8月26日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2025年中報。

當部分房企還在聚焦“保交付、?，F(xiàn)金流”時，這家總部在廣州的國企已用數(shù)據(jù)回應了市場的疑問。

半年報數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)合同銷售額615億元，逆勢增長11%，位列行業(yè)TOP10中增速第二；剔除預收款后的資產(chǎn)負債率64.6%，凈負債率53.2%，連續(xù)四年穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。

此外，越秀地產(chǎn)截至上半年末的賬面現(xiàn)金達到了446.4億元，一年內到期短債覆蓋率1.7倍，加權平均融資成本同比下降41個基點首次壓到3.16%。

在百強房企銷售額同比下滑11.8%的冰冷底色里，越秀地產(chǎn)的暖色顯得格外突出，也讓外界重新審視：在深度調整的房地產(chǎn)行業(yè)，究竟需要怎樣的資產(chǎn)組合、產(chǎn)品策略與財務紀律，才能穿越周期而不被周期反噬？

精準投資的“陽謀”

精準地在核心城市拿地，但又不去扎堆搶“高溢價”地塊，可以說是越秀地產(chǎn)在今年土拍市場中較為直觀的策略。

在今年的業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠更是直言，上半年越秀有意避開高溢價地塊，且因手握超400億元現(xiàn)金，“手頭有錢不怕沒項目”。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，百強房企銷售總額同比下降11.8%。但越秀地產(chǎn)卻逆勢上揚，1-6月實現(xiàn)合同銷售額615億元，同比增長11%，不僅是行業(yè)TOP10房企中僅有的三家正增長房企之一，增速更是排名第二。

從越秀地產(chǎn)上半年的拿地情況可看出，深耕核心一、二線城市，已成為該企業(yè)的重要策略。

截至上半年末，越秀地產(chǎn)新增土儲148萬平方米，全部位于一、二線核心城市，其中68%位于一線城市，這讓其總土儲中一、二線占比達到94%，一線城市獨占半壁江山。

這種看似逆周期的操作，實質是對需求端的精準預判：一線及強二線在人口、產(chǎn)業(yè)、金融資源上的虹吸效應并未減弱，改善型需求只是被延遲而非消失。

數(shù)據(jù)驗證了上述判斷。

上半年，越秀地產(chǎn)在北京以197.2億元的合同銷售額登頂當?shù)厥袌?，同比增幅高達255.1%；廣州、上海分別貢獻157.6億元和144.9億元，三大城市合計占公司銷售額的80.5%。

高密度布局不僅帶來流速，還帶來溢價。公司銷售均價從2024年中期的2.95萬元/平方米升至4.21萬元/平方米，在“以價換量”盛行的當下堪稱異類。

支撐溢價的是產(chǎn)品而非運氣。

3月發(fā)布的“4×4好產(chǎn)品理念”和“4+X”產(chǎn)品系，把品質、溫度、智慧、成長拆成16項可落地的價值點：北京海淀雙項目“和樾望云”“和樾玉鳴”開盤當天去化152億元，上海靜安天玥“日光”攬金23億元，廣州東山云起首開去化九成。

改善客群對“好房子”的投票，最終體現(xiàn)在公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入41億元，去化周期縮短、回款加快方面，土儲—產(chǎn)品—現(xiàn)金的正向循環(huán)被徹底跑通。

從行業(yè)視角看，越秀地產(chǎn)的打法對其他房企的啟示在于：與其在低能級城市用降價換流速，不如集中火力搶占核心地段，用產(chǎn)品把溢價做出來。當“高周轉”失靈，精準投資與產(chǎn)品主義的組合拳或許才是對沖下行風險的正確姿勢。

446億元現(xiàn)金與3.16%融資成本的底氣

如果說土地和產(chǎn)品的布局決定了房企能不能賣得動，那么財務結構則決定能不能活得久。越秀地產(chǎn)此次中報最令資本市場關注的并非利潤表，而是資產(chǎn)負債表。

換言之，利潤表決定的是企業(yè)短期內的盈利表現(xiàn)與經(jīng)營成果，反映的是“一時的收成”；而資產(chǎn)負債表則代表的是企業(yè)長期的財務根基與抗風險能力，承載的是“持續(xù)活下去的底氣”。

截至上半年末，越秀地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率64.6%，凈負債率53.2%，現(xiàn)金短債比1.7倍，三項指標均處于監(jiān)管安全區(qū)間；有息負債1038.6億元中，一年內到期短債僅24%，

財務結構的健康，給了越秀地產(chǎn)更從容應對市場波動的底氣，也為其優(yōu)化融資成本、拓展多元業(yè)務創(chuàng)造了空間。

報告期末，越秀地產(chǎn)加權平均融資成本3.16%，比去年再降41個基點，新增融資利率首次降至3%以下。在部分民營房企還在為“借新還舊”四處奔走時，越秀地產(chǎn)已用數(shù)據(jù)證明了“便宜的錢”也是一種競爭力。

國際評級機構迅速給出正反饋。

標普8月25日授予越秀地產(chǎn)投資級評級，展望穩(wěn)定；惠譽在6月把評級展望從“負面”調至“穩(wěn)定”，并維持BBB-投資級。

評級上調的直接結果，是公司在離岸市場發(fā)行的美元債票息進一步走低，反過來又壓低了整體融資成本，形成“評級—利率”正循環(huán)。

現(xiàn)金充沛的另一面，是越秀地產(chǎn)在商業(yè)、服務、康養(yǎng)等多元賽道的持續(xù)輸血。

其中，越秀房托營收保持穩(wěn)定，達9.66億元。旗下廣州IFC寫字樓續(xù)租率70%，精裝修單元19天去化。

除越秀房托展現(xiàn)出的穩(wěn)健運營態(tài)勢外，作為集團多元業(yè)務的重要組成部分，越秀服務也憑借規(guī)模擴張與品質提升，實現(xiàn)了營收與服務能力的同步增長。

今年上半年，越秀服務營收19.62億元，在管面積7231萬平方米，新增合約面積596萬平方米。越秀服務通過不斷提升服務質量，拓展服務領域，為業(yè)主提供更加優(yōu)質的居住體驗，同時也為公司創(chuàng)造了穩(wěn)定的收入來源。

截至2025年6月底，越秀康養(yǎng)入住率持續(xù)提升至74%，在營床位達7762個，醫(yī)養(yǎng)結合項目數(shù)量達24個。隨著人口老齡化的加劇，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景廣闊，越秀地產(chǎn)提前布局康養(yǎng)領域，通過整合資源，打造高品質的康養(yǎng)服務平臺，為公司的多元化發(fā)展增添了新的動力。

多元業(yè)務貢獻的穩(wěn)定現(xiàn)金流，不僅平滑了住宅銷售的周期波動，也為公司在土地市場逢低加倉提供了“安全墊”。

從行業(yè)維度看，當高杠桿、高周轉模式退潮，財務自律已成為房企穿越周期的“生死線”。越秀地產(chǎn)的實踐表明，只有把“綠檔”當作起點而非終點，把融資成本當作核心競爭力而非財務結果，才能在風停之后繼續(xù)留在牌桌上。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠在半年度業(yè)績會上表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建設加速落地的關鍵之年。公司將圍繞“穩(wěn)業(yè)績、謀突破、精管理、提能力”的工作主題，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力爭全力達成年度各項經(jīng)營目標，在市場新的競爭格局和發(fā)展模式下，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）

文/初晨