“人民城市人民建，人民城市為人民”。今年以來，合肥市委市政府部署開展城市精細化管理提升行動，推進環(huán)境衛(wèi)生、交通秩序、功能品質(zhì)、安全韌性、文明素質(zhì)“五個大提升”行動，加快打造創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。近期，合肥市人民政府發(fā)布將為您帶來“城市精細化管理進行時”系列報道。

小物業(yè)關(guān)系大民生，物業(yè)糾紛既是事關(guān)群眾幸福感獲得感的“關(guān)鍵小事”，也是社會治理的“民生大事”。為深入貫徹中央城市工作會議精神，以及《中華人民共和國民法典》《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，進一步規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務，提升物業(yè)服務水平，助力城市精細化管理提升行動，合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布規(guī)范物業(yè)服務助力城市精細化管理典型案例。

01

尚某等人訴某物業(yè)公司維修共用部位糾紛案

【基本案情】

尚某等人系某小區(qū)業(yè)主。自2016年起單元門廳出現(xiàn)裝飾面瓷磚脫落情況，物業(yè)公司安排維修后，部分區(qū)域仍未修復。尚某等人要求物業(yè)公司完成全部維修，物業(yè)公司以已過質(zhì)保期、其無責任為由拒絕維修，尚某等人遂訴至法院。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，根據(jù)尚某等人與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)公司對包括門廳、樓梯間、走廊通道等房屋共用部位負有維護、修繕和管理的義務。本案中，尚某等人訴請物業(yè)公司維修的對象系案涉樓棟單元門廳損壞的瓷磚，按照雙方合同約定，屬于物業(yè)公司維護、修繕和管理范圍。故判決物業(yè)公司將損壞區(qū)域維修完畢。

【典型意義】

在城市居民小區(qū)中，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主構(gòu)成物業(yè)服務關(guān)系的核心主體。物業(yè)服務企業(yè)作為服務管理人，其首要義務是對物業(yè)進行維護管理，為業(yè)主提供全方位服務。物業(yè)服務合同約定物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的共用部位負有日常維護管理義務的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定履行其義務。當物業(yè)服務企業(yè)管理范圍內(nèi)的共用部位損壞時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。若超出物業(yè)服務合同約定的維修范圍，則應依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定確定維修責任主體。

02

何某等人訴某業(yè)委會撤銷業(yè)主大會決議糾紛案

【基本案情】

何某等人系某小區(qū)業(yè)主。該小區(qū)先后召開兩次業(yè)主大會，圍繞解聘原物業(yè)公司、選聘新物業(yè)公司等事宜進行了表決。何某等人認為兩次業(yè)主大會的表決程序不合法，遂訴至法院要求撤銷兩次業(yè)主大會的表決結(jié)果。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，業(yè)主大會決議的內(nèi)容，應經(jīng)業(yè)主共同決定。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，須將征求意見書直接送達或公告送達至每一位業(yè)主，保障全體業(yè)主的知情權(quán)。表決意見應由業(yè)主本人或其合法授權(quán)的代理人簽名確認，以確保意思表示真實；未實際參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)不應計入表決基數(shù)。案涉兩次業(yè)主大會的投票過程中存在將未參與投票業(yè)主計入已表決多數(shù)票、委托代理作出的表決意見不具有真實性等違法情形。故判決撤銷兩次業(yè)主大會的表決結(jié)果。

【典型意義】

業(yè)主大會決議的合法性與公信力，有賴于對法定程序的嚴格遵守。本案依法撤銷存在程序瑕疵的決議，既是對業(yè)主個體程序性權(quán)利的剛性保護，亦是對業(yè)主依法自治秩序的維護。小區(qū)業(yè)委會應當在履職中嚴格遵循法律法規(guī)的規(guī)定，確保程序規(guī)范；物業(yè)公司需知悉，基于程序不合規(guī)的業(yè)主大會決議所實施的行為可能面臨效力風險；廣大業(yè)主亦應依法、積極、理性地參與并監(jiān)督小區(qū)公共事務管理，共同維護社區(qū)治理的和諧與穩(wěn)定。

03

某物業(yè)公司訴王某拆除裝修違建恢復原狀糾紛案

【基本案情】

王某系某小區(qū)業(yè)主。王某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同約定業(yè)主不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。王某在裝修房屋時，擅自將外墻的玻璃幕墻和混凝土砌筑墻體基座部分拆除，改為移門。物業(yè)公司多次向王某發(fā)出整改通知單，王某未予理睬，物業(yè)公司遂訴至法院。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，王某作為小區(qū)業(yè)主，應嚴格遵守其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》《臨時管理規(guī)約》《裝修管理服務協(xié)議》《裝修承諾書》等協(xié)議約定，王某在使用自有房屋時擅自對房屋外立面進行拆除改造，違反了上述約定，構(gòu)成違約，依法應當承擔相應的法律責任。故判令王某將案涉房屋外墻拆除改造部分恢復原狀。

【典型意義】

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分屬于業(yè)主共有，全體業(yè)主共同享有權(quán)利，但業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務管理的范圍包括對建筑物不當毀損、不當使用行為的管理，當業(yè)主違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定或者物業(yè)服務合同的約定，實施上述不當行為時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時要求業(yè)主停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

04

某業(yè)委會訴某物業(yè)公司返還小區(qū)公共收益糾紛案

【基本案情】

業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，委托該物業(yè)公司提供物業(yè)服務，并約定小區(qū)地面車位收入的40%用于物業(yè)管理開支，60%用于小區(qū)公益事業(yè)；業(yè)主共有物業(yè)由該物業(yè)公司代為管理，收入并入公共維修基金。因公共收益返還問題未能達成一致意見，業(yè)委會遂訴至法院。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，小區(qū)公共收益是指建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入。本案中，業(yè)委會訴請的公共收益包含地面車位收入和廣告收入，其中地面車位收入，法院按照合同約定的60%比例予以確認；廣告收入，考慮到物業(yè)公司進行經(jīng)營活動所產(chǎn)生的管理成本，并結(jié)合物業(yè)公司收取管理費的相關(guān)標準，法院按照70%比例予以確認。故判決物業(yè)公司向業(yè)委會返還相應比例收益。

【典型意義】

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。住宅小區(qū)業(yè)主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等公共區(qū)域的廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他利用共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收益等。業(yè)主作為小區(qū)共有部分的物權(quán)人，擁有對公共收益的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和共同管理權(quán)。物業(yè)服務企業(yè)應嚴格按照物業(yè)服務合同的約定對共有部分進行管理并及時分配收益，與小區(qū)業(yè)主互利共贏。

05

孫某等人訴某物業(yè)公司業(yè)主知情權(quán)糾紛案

【基本案情】

孫某等人系某小區(qū)業(yè)主。物業(yè)公司自2011年9月17日起為該小區(qū)提供物業(yè)服務。孫某要求物業(yè)公司提供物業(yè)服務費收支賬簿及明細賬目，并要求物業(yè)公司提供相關(guān)物業(yè)服務資料供其查閱復制。因多次溝通未果，孫某等人遂訴至法院。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，案涉小區(qū)物業(yè)服務費用采用包干制形式，即業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔。在此情況下，物業(yè)公司對所收取物業(yè)費的支出利用屬于其公司內(nèi)部經(jīng)營范疇，與業(yè)主利益并無直接關(guān)聯(lián)，物業(yè)服務合同亦未約定物業(yè)公司需公開物業(yè)費收支賬簿及明細賬目。因此，孫某等人要求公開物業(yè)費收支賬簿及明細賬目的訴訟請求不能成立。但物業(yè)公司自2011年開始服務，孫某等人要求查閱復制相關(guān)物業(yè)服務資料，并未超過物業(yè)公司的服務期間，且均屬企業(yè)經(jīng)營管理一般性文件。故判決物業(yè)公司提供小區(qū)公共收益收支明細、共用設(shè)施設(shè)備維保等相關(guān)物業(yè)服務資料供孫某等人查閱復制。

【典型意義】

本案明晰了包干制物業(yè)服務模式下業(yè)主知情權(quán)的法定邊界。在物業(yè)費包干制模式下，物業(yè)服務企業(yè)自主承擔經(jīng)營損益的特性決定了物業(yè)費收支明細屬于其內(nèi)部管理范疇，非業(yè)主法定知情權(quán)范圍；但物業(yè)服務過程中形成的管理資料仍屬業(yè)主監(jiān)督范疇。法院依法駁回查閱財務賬簿訴請的同時，支持業(yè)主獲取基礎(chǔ)服務資料，有效平衡了物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)與業(yè)主監(jiān)督權(quán)。物業(yè)服務企業(yè)應嚴格履行資料保管及信息披露義務，對涉及公共區(qū)域管理、設(shè)施維護等關(guān)鍵服務記錄須妥善保存并依法提供查閱；業(yè)主行使知情權(quán)應聚焦與服務品質(zhì)直接相關(guān)的管理行為，避免過度介入物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)應當共同構(gòu)建公開透明的物業(yè)服務環(huán)境，從源頭減少糾紛。

06

許某訴某物業(yè)公司賠償公共管道反水致房屋受損糾紛案

【基本案情】

許某系某小區(qū)業(yè)主。因許某在外地工作，家中平常無人居住。2023年某日，許某發(fā)現(xiàn)廚房下水道反水導致屋內(nèi)被水浸泡，木地板、木門、衣柜等遭受不同程度的損壞。當日，許某向物業(yè)公司反映情況，物業(yè)公司安排物業(yè)工作人員、保潔及第三方專業(yè)疏通人員上門處理。經(jīng)檢查，疏通人員表示反水原因系公共管道被堵。因賠償事宜交涉未果，許某遂訴至法院。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，許某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同約定物業(yè)公司應當對共用部位及共用設(shè)施進行管理和維護，同時約定了物業(yè)公司對上下水管道、落水管等供水、排水系統(tǒng)的運行、保養(yǎng)及維修服務標準。結(jié)合許某所在樓棟的排水管道分布、物業(yè)公司安排的疏通人員所述情況以及日常生活經(jīng)驗判斷，許某屋內(nèi)反水系因樓棟廚房下水公共管道堵塞所致。但屋內(nèi)反水情況并非短時間造成，因案涉房屋無人居住，以致物業(yè)公司未能在第一時間知曉下水管道堵塞并及時疏通，許某對損失擴大亦應承擔一定的責任。綜合合同履行、當事人過錯、實際損失等因素，判決物業(yè)公司對許某財產(chǎn)損失總額承擔部分賠償責任。

【典型意義】

物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定履行其義務，對管道等小區(qū)共用設(shè)施開展定期、全面維護。未盡到合同義務致使業(yè)主遭受財產(chǎn)損失的，應對業(yè)主承擔違約責任，賠償業(yè)主損失。業(yè)主作為房產(chǎn)所有權(quán)人及共有部分的共有人，應當妥善保管、維護其財產(chǎn)，如因業(yè)主原因致使損失進一步擴大的，業(yè)主亦應對該部分損失承擔相應責任。

07

業(yè)主侵占小區(qū)物業(yè)共用部位糾紛

【基本情況】

任某系某小區(qū)業(yè)主，包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局接到屬地政府報告，反映任某涉嫌侵占該幢906室東側(cè)平面結(jié)構(gòu)構(gòu)造板。經(jīng)查，任某擅自將規(guī)劃設(shè)計為平面結(jié)構(gòu)構(gòu)造板的部位用鋁合金玻璃推拉門窗圍合，將其改造為房屋，面積約3.5平方米。經(jīng)屬地街道、物業(yè)服務企業(yè)多次溝通、協(xié)調(diào)，該業(yè)主拒不整改。

【處理結(jié)果】

2025年7月16日，包河區(qū)屬地街道辦事處發(fā)布《關(guān)于對任某侵占小區(qū)物業(yè)共用部位作出行政處罰決定的公告》，認為任某違反《安徽省物業(yè)管理條例》第七十七條第一款第二項的規(guī)定，經(jīng)包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局界定屬“侵占物業(yè)共用部位”。依據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》第九十八條第二款的規(guī)定，街道辦事處對任某依法作出貳仟元人民幣罰款的處罰決定，并公告送達《行政處罰決定書》。目前，該問題已經(jīng)整改完畢，共用部位現(xiàn)已恢復。

【典型意義】

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。本案中，任某侵占小區(qū)物業(yè)共用部位的行為，構(gòu)成了對其他業(yè)主共有權(quán)的侵害，小區(qū)其他業(yè)主可要求小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會對該業(yè)主侵占行為進行制止。對業(yè)主個人進行行政處罰，具有鮮明的導向意義，體現(xiàn)了“過罰相當”原則，有效震懾違規(guī)侵占行為，傳遞“公共利益不受侵害”的法治理念，保障全體業(yè)主的合法權(quán)益。

08

破解老舊小區(qū)老年群體生活不便難題

【基本情況】

合肥市瑤海區(qū)某小區(qū)以老年群體居多。社區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)日常管理和“周四來說事”“六情大走訪”等走訪活動收集居民意見中發(fā)現(xiàn)，由于小區(qū)老年群體行動不便、智能手機操作不順，加之子女多不在身邊，生活中買藥就醫(yī)、繳納水電氣費、家具家電維修等方面，存在極度的不便，已然成為小區(qū)居民急難愁盼的大問題。

【處理結(jié)果】

如何有效化解該小區(qū)面臨的問題，成為屬地街道、物業(yè)公司開展服務的首要關(guān)鍵。2025年2月，瑤海區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與屬地街道多次會商，結(jié)合小區(qū)老年群體需求，指導物業(yè)公司在開展日常服務的基礎(chǔ)上，進一步拓展服務內(nèi)容，搭建服務陣地，開展多樣化便民服務，“紅鄰驛站”應運而生。屬地街道牽頭，充分整合轄區(qū)各類服務資源，延展服務邊界，將醫(yī)院義診、代收水費、門鎖更換、空調(diào)清洗等數(shù)十項便民服務納入僅十平方米的驛站，打造幸福“口袋屋”，為居民提供“家門口”的生活服務。

【典型意義】

“物業(yè)+生活服務”模式打破了傳統(tǒng)物業(yè)服務的邊界，通過整合資源將基礎(chǔ)物業(yè)服務與醫(yī)療健康、家政、養(yǎng)老托幼、便民商業(yè)等生活服務嵌入融合，既能滿足居民多樣化、個性化需求，讓服務更精準高效，又能重塑物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，從管理轉(zhuǎn)向共建共治，是小區(qū)治理與社區(qū)治理的有益融合。同時，在實施過程中強化了業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、樓棟長等自治組織和志愿力量，捋順了其與社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系，進一步提升居民的幸福感和滿意度。

09

某物業(yè)公司消防設(shè)施管理維護不到位

【基本情況】

新站高新區(qū)某小區(qū)因年代較久，消防設(shè)施老舊癱瘓。2023年，新站高新區(qū)將該小區(qū)列入消防無水小區(qū)并開展攻堅行動，于2024年初完成維修工程，通水后移交某物業(yè)公司管理維護。該物業(yè)公司因?qū)ο涝O(shè)施管理不到位，未能及時發(fā)現(xiàn)消防管網(wǎng)掉壓，也未及時協(xié)調(diào)施工企業(yè)履行質(zhì)保期內(nèi)維修職責，在消防安全檢查時被處罰。

【處理結(jié)果】

在發(fā)現(xiàn)該小區(qū)消防管網(wǎng)掉壓后，新站高新區(qū)管委會相關(guān)部門立即介入，督促原施工企業(yè)排查原因并及時維修，同時就消防設(shè)施管理問題約談了物業(yè)公司。鑒于該物業(yè)公司未能落實消防設(shè)施設(shè)備的日常巡查、檢查職責，未能履行維修前作出的“接收、管理、維護及質(zhì)保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)維修”承諾，區(qū)消防救援部門對該物業(yè)公司作出罰款人民幣伍仟元的行政處罰。

【典型意義】

老舊小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備癱瘓、消防無水成因復雜，設(shè)施設(shè)備自然老化、產(chǎn)品壽命達期是原因之一，但前期設(shè)計、原材料、工程質(zhì)量和后期物業(yè)服務企業(yè)的管理維護也至關(guān)重要。在無法明確消防無水成因、責任主體的情況下，合肥市開展了消防無水小區(qū)攻堅行動，以最大限度保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，攻堅行動成果必須得到鞏固。物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的管理維護，是物業(yè)服務企業(yè)管理服務的一項基本工作和重要內(nèi)容，物業(yè)服務企業(yè)必須加強日常管理維護，認真履行好相關(guān)崗位職責，對于通過專項整治完成更新并移交接管的消防設(shè)施設(shè)備，更應強化日常管理維護，避免反復維修、重復浪費情況發(fā)生。

10

某物業(yè)公司擅自砍伐小區(qū)綠化樹木糾紛

【基本情況】

2025年3月6日，巢湖市某物業(yè)公司為設(shè)置非機動車充電樁和機動車停車位，在某小區(qū)17號樓前2#、4#、7#、9#、11，樹干均已被處置，無法查證具體胸徑。經(jīng)查明，該公司砍伐樹木未經(jīng)綠化行政主管部門批準，系擅自砍伐綠化樹木。

【處理結(jié)果】

2025年5月13日，巢湖市城市管理行政執(zhí)法局下達《行政處罰決定書》，認為某公司擅自砍伐樹木的行為違反《合肥市城市綠化管理條例》第三十二條第一款規(guī)定，根據(jù)《合肥市城市綠化管理條例》第三十七條第五項，應當給予罰款每棵兩千元以上一萬元以下的行政處罰。根據(jù)《合肥市城市管理領(lǐng)域行政處罰裁量權(quán)參照執(zhí)行標準》第88項B0107，作出罰款捌仟元的行政處罰。

【典型意義】

城市綠化是美化環(huán)境、凈化空氣的有力舉措，是提升城市品質(zhì)、扮“靚”城市顏值的金色名片。在住宅小區(qū)綠地管理中，禁止擅自移植、砍伐及毀損小區(qū)綠化樹木。按照合肥市《關(guān)于規(guī)范居住區(qū)樹木修剪工作的通知》規(guī)定，各縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)綠化主管部門、物業(yè)主管部門、城市管理主管部門依職責共同加強居住區(qū)綠化管理工作，規(guī)范居住區(qū)樹木修剪行為，促進城市綠化可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

來源：合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局

『探盤評測』

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