差距，幅度也極小。

綜合來(lái)看，關(guān)注度高的商服用地基準(zhǔn)地價(jià)，前后4年的降幅在20-30%，比2015年的水平還要低個(gè)10-20%，說(shuō)明市場(chǎng)形勢(shì)最為嚴(yán)峻。

另一個(gè)關(guān)注度高的住宅用地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，相對(duì)商服用地的降幅略高一些，前后4年的降幅在30-40%，基本回到了2015年的水平。

只不過(guò)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的降幅，還是略低于溫州市區(qū)的房?jī)r(jià)降幅。而且下調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià)，后續(xù)出讓地塊的價(jià)格也有機(jī)會(huì)更符合現(xiàn)有市場(chǎng)的環(huán)境，合理性會(huì)更高。

至于這次基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整，是否意味著市場(chǎng)底部將會(huì)來(lái)臨呢？

從現(xiàn)有市場(chǎng)氛圍和情緒來(lái)看，目前還很難判斷。

所以這次的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整方案，要么是聽(tīng)到了后續(xù)大方向調(diào)整的風(fēng)聲，要么就是面臨地塊出讓困難的窘境，迫于無(wú)奈才順應(yīng)市場(chǎng)下調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià)。

接下來(lái)就看下一次基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)在什么時(shí)候調(diào)整？會(huì)是和這次一樣往下調(diào)整嗎？還是逆勢(shì)翻紅上漲呢？我們拭目以待。

其他類似工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地以及公用設(shè)施等用地的最新基準(zhǔn)價(jià)，可以自行查看原文鏈接。

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