作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的頭部效應(yīng)正持續(xù)增強(qiáng)，行業(yè)門檻不斷提升，領(lǐng)先企業(yè)正通過戰(zhàn)略聚焦與運(yùn)營創(chuàng)新構(gòu)建差異化競爭力。當(dāng)前，高能級(jí)城市競爭日益激烈，消費(fèi)需求迅速迭代，而零售品牌仍面臨產(chǎn)品與服務(wù)同質(zhì)化的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，新興區(qū)域市場存在大量未被滿足的消費(fèi)需求，正為行業(yè)帶來豐富的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

在此背景下，悅?cè)輩R資管基于在一二線城市積累的成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)與管理體系，通過“圍點(diǎn)打援”的策略，將核心能力系統(tǒng)化投放到如廣西等潛力市場，為其商業(yè)發(fā)展提供全面支持。該布局并非戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移，而是公司優(yōu)勢(shì)能力的有序外溢與價(jià)值延伸，進(jìn)一步強(qiáng)化其在主流市場的競爭壁壘。

定戰(zhàn)略

一線優(yōu)勢(shì)賦能區(qū)域升級(jí)

悅?cè)輩R資管依托總部資源整合與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系，以南寧作為廣西省會(huì)的核心地位為支點(diǎn)，緊扣區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，將一線市場驗(yàn)證過的商業(yè)邏輯與創(chuàng)新模式，轉(zhuǎn)化為可落地、可復(fù)制的賦能方案，深入滲透至下級(jí)市場。

悅?cè)輩R資管廣西區(qū)域負(fù)責(zé)人宋祖慶表示:“我們以點(diǎn)帶面、體系賦能的策略，正是我們鏈接核心城市勢(shì)能與區(qū)域市場需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與城市發(fā)展共振的核心路徑?！?br/>

二線或廣西這類潛力省份，尤其是地級(jí)市和縣域市場，普遍存在商業(yè)地產(chǎn)的“結(jié)構(gòu)性失衡”：新興板塊配套滯后，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)商業(yè)供給不足、本土消費(fèi)升級(jí)需求未被滿足。這些客觀存在的市場缺口，恰好成為悅?cè)輩R資管實(shí)行 “圍點(diǎn)打援” 策略、深化運(yùn)營能力錘煉的絕佳場景——

在持續(xù)深耕一二線主流市場的同時(shí)，悅?cè)輩R資管將一線城市成熟的運(yùn)營管理體系、品牌資源和操盤經(jīng)驗(yàn)，精準(zhǔn)賦能到具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域市場。這種"以高打低"的戰(zhàn)略部署，既是對(duì)自身核心運(yùn)營能力的有效延伸，也是對(duì)區(qū)域商業(yè)升級(jí)需求的積極回應(yīng)。

悅?cè)輩R資管的布局邏輯在于：突破行業(yè)固有的"一線經(jīng)驗(yàn)簡單復(fù)制"模式，著力推動(dòng)"城市需求與企業(yè)能力"的雙向價(jià)值匹配。

發(fā)揮在一線市場積累的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營流程、智能化管理系統(tǒng)和品牌資源庫優(yōu)勢(shì)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際需求進(jìn)行精準(zhǔn)嫁接，使區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目快速提升運(yùn)營水平，填補(bǔ)市場空白，成為引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級(jí)的重要標(biāo)桿。這不僅不是戰(zhàn)略重心的下沉，而是通過區(qū)域市場的實(shí)踐進(jìn)一步淬煉和驗(yàn)證核心運(yùn)營能力，讓悅?cè)輩R資管以更充足的信心和更完善的解決方案，強(qiáng)化在一二線核心市場的競爭優(yōu)勢(shì)，持續(xù)鞏固其在主流賽道的領(lǐng)先地位。

實(shí)踐

檢驗(yàn)戰(zhàn)略

廣西市場的深耕，讓悅?cè)輩R資管錘煉并驗(yàn)證了在"供給不足"市場中"從零到一"打造商業(yè)體的全流程方法論——

從深度洞察本土消費(fèi)升級(jí)需求，到量身定制商業(yè)業(yè)態(tài)組合，再到依托智能系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營敏捷響應(yīng)，最終推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目與區(qū)域發(fā)展深度融合。這套源自一線城市核心經(jīng)驗(yàn)、并經(jīng)過區(qū)域?qū)嵺`驗(yàn)證的方法論，已成為悅?cè)輩R資管對(duì)外輸出管理、賦能區(qū)域商業(yè)的“優(yōu)勢(shì)放大器”，不僅快速提升了項(xiàng)目的商業(yè)品質(zhì)和市場影響力，更重要的是為集團(tuán)積累了寶貴的區(qū)域化運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

這種"一線經(jīng)驗(yàn)+區(qū)域特色"的融合模式產(chǎn)生了顯著的雙向價(jià)值：一方面，區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目獲得了遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)厮降倪\(yùn)營管理和資源支持，快速成長為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿；另一方面，集團(tuán)通過區(qū)域項(xiàng)目的實(shí)踐，進(jìn)一步錘煉了團(tuán)隊(duì)的區(qū)域化運(yùn)營能力，豐富了應(yīng)對(duì)不同市場環(huán)境的解決方案，為鞏固一線市場優(yōu)勢(shì)提供了更多樣的能力支撐。

一、百色：跑通"從零到一"方法論，夯實(shí)能力底座

百色項(xiàng)目的蛻變，是悅?cè)輩R資管校驗(yàn)“需求填補(bǔ)”戰(zhàn)略的典型案例。

六年前，百色商業(yè)消費(fèi)供給以傳統(tǒng)百貨為主。青年客群的社交需求、品質(zhì)餐飲需求幾乎處于空白狀態(tài)，品牌商家多集中于省會(huì)南寧。

悅?cè)輩R資管率先落地唯一全國性購物中心品牌——廣西百色愛琴海悅?cè)輩R店，以“城市品質(zhì)時(shí)尚生活聚場”為核心定位，針對(duì)家庭客群及青年學(xué)生打造專屬社交場景，不僅規(guī)劃多元夜經(jīng)濟(jì)街區(qū)、潮玩空間站滿足年輕客群社交需求，還通過引入9個(gè)百色區(qū)域首店、打造“小當(dāng)家日”親子 IP，形成“體驗(yàn)+消費(fèi)”的生態(tài)閉環(huán)。

廣西百色愛琴海悅?cè)輩R店

談及項(xiàng)目定位及操盤思路時(shí)，宋祖慶分析稱，作為覆蓋全客層的城市級(jí)商業(yè)體，項(xiàng)目重點(diǎn)圍繞親子家庭與年輕學(xué)生客群，從三大維度深耕垂直需求：

• 聚焦業(yè)態(tài)升級(jí)，提升零售品牌級(jí)次、豐富生活體驗(yàn)業(yè)態(tài)，匹配客群高頻消費(fèi)需求；

• 強(qiáng)化營銷IP打造，推出“小當(dāng)家日”“電音潑水節(jié)”“跨年音樂節(jié)”等強(qiáng)記憶點(diǎn)活動(dòng)，還首創(chuàng)漫展、kpop、粉絲應(yīng)援等年輕人圈層活動(dòng)；

• 深化社群運(yùn)營，搭建親子與學(xué)生社群，以“活動(dòng)-打卡-分享-邀約” 閉環(huán)提升客群粘性。

廣西百色愛琴海悅?cè)輩R店各種活動(dòng)現(xiàn)場

向右滑動(dòng)查看更多

如今，該項(xiàng)目已成為 百色 市的 “ 商業(yè)地標(biāo) ” ， 也獲得 了合作伙伴的深度信任 。 今年， 悅?cè)輩R 資管 又承接當(dāng)?shù)氐诙€(gè)城市更新項(xiàng)目，計(jì)劃年內(nèi)煥新入市。

早期布局下沉市場形成的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，正在轉(zhuǎn)化為悅?cè)輩R資管的生態(tài)壁壘。當(dāng)其他品牌開始關(guān)注百色下沉市場時(shí)，悅?cè)輩R資管已通過首店效應(yīng)積累深厚客群認(rèn)知：早期入駐品牌單店?duì)I收表現(xiàn)良好，籌備二店時(shí)，合作方的信任度與配合度遠(yuǎn)超預(yù)期，這讓其在縣域城市商業(yè)拓展中持續(xù)占據(jù)先機(jī)。

二、南寧：省會(huì)城市的差異化突圍

廣西省會(huì)城市南寧的商業(yè)競爭近幾年也日趨激烈，但人口持續(xù)導(dǎo)入、消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)明顯，且部分新興板塊的商業(yè)配套仍有缺口，悅?cè)輩R資管看到了結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。用南寧華豐城愛琴海悅?cè)輩R店為切入點(diǎn)，以“精準(zhǔn)定位+深度運(yùn)營”的策略，構(gòu)建差異化優(yōu)勢(shì)。

該項(xiàng)目的核心定位是“都市生活潮趣中心”。精準(zhǔn)鎖定三類核心客群：60%為鳳嶺及仙葫的家庭客群、25%有明確愛好標(biāo)簽的青年客群，以及15%的周邊寫字樓商務(wù)客群。同時(shí)，依托南寧作為區(qū)域樞紐的屬性，承接更廣泛的家庭消費(fèi)升級(jí)需求，既錨定了穩(wěn)固的客群基礎(chǔ)，也為后續(xù)戰(zhàn)略復(fù)制積累了可落地的經(jīng)驗(yàn)。

南寧華豐城愛琴海悅?cè)輩R店

在具體實(shí)踐中，據(jù)宋祖慶介紹，核心思路是瞄準(zhǔn)供給缺口形成雙向吸引：

一方面，針對(duì)鳳嶺北新樓盤密集帶來的大量家居添置需求，引入家居品類，補(bǔ)充社區(qū)急需的生活配套。此舉這不僅提升了商戶租金承受力，也讓居民無需遠(yuǎn)行即可滿足裝修采購需求；

另一方面，精準(zhǔn)捕捉消費(fèi)痛點(diǎn)。例如發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用褓徺I優(yōu)衣庫等品牌，需跨主干道到萬象城，面臨停車難、交通阻隔的問題。便在十字路口黃金位置引入優(yōu)衣庫，直接解決“最后一公里”的消費(fèi)需求。

此外，基于南寧客群層次更豐富的特點(diǎn)，項(xiàng)目在深度運(yùn)營上進(jìn)一步細(xì)化：在服務(wù)家庭客群的基礎(chǔ)上，增加對(duì)年輕消費(fèi)群體“粉絲經(jīng)濟(jì)”的運(yùn)營。通過緊跟市場趨勢(shì)的活動(dòng)，滿足更高階的消費(fèi)需求；同時(shí)，不追求高冷商業(yè)形態(tài)，而是從居民日常需求出發(fā)調(diào)整業(yè)態(tài)。讓商業(yè)空間成為社區(qū)生活的延伸，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)收益與民生價(jià)值的共生。

南寧華豐城愛琴海悅?cè)輩R店各種活動(dòng)現(xiàn)場

向右滑動(dòng)查看更多

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

聚焦與在地化深耕

在二線城市的競爭中，悅?cè)輩R資管的核心優(yōu)勢(shì)，源于對(duì)需求的精準(zhǔn)聚焦與對(duì)在地市場的深度深耕，具體體現(xiàn)在客群運(yùn)營、招商策略、文化融合三大維度。

一、在客群運(yùn)營上，始終以親子家庭和年輕客群為核心。

親子客群雖單客消費(fèi)不高，但能帶動(dòng)全家消費(fèi)形成持續(xù)粘性。針對(duì)年輕客群，依托智能敏捷響應(yīng)系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)啬贻p人對(duì)高頻社交場景的需求缺口后，快速引入主題活動(dòng)、升級(jí)體驗(yàn)空間，使其成為青年客群聚集的熱門地，印證了“精準(zhǔn)填補(bǔ)缺口就能激活在地消費(fèi)潛力”的邏輯。

二、招商策略上，不斷尋求差異化。

首店經(jīng)濟(jì)方面，既將未下行到本地的傳統(tǒng)好品牌引入市場，也挖掘當(dāng)?shù)胤沁z特色。比如南寧項(xiàng)目中，在餐飲業(yè)態(tài)上做足“差異化”的功課。3年前，其將廣西非遺特色菜引入購物中心，通過規(guī)范化運(yùn)營和檢測，使其入選大眾點(diǎn)評(píng)必吃榜。同時(shí)，還主動(dòng)挖掘異國及鄰省特色資源，如從南寧邊境縣級(jí)市“掃街”引入越南風(fēng)味商家，通過液氮技術(shù)解決云南菌子的物流保鮮難題，在南寧開出廣西首家菌子門店。這些商家如今均實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展，也豐富了項(xiàng)目業(yè)態(tài)多樣性。

值得注意的是，其招商堅(jiān)持“同一品類只招一家商家”的原則，拒絕“填空鋪”和“追熱點(diǎn)”，實(shí)現(xiàn)“讓消費(fèi)者隨機(jī)選擇，而非艱難抉擇”的目標(biāo)。

三、文化融合上，堅(jiān)持“一項(xiàng)目一基因”，拒絕照搬成功案例。

南寧和百色雖均運(yùn)營年輕潮流文化，但百色側(cè)重在校學(xué)生客群，南寧則兼顧年輕人“粉絲經(jīng)濟(jì)”。在地旅游特色上，百色結(jié)合紅色旅游基因，推廣非遺藥材養(yǎng)生文化，南寧則借當(dāng)?shù)亍叭氯钡葌鹘y(tǒng)節(jié)日、“與哈爾濱商業(yè) CP”等熱點(diǎn)做推廣。

南寧華豐城愛琴海悅?cè)輩R店三月三活動(dòng)現(xiàn)場

同時(shí)，項(xiàng)目還主動(dòng)承接政府資源，百色項(xiàng)目作為“城市唯一的全國性購物中心品牌”，承接了政府大型文旅活動(dòng)及安全消防等市民教育項(xiàng)目，成為城市活動(dòng)的指定落地平臺(tái)。南寧項(xiàng)目聯(lián)合政府開展社區(qū)傳統(tǒng)節(jié)日活動(dòng)，讓商業(yè)空間成為文化展示與情感連接的平臺(tái)。

這種“商業(yè)空間+公共服務(wù)”的合作模式，既助力政府提升服務(wù)效能，也讓項(xiàng)目深度融入城市肌理，為商業(yè)運(yùn)營奠定扎實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。

在地需求深挖

下沉市場的“守正”與“創(chuàng)新”

對(duì)于下沉市場，宋祖慶認(rèn)為，未來將呈現(xiàn)“消費(fèi)升級(jí)與本土特色并存”的趨勢(shì)。

一方面，一線城市的主理人品牌、松弛感體驗(yàn)等新商業(yè)理念會(huì)持續(xù)滲透；另一方面，城市文化特質(zhì)與在地需求仍將主導(dǎo)底層邏輯，不會(huì)完全復(fù)刻一線模式。

消費(fèi)市場的特征是，可持續(xù)且快速迭代的，“嘗鮮”和“體驗(yàn)”是消費(fèi)的本質(zhì)。對(duì)于商業(yè)資管企業(yè)而言，需要復(fù)刻的是戰(zhàn)略定力、機(jī)會(huì)的識(shí)別能力及極強(qiáng)的項(xiàng)目定位能力。

基于此，在今年悅?cè)輩R資管的年中戰(zhàn)略務(wù)虛會(huì)上，公司強(qiáng)調(diào)要在“守正”與“創(chuàng)新”中深化。

所謂“守正”，即“堅(jiān)守供求失衡中找機(jī)會(huì)”的核心邏輯：對(duì)過度競爭區(qū)域保持審慎，持續(xù)深耕存在供給缺口的板塊；“創(chuàng)新”則是緊跟用戶需求變化，在持續(xù)調(diào)改中融入新興商業(yè)形態(tài)；同時(shí)深化產(chǎn)品線布局，已規(guī)劃集中商業(yè)（悅?cè)輩R購物公園）、街區(qū)商業(yè)（容匯天地）、社區(qū)商業(yè)（容匯里）等多條非標(biāo)產(chǎn)品線，在創(chuàng)業(yè)初心與生存間找到平衡。

此外，悅?cè)輩R資管還將持續(xù)深化多方合作與跨區(qū)域協(xié)同。與政府合作上，繼續(xù)以“商業(yè)空間 +公共服務(wù)”模式，承接城市服務(wù)功能；與業(yè)主方合作上，聚焦存量物業(yè)盤活，解決工程爛尾、經(jīng)營不善等問題。

目前公司已在百色成功調(diào)改當(dāng)?shù)亻_發(fā)商運(yùn)營不佳的項(xiàng)目，未來還將參與更多不良資產(chǎn)盤活?？鐓^(qū)域協(xié)同方面，已在云貴與廣西項(xiàng)目間啟動(dòng)菜系互補(bǔ)合作，未來計(jì)劃串聯(lián)多地旅游資源開發(fā)主題活動(dòng)、共享優(yōu)質(zhì)品牌資源，通過地域特色互補(bǔ)降低單城運(yùn)營成本，提升整體品牌影響力。

結(jié)語

戰(zhàn)略是長期主義的價(jià)值觀與方法論，就是目標(biāo)純正，心無旁騖，做正確的事，時(shí)間就是答案。長期主義的大戰(zhàn)略需要與“順勢(shì)而為”的小戰(zhàn)略、企業(yè)愿景、使命三位一體，構(gòu)成完整的企業(yè)戰(zhàn)略。

悅?cè)輩R資管在廣西等低線市場的實(shí)踐，其戰(zhàn)略價(jià)值從不在于開拓下沉市場，而在于通過賦能地方商業(yè)，錘煉出一套高效的核心能力構(gòu)建路徑。早期的區(qū)域性布局—— 主動(dòng)切入供給缺口市場，本質(zhì)是依托一線運(yùn)營優(yōu)勢(shì)打造優(yōu)質(zhì)“練兵場”，通過深度融入地方需求、改造存量項(xiàng)目、推動(dòng)跨區(qū)域協(xié)同，系統(tǒng)性地打磨出可反哺一二線主流市場的核心競爭力。

這恰印證了其戰(zhàn)略的長期主義內(nèi)核：目標(biāo)純正，始終聚焦一二線核心賽道；心無旁騖，持續(xù)構(gòu)建“需求識(shí)別 - 能力落地 - 資源整合” 的核心能力體系。隨著該能力的持續(xù)沉淀與迭代，在區(qū)域?qū)嵺`中驗(yàn)證的方法論與經(jīng)驗(yàn)，將進(jìn)一步鞏固其在一二線市場的競爭優(yōu)勢(shì)，為其持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)提供堅(jiān)實(shí)支撐。

（以上圖片均為企業(yè)自供）