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上海樓市新政已經(jīng)好幾天了，效果究竟如何？

作為身處市場一線的團隊，我們有些觀察想跟大家聊聊。

全局來看，市場熱度的確有所增加，但細(xì)分來講，還是冷熱不均。

說直白點，該火的地方還是火，該涼的地方依然涼。

不過，新政多少還是有效的，用我們一個選房師的話說，“最近一周的帶看比之前一個月的都多”。

新政后外環(huán)外出現(xiàn)兩個日光盤

8月26日，閔行梅隴的“保利·海上印”三批次開盤，項目入市均價約為8.18萬元/平方米，168套房源實現(xiàn)當(dāng)日售罄； 位于寶山楊行的“金茂棠前”項目共160套房源，均價為5.39萬元/平方米，也實現(xiàn)了“日光”。

保利·海上印在外環(huán)外的閔行梅隴，緊靠徐匯戰(zhàn)略重地華涇。

周邊有地鐵，有規(guī)劃，有產(chǎn)業(yè)，有一流學(xué)區(qū)預(yù)期，地鐵直達(dá)漕河涇，區(qū)域能級足夠高，產(chǎn)品品質(zhì)也很優(yōu)秀。

所以即便不出新政，這樣的項目也是不愁賣的?，F(xiàn)在出了新政，能買的人多了，更是要搶了。

這次新政，算是給外環(huán)外新房的一次定向輸血，有利于接下來的賣地。

很多樓盤通宵賣房，不少外環(huán)外中介分銷盤銷量明顯提升。

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買房賣房咨詢多了

從我們實際的感受來看，來咨詢買房賣房的客戶也明顯多了起來。

1）買房這塊，觀望很久的一些買家，也來詢問，現(xiàn)在是否是買房的好時機，應(yīng)該選擇什么樣的產(chǎn)品。

直接下場談判的也有；

當(dāng)然也有繼續(xù)觀望，不著急看房的，這部分買家占比不小。這都很正常，也沒有絕對的對錯。

有個朋友，因為老婆失業(yè)，所以暫時打消了買房的想法，出了新政也不為所動。

也有原本買自住帶學(xué)區(qū)的次新房的客戶，改變了買房策略，選擇買掛戶口的老公房，首付和房貸壓力會小不少。

也有客戶看中了房子，但房東執(zhí)意不降價的，總價400萬的房子，就差五萬塊一直談不攏。

房東目前也沒有別的下家，客戶也沒其他中意的房子，所以就處在極限拉扯階段，已經(jīng)兩周了。

2）咨詢賣房的多于買房。

這些賣房的群體當(dāng)中，以外環(huán)外100-200多萬的小戶型為主，動遷房占了大頭。

他們基本都是想趁著新政熱度，出掉外環(huán)外的房子，置換到外環(huán)內(nèi)。

整體來看，買家和房東都比較“佛”。

愿意出來看房的客戶普遍心態(tài)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)慌亂或害怕踏空的情況。賣房的房東們也相對淡定，畢竟房價已經(jīng)經(jīng)歷了一波下跌。

也有趁著新政漲價的房東，屬于極個別現(xiàn)象。

掛牌量這塊，目前沒有明顯變化，波瀾不驚，穩(wěn)中有跌。

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實數(shù)實話，這次新政的誠意還是有的。

新政鼓勵買房，鼓勵置換，鼓勵買新房，尤其鼓勵剛需和二套，利率和首套拉平，公積金貸款額度最高184萬。

對整個市場有3個利好：

1、利好外環(huán)外賣房的房東，出貨幾率大了；

2、利好外環(huán)外強能級地段，如唐鎮(zhèn)，莘莊，大虹橋、七寶、華涇等；

不要以為外環(huán)外有多遠(yuǎn)，莘莊1號線到徐家匯只要6站，不到二十分鐘。

而且莘莊，七寶的房價，可是要比南大，桃浦要貴。

3、利好整個市場置換鏈的打開，利好外環(huán)內(nèi)改善房源的價格企穩(wěn)；

參考過往經(jīng)驗，新政后上海二手房成交量必然提升，外環(huán)內(nèi)的置換客出貨后買入外環(huán)內(nèi)，外環(huán)內(nèi)的房東再順勢向上置換，最終利好外環(huán)內(nèi)高品質(zhì)改善房源。

不過新政也會利空三類產(chǎn)品：

1、對于外環(huán)外老破小、無地鐵、無配套的動遷房、品質(zhì)不行的商品房而言，這次新政其實是利空。

因為這次對于買新房的“又提又貸”公積金新政，降低了一些外環(huán)外低總價新房的上車門檻，也就削弱了這些非優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品低總價低門檻的優(yōu)勢。

有能力而且有意愿買多套的買房人，在首套和二套利率拉齊后，部分減輕月供壓力，也會推動這類客群購入更加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的意愿。

2、 相對利空市區(qū)老公房

很多預(yù)算有限的買房人，會糾結(jié)買郊區(qū)新房or市區(qū)老公房。此次的政策對老公 房幾乎沒有任何利好，又大幅度偏向郊區(qū)的新房，老公房的需求端會被分流。

3.環(huán)滬更慘了

新政利空環(huán)滬，嘉善，昆山，太倉，這些地方徹底成了“小丑”。

上海外溢到環(huán)滬 的養(yǎng)老需求，別墅夢想，剛需，全部都被外環(huán)外虹吸了。

蘇州掛牌量突然大增，一方面原因是放開了限售，一方面可能就是來自上海的投資客在出貨。

還有就是可能蘇州本地人想賣了投資上海外環(huán)外。

對于長三角客群來講，外環(huán)外1年社保要求其實已經(jīng)形同虛設(shè)，買房把付款周期談久一點就行。

買賣建議

我們認(rèn)為，新政會有效改善市場情緒。

參考北京，在政策放松后，二手房市場預(yù)期小幅好轉(zhuǎn)。

北京8月8號發(fā)布新政，即32周，二手網(wǎng)簽量2704套。

?33周，網(wǎng)簽3082套，環(huán)比增長14%

?34周，網(wǎng)簽3369套，環(huán)比增長25%

這次新政后，很多十幾年的老客戶老朋友，打電話過來咨詢我，要不要賣房或者買房，這里我直接告訴你們。

1）想賣房的，千萬別想著漲價，新政是來救流動性的，不是讓你漲價的。

目前來看買家普遍是沒有為漲價買單的意愿的。

如果你的房子本身素質(zhì)不錯，可以不接受大刀砍價，但還是要在區(qū)域內(nèi)凸出性價比，用我們的話來講，可以比市場低1厘米。

至于遠(yuǎn)郊的房東，什么奉賢海灣，青浦白鶴，浦東泥城惠南這些地方，更是要加速賣房。

2）外環(huán)外限售新房多的地方，也要警惕，如果你的房子恰好在這些地段，不要懷疑猶豫，趁著窗口期，抓緊出貨。

3）對于買房人來講，還是要多比多看，選擇有稀缺性，有競爭力的產(chǎn)品，無論是新房還是二手。

如果對于市場把握不住的，可以聯(lián)系我們，不論買賣都可以給到你們專業(yè)幫助。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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