一些小區(qū)之所以業(yè)主與物業(yè)公司矛盾頻發(fā)，公共收益的歸屬與分配不清是核心痛點(diǎn)。物業(yè)公司及作為賬戶管理人，如果賬目不清或者隨意支取，很容易引發(fā)業(yè)主投訴。一些業(yè)委會(huì)在成立后從公共收益里建立所謂的“業(yè)委會(huì)賬戶”，從中提取大額資金作為“辦公經(jīng)費(fèi)”和“業(yè)委會(huì)補(bǔ)貼”，時(shí)間一長必然導(dǎo)致賬戶被掏空。如何讓這筆屬于全體業(yè)主的“小區(qū)家底”清晰、公平地流動(dòng)，關(guān)鍵在于規(guī)則制定。

小區(qū)公共停車場收費(fèi)、電梯與公共區(qū)域廣告收入構(gòu)成公共收益的主要來源。我國《民法典》第二百八十二條已明確：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車位及公用設(shè)施，均屬業(yè)主共同所有，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益自然歸全體業(yè)主。即使是小區(qū)內(nèi)的物業(yè)用房或社區(qū)用房，其被占用也應(yīng)當(dāng)收取租金收益。

然而，法律規(guī)定的落地常遇波折。許多物業(yè)公司并未充分尊重業(yè)主權(quán)益，利用業(yè)委會(huì)不完善或者與業(yè)委會(huì)“互通有無”，單方面掌控著公共收益。在一些小區(qū)，部分公共收益名義上被用來補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，但是否真的到位不得而知，而且還存在著一些使用問題：

比如，當(dāng)小區(qū)廣告僅出現(xiàn)在某棟樓的電梯或屋頂時(shí)，其收益應(yīng)歸屬該棟業(yè)主。這很好理解，既然權(quán)責(zé)相統(tǒng)一，同棟樓的業(yè)主受到的影響更多，如果收益均攤到每家每戶則顯失公平。

比如，對(duì)于停車位管理，物業(yè)確需投入人力物力進(jìn)行維護(hù)，但如何分配不應(yīng)當(dāng)由物業(yè)來定。一些城市允許物業(yè)在車位租金中提取合理比例作為管理成本補(bǔ)償，或者物業(yè)在停車費(fèi)之外單獨(dú)收取管理費(fèi)，但業(yè)主所得份額為大頭，物業(yè)所得相對(duì)較少。同時(shí)，既然收取維護(hù)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)需對(duì)物業(yè)相關(guān)支出進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保資金用于小區(qū)設(shè)備維修保養(yǎng)。

在信訪工作中，業(yè)主因?yàn)楣彩找娣峙鋯栴}而投訴的例子舉不勝數(shù)，甚至有些小區(qū)物業(yè)入駐十幾年后業(yè)主去查賬發(fā)現(xiàn)為零，但小區(qū)內(nèi)廣告、車位、出租“一應(yīng)俱全”。現(xiàn)實(shí)中讓業(yè)主去起訴物業(yè)公司也困難重重，一個(gè)關(guān)鍵障礙在于：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)代表，其法律地位尚存模糊——它不具備法人資格，僅為“非法人組織”。當(dāng)公共收益被侵害，業(yè)委會(huì)常因主體資格問題難以直接起訴，迫使業(yè)主不得不以個(gè)人名義起訴物業(yè)公司，程序復(fù)雜且成本高昂。況且，有些小區(qū)業(yè)委會(huì)聲稱不清楚公共收益的使用動(dòng)向，但調(diào)查后實(shí)際情況并不是。

這種情況下，需要通過業(yè)主大會(huì)建立強(qiáng)制性的公共收益獨(dú)立賬戶與定期審計(jì)公示制度，業(yè)主可以隨時(shí)前去物業(yè)公司要求查看賬目。如果遭遇物業(yè)或業(yè)委會(huì)阻撓，可尋求居委會(huì)協(xié)調(diào)或聯(lián)合業(yè)主共同提起訴訟。至于一些小區(qū)成立“監(jiān)事會(huì)”專門監(jiān)管業(yè)委會(huì)和公共收益賬戶使用情況，最后被發(fā)現(xiàn)也只是多幾個(gè)人領(lǐng)取“辦公津貼”而已。

公共收益是業(yè)主共有家產(chǎn)，怎么分配絕非物業(yè)公司的“獨(dú)角戲”。只有制定清晰可行的運(yùn)作機(jī)制，才能讓每一分屬于家園的收益，都化作提升居住品質(zhì)的基石。規(guī)則清晰了，陽光照進(jìn)來了，家園的和諧才能扎下根來。