根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》以及其他相關(guān)的法律法規(guī)，不管被征收人是選擇產(chǎn)權(quán)置換，還是選擇貨幣補(bǔ)償，對于進(jìn)行補(bǔ)償安置的主要依據(jù)都是評估報(bào)告。反過來說就是，評估報(bào)告是對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)之一。

　　被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，由評估機(jī)構(gòu)結(jié)合被征收房屋的實(shí)際情況，以及房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估，并出具評估報(bào)告。同樣的，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，評估報(bào)告也是作為結(jié)算被征收房屋與安置房之間的重要依據(jù)。

　　因此，房屋拆遷評估環(huán)節(jié)，站在被征收人的角度來說是非常重要的，用嚴(yán)肅一點(diǎn)的話來講就是，在評估中的每個(gè)細(xì)節(jié)都有可能會(huì)影響到被征收人的利益，如果被征收人在整個(gè)評估過程中不注重，不在意，那么就有可能會(huì)導(dǎo)致評估報(bào)告不合理，評估報(bào)告有漏洞這樣的情況，說白了就是被征收人拿到的補(bǔ)償可能會(huì)比別人的少。所以，作為被征收人一定要注意評估環(huán)節(jié)。那么被征收人主要要注意哪些評估細(xì)節(jié)呢？

　　首先就是評估機(jī)構(gòu)的選定

　　許多被征收人對選定評估機(jī)構(gòu)，很多情況下都不會(huì)那么的在意，認(rèn)為選擇哪家評估機(jī)構(gòu)都是一樣的，但事實(shí)卻并非如此。評估機(jī)構(gòu)選的合不合適可直接影響著評估報(bào)告中的評估結(jié)果，評估結(jié)果有問題，那必然也就會(huì)影響到被征收人的切身利益，所以在選定評估機(jī)構(gòu)方面，被征收人一定要注意。

　　對于選定評估機(jī)構(gòu)法律上其實(shí)是將權(quán)利交給被征收人的。按照法律上規(guī)定的，評估機(jī)構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定，被征收人協(xié)商選定的評估機(jī)構(gòu)，征收方是不可以干預(yù)更換的。所以既然法律上都允許被征收人選定評估機(jī)構(gòu)，那么被征收人為何還要放棄自己在征地拆遷中為數(shù)不多的權(quán)利呢？

　　在被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有協(xié)商選定成功的，可以通過少數(shù)服從多數(shù)、抽簽等方式，征收方不可以擅自決定評估機(jī)構(gòu)。因此實(shí)踐中，如果評估機(jī)構(gòu)是由征收方在未經(jīng)被征收人同意的情況下，直接決定的，那么這顯然是不符合法律法規(guī)的。對于這樣的評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估，那評估結(jié)果怎么可能會(huì)如被征收意呢？

　　其次評估時(shí)點(diǎn)為征收決定作出之日

　　在選定了評估機(jī)構(gòu)之后，那么接下來就需要確定評估時(shí)點(diǎn)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及評估辦法中的規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估的時(shí)點(diǎn)為作出房屋征收決定之日，也就是相關(guān)部門哪天作出的征收決定，就以哪天為評估時(shí)點(diǎn)，對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

　　但需要廣大被征收人注意的是，這個(gè)評估時(shí)點(diǎn)不是不可變的。如果對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，已經(jīng)距離作出征收決定過去了好幾年，那么在此期間如果房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生了動(dòng)蕩，這個(gè)評估時(shí)點(diǎn)就不宜再以作出征收決定之日為評估時(shí)點(diǎn)了，一般就需要與征收方協(xié)商，或者向上一級有關(guān)部門反映重新選定。

　　如果評估機(jī)構(gòu)仍以作出征收決定為評估時(shí)點(diǎn)，那么這肯定對被征收人是不公平的，尤其是房價(jià)已經(jīng)發(fā)生了變化時(shí)。所以，凱諾拆遷律師這里想要告訴大家的是，在評估環(huán)節(jié)，大家一定要注意評估時(shí)點(diǎn)，一旦遇到征收決定已經(jīng)作出好幾年，但評估程序一直未及時(shí)進(jìn)行，而是在幾年后才開始著手對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估，那么作為被征收人就要及時(shí)向有關(guān)部門反映，避免自己的合法權(quán)益被侵害。

　　除此以外，評估報(bào)告沒有及時(shí)送達(dá)給被征收人的，評估報(bào)告同樣對被征收人也不利。比如評估機(jī)構(gòu)在作出征收決定之后馬上對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估了，可是出具評估報(bào)告以后，其既沒有轉(zhuǎn)交給征收方，也沒有送達(dá)給被征收人，而是幾年后，才將分戶評估報(bào)告轉(zhuǎn)交給被征收人，此時(shí)若按之前的評估結(jié)果，對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，自然也有可能會(huì)導(dǎo)致被征收人買不起房。

　　最后是評估方式

　　評估結(jié)果對被征收人有沒有利，除了要看以上兩點(diǎn)之外，還要看評估方式對不對，合不合適。評估方式不對，那么評估結(jié)果自然也會(huì)對被征收人不利，這也是我們經(jīng)常說的。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，評估方式有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。評價(jià)師應(yīng)當(dāng)要結(jié)合被征收房屋的情況，選定對被征收人有利的評估方式對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

　　一般情況下，如果被征收房屋為住宅，那么評估師應(yīng)當(dāng)要選擇市場比較法，也就是市場法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估，如果是經(jīng)營性用房，那么應(yīng)當(dāng)要選擇收益法對房屋價(jià)值進(jìn)行評估。只不過，實(shí)踐過程中，有的評估機(jī)構(gòu)，會(huì)對極個(gè)別的住宅房屋以成本法來對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估，尤其是農(nóng)村房屋，有的被征收人不知道，就會(huì)默然接受，但是從原則上來說，以成本法對住宅類房屋進(jìn)行評估，對被征收人的影響可不是一般的大。

　　所以，凱諾拆遷律師在這里要強(qiáng)調(diào)的是，在評估階段，被征收人一定要注意評估師采用的評估方法是否有利于自己，若評估方法不對，要盡快咨詢專業(yè)律師，避免自己的合法權(quán)益被侵害。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關(guān)系著被征收人的切身利益，所以對于征收中的一些小細(xì)節(jié)，征收方的一些行為一定要注意，一旦發(fā)現(xiàn)征收程序不合法，評估階段有漏洞，那么要盡快收集證據(jù)，在專業(yè)律師的指導(dǎo)下，通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。