北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我現(xiàn)在住海淀馬連洼竹園小區(qū)一套兩居室，二層無電梯，南北通透戶型方正，2020年10月450萬買入的，貸款還剩30萬公積金貸款沒還完?，F(xiàn)在手里有現(xiàn)金150萬，家有一2024年出生的龍寶，想給孩子買學(xué)區(qū)房，目標(biāo)是上地學(xué)區(qū)。關(guān)于上地學(xué)區(qū)有兩個(gè)疑問：

1、未來幾年孩子越來越少，上地學(xué)區(qū)入學(xué)政策如果有變動(dòng)，上地學(xué)區(qū)房價(jià)會(huì)不會(huì)有下調(diào)的可能，但是又感覺現(xiàn)在是房價(jià)的底部（不知道對(duì)不對(duì)），又擔(dān)心后續(xù)上地還要漲。所以想問問您對(duì)上地學(xué)區(qū)未來的走勢預(yù)判？

2、如果買上地學(xué)區(qū)，馬連洼北路一號(hào)院、上地東里、上地西里、還有農(nóng)大南路的幾個(gè)小區(qū)，以您的見解，哪個(gè)小區(qū)入學(xué)更穩(wěn)妥，您建議買哪個(gè)小區(qū)？

關(guān)于換房，我自己想了兩個(gè)方案，還請(qǐng)您幫我把把關(guān)。

1、現(xiàn)居住的竹園兩居室是婚前財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在房價(jià)比買入時(shí)跌了不少，孩子還有幾年才入學(xué)。方案一是保留竹園不賣，攢幾年錢等孩子4歲再買上地占坑房，到時(shí)候兩個(gè)房子都出租，自己租一個(gè)上地三居室住。

2、方案二：現(xiàn)在賣掉竹園，換上地三居室，想著現(xiàn)在房價(jià)低，上地萬一還漲呢，早買早踏實(shí)。

問題有點(diǎn)多。

A：

1、450萬買的，但怎么只貸款30萬??？還是公積金的，中介當(dāng)時(shí)沒給提建議嗎？有點(diǎn)兒不劃算。

2、學(xué)區(qū)政策看怎么變。如果還是這種剔除普校（101石油）的政策，那就是利好。但如果再給加回來就算利空了。利好利空那對(duì)學(xué)區(qū)的熱度+溢價(jià)就是相反的唄。

3、兩個(gè)方案考慮的挺好的，和我的思路差不多。要是我就先看三居，如果能找到溢價(jià)不高的就提前買，反正也不吃虧。如果找不到那就索性等兩年，等孩子快上學(xué)了再準(zhǔn)備占坑兒房。

現(xiàn)在房價(jià)的基礎(chǔ)部分我認(rèn)為是底部，但溢價(jià)部分不好說。以上地東里的一居室占坑兒房為例，目前租金在6000左右，但售價(jià)在700萬，那租售比就是至少過千，溢價(jià)率仍然是接近歷史最高峰，比例我都不好意思說，反正仍然是全北京第一序列。

但如果以大戶型為例，比如四居室以上的那種，坪效也100左右，但單價(jià)凈是7萬多的，也就是租售比700左右，如果分散出租就更低了。這也讓人沒法兒說，學(xué)區(qū)溢價(jià)怎么都不能算高，對(duì)應(yīng)的就是居住的性價(jià)比至少不低，保值風(fēng)險(xiǎn)也低。

4、所以別太關(guān)注哪個(gè)小區(qū)了，我建議是就算溢價(jià)率，哪個(gè)低買哪個(gè)。這樣居住的性價(jià)比相對(duì)高，風(fēng)險(xiǎn)也低。但這就麻煩點(diǎn)兒了，每套房都得讓中介給計(jì)算，而且還得把是否有硬傷等情況給評(píng)估進(jìn)去。

總之還是看目標(biāo)房源吧，如果是溢價(jià)高的中小戶型，那常規(guī)建議是別太早準(zhǔn)備，免的政策變動(dòng)和溢價(jià)波動(dòng)。如果是大戶型，那我認(rèn)為算合適，各項(xiàng)都能兼顧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我不太認(rèn)可您對(duì)公寓保值的觀點(diǎn)，因?yàn)槟怯脷v史走勢在推測未來，但凡是做過投資的都知道，趨勢是不可預(yù)測的，所有的收益其實(shí)都可以總結(jié)為意外，這您能理解嗎？我承認(rèn)漪龍臺(tái)和濠景閣在過去的升值并不好，但這不能作為判斷未來的證據(jù)吧？

比如我舉個(gè)例子，奧運(yùn)村曾經(jīng)是非?；臎龅耐恋兀褪寝r(nóng)村，但在被定位奧運(yùn)村之后一飛沖天，這就是不能用歷史來推測未來的。還有潘家園這塊地，在過去就是地?cái)們旱呐f貨市場，但誰能想到現(xiàn)在也漲到了六萬以上呢？所以我想我們應(yīng)該重新評(píng)估漪龍臺(tái)的價(jià)值，用慎重的態(tài)度來看待投資。

A：

1、我只是說出了我的觀點(diǎn)，您不認(rèn)可無所謂，堅(jiān)持自己的判斷就是了。每個(gè)人心中都有自己的哈姆雷特，沒必要強(qiáng)求統(tǒng)一。凡事都有不同的解釋角度和套路，只要自己不對(duì)選擇而后悔就行，跟別人無關(guān)。

2、不過您的這段話有些前后矛盾，既然您知道投資趨勢是不可預(yù)測的，那還干嘛非得糾結(jié)于未來價(jià)格呢？房子是用來住的，真喜歡買來自住就是了，沒必要非得追問未來的保值升值什么的。

3、我打個(gè)比方吧，某人的學(xué)歷出身都很好，在參加工作初期很受重視，工資是老員工的好幾倍。但是，20多年過去了，此人的升職加薪很緩慢，明顯落后于平均值，工資從幾倍于老員工，逐漸的已經(jīng)快差不多了。所以我認(rèn)為，此人既然已經(jīng)歲數(shù)大了，那很難再有什么逆襲，以后能不再落后就不錯(cuò)了。

但您的看法不同，認(rèn)為一切都有可能，之前沒做出成績都有各種原因。而現(xiàn)在此人既然已經(jīng)都快退休了，那就很可能厚積薄發(fā)而超越同儕。

在我看來您的想法不能算錯(cuò)，確實(shí)是一切都有可能，只不過概率比較低而已。真要想投資，不如去投年輕人，那才有可能是更受市場和公司歡迎的人才，至少概率大的多。

4、另外一點(diǎn)，漪龍臺(tái)是日式公寓，伊東商社開發(fā)的，所以叫伊東漪龍臺(tái)。這種公寓沒什么不好的，只是受眾不太廣，愿意和日韓業(yè)主為鄰的中國人可能也不太多。而商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，所以到目前為止，這里的價(jià)格走勢很普通。

5、再一點(diǎn)，您是用地段兒打的比方，不是太合適。因?yàn)樵牧虾彤a(chǎn)品的保值兩碼事兒。一塊翡翠原石，在沒有雕琢的情況下有各種可能性，價(jià)值漲跌也必定跟隨大盤，一旦雕琢成精品還就身價(jià)倍增。

但是，如果已經(jīng)把原石雕成商品了，那就有可能因?yàn)椴环鲜袌龀绷鞫鴥r(jià)格走勢普通。原因很簡單，木已成舟，那就沒有了想象空間。小區(qū)就是這樣，如果不開發(fā)，那這塊地會(huì)非常值錢，地價(jià)會(huì)暴漲。但既然已經(jīng)開發(fā)成小區(qū)了，那就得看房子是否受追捧了。

6、其他的不多說了，您可以堅(jiān)持自己的想法，這無所謂正確與否，只要自己覺得合適就行。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問幾個(gè)問題，背景是孩子在東四工作，有京戶，女兒，未婚。

問題一：首付200萬想買兩居室，樓齡十年之內(nèi)帶電梯的，請(qǐng)推薦幾個(gè)小區(qū)。

問題二：如果東城買不到，買在其他區(qū)是不是保值就差多了？而且還不帶學(xué)區(qū)。

問題三：女兒單位政策是一旦買房就被要求遷走戶口，請(qǐng)問有什么辦法保留？結(jié)婚后是否能一家遷回？

A：

1、首付是200萬，總價(jià)預(yù)算是多少?。楷F(xiàn)在是首付20%就行，理論上200萬能買到接近千萬的房子呢，大幾百萬至少?zèng)]問題。您還是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，要不然不好聊。另外樓齡十年的基本就是四環(huán)五環(huán)外了，東城是肯定買不到的?；蛘哒f核心區(qū)幾乎就沒有房齡這么新的，有也是非常貴。

2、是否保值跟哪個(gè)行政區(qū)的關(guān)系不大，主要看地段兒和小區(qū)。入學(xué)高峰期的時(shí)候帶學(xué)區(qū)是優(yōu)勢，而現(xiàn)在馬上就是低谷期了，還買學(xué)區(qū)房就意味著風(fēng)險(xiǎn)加大，保值未必占優(yōu)。

3、有什么辦法不遷走戶口，拖著唄。各單位都是年年都清理，但年年清理不干凈。所以這就看單位的執(zhí)行力度吧，沒什么具體的好辦法。

是否能遷回跟結(jié)婚無關(guān)，只看是否在東城區(qū)有房。有房隨時(shí)可以遷，沒房就沒辦法了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，四年前為了孩子小升初買的西城廣外榮豐，當(dāng)時(shí)小400萬買的，現(xiàn)在孩子高中了想賣掉，結(jié)果只值不到300萬了。所以我們很糾結(jié)，不知道是應(yīng)該割肉還是等等行情？本來想的是等孩子上高中賣掉這套房換到通州改善的，現(xiàn)在很為難了。

A：

1、這讓我說什么好?。繉?duì)于榮豐這種典型的小公寓占坑兒房，常規(guī)建議是用完了學(xué)位就看行情，一旦不合適就趕緊賣，最好不長期持有，畢竟溢價(jià)高，風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)大。您這竟然持有了四年，實(shí)在有點(diǎn)兒長了，從入學(xué)最高峰等到確定的低谷期拐點(diǎn)了。

2、雖然現(xiàn)在溢價(jià)跌了這么多，但仍然是高于西城平均值的。這套房能租多少錢？估計(jì)4000塊錢左右吧，而同等租金的房子在朝陽也就值200萬不到，所以榮豐現(xiàn)在的溢價(jià)現(xiàn)在仍然在30-40%，而平均值現(xiàn)在降到了25%左右，榮豐的溢價(jià)比例還是挺高的。

3、或者這么說吧，房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的。如果有改善的需求，而且能夠住的上，那就賣了置換吧，落個(gè)踏實(shí)。等著的話誰知道過兩年什么政策和行情??？

反正我不認(rèn)為學(xué)區(qū)房溢價(jià)率還能回到前幾年高峰期時(shí)期，能支撐住現(xiàn)在的比例都?jí)騿?。尤其是這種小公寓，本來就價(jià)格走勢弱，學(xué)區(qū)功能減弱后就很可能回歸初心了，不太可能回到高點(diǎn)。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，北漂夫妻首次買房，有北京社保，手頭資金100萬出頭，月供準(zhǔn)備1萬之內(nèi)，想買個(gè)朝陽四環(huán)內(nèi)的小兩居，如果不行的話就買四環(huán)外租金高的，先出租，看將來是置換還是自己住，請(qǐng)推薦。

A：

1、100萬+1萬月供-稅費(fèi)=300萬左右的房吧，四環(huán)內(nèi)的小兩居夠嗆，就算能買到一般也是帶硬傷的，而且選擇不多?；蛘咭豢纯磩潘梢粠В@價(jià)位的老房比較多，看是否合適吧。不過這里更適合自住，價(jià)格走勢略弱于朝陽北部。

2、另外干嘛非得四環(huán)內(nèi)外的分的這么清楚??？四環(huán)內(nèi)的就自住，四環(huán)外的就出租，這不就是地鐵一站地的事兒嘛，至于這么非黑即白嗎？我覺得沒必要，五環(huán)內(nèi)外還有個(gè)政策限制，四環(huán)內(nèi)外則犯不上這么限制自己。

這就看看四環(huán)外地鐵六號(hào)線的吧，300萬能買到小兩居，但多數(shù)是公寓或老房。優(yōu)勢是居住的性價(jià)比都相對(duì)高，劣勢是公寓的價(jià)格走勢也偏弱，適合短期持有，五六年置換的無所謂。而老房的流動(dòng)性弱，適合長期持有，畢竟出手的時(shí)候掛牌期長，著急出手有可能吃虧。

3、這找當(dāng)?shù)刂薪榭纯窗?，朝青四惠一帶有價(jià)格差不多的。

僅供參考。

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