最近大家討論的話題，又回到了“房子”上。

地鐵里的三三兩兩討論著：最近曲江XX高端項(xiàng)目首開就罄了，西安真是不缺高端盤買家。電梯上一個(gè)兩個(gè)也討論著：聽說城北有項(xiàng)目看房都要排隊(duì)了，樓市這是又熱了？

西安樓市近期表現(xiàn)確實(shí)有點(diǎn)魔幻。而這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，是個(gè)好機(jī)會(huì)嗎？買房要咋選？數(shù)據(jù)就是個(gè)明顯的導(dǎo)向。

市場(chǎng)熱鬧起來？

新房去化率升至45%

結(jié)合克而瑞最新發(fā)布的西安市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，能發(fā)現(xiàn)住宅的價(jià)格、面積以及去化率都較前幾個(gè)月發(fā)生了變化，而這些變化恰好也說明了近期的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

以往我們（公眾號(hào)：四海為家）多是從供應(yīng)數(shù)據(jù)入手進(jìn)行預(yù)判，而今天咱們從成交數(shù)據(jù)來看實(shí)際情況。

先來看變化較大的去化率數(shù)據(jù)，作為僅次于3月，前8個(gè)月單月去化率排名第二的月份，整個(gè)8月西安新盤去化率達(dá)到45%。此外也比去年同期的去化率高出15%。

這樣的去化率，是不是看起來市場(chǎng)賣得挺火熱？事實(shí)從供應(yīng)數(shù)量、成交均價(jià)等方面來看并不全是如此，單月去化率的猛漲和熱銷項(xiàng)目還有一定的關(guān)系，例如8月信達(dá)鳳熙云著的首開就因占據(jù)核心地段+低價(jià)吸引了一波關(guān)注。

當(dāng)然，市場(chǎng)競爭越發(fā)激烈的大環(huán)境中，除了不斷內(nèi)卷，房企們開始更廣泛的用大量案場(chǎng)優(yōu)惠等吸引購房者。就最新的新房成交均價(jià)來看，穩(wěn)定在18554元/㎡，較去年同期水平上漲3%，但對(duì)比7月數(shù)據(jù)來看，些微下降。

對(duì)比1-8月新房市場(chǎng)供應(yīng)均價(jià)和成交均價(jià)來看，現(xiàn)階段實(shí)際新房住宅成交價(jià)平均在備案價(jià)的9.3折左右。購房優(yōu)惠之外，也有部分項(xiàng)目會(huì)在首開過程中新增如贈(zèng)送家電、車位購買折扣等優(yōu)惠吸引購房者。因此建議大家在看房前，先線上（如關(guān)注四海為家多平臺(tái)）了解項(xiàng)目，再線下實(shí)地了解，一方面看實(shí)景呈現(xiàn)另一方面了解購房優(yōu)惠，進(jìn)行對(duì)比。

根據(jù)各區(qū)域的成交價(jià)格對(duì)比來看，浐灞國際港的港務(wù)、長安、經(jīng)開整體均價(jià)變化不大，而曲江的成交均價(jià)漲幅十分明顯。

原因很簡單，今年文教園板塊的金茂雙子再加上CCBD的入市，直接點(diǎn)燃曲江置業(yè)熱度而剛剛過去的周末，邦泰觀宸曲江的首開即售罄更是在這個(gè)片區(qū)上演了逆市熱銷的戰(zhàn)績。

城西、灞河新區(qū)和浐灞成交價(jià)略微下降，這其中要注意浐灞，前8個(gè)月供應(yīng)29盤次，僅有世園潤府、能建長譽(yù)府兩盤有160㎡及以上的改善產(chǎn)品，其余還是以剛改和首置為主，讓成交均價(jià)平均保持在1.8萬元/㎡。

但接下來、招商西安灣的入市亮相，或會(huì)打破這一局面，吸引更多高改購房者關(guān)注。

市場(chǎng)競爭越發(fā)激烈的大環(huán)境，房企為了能讓購房者買單，也是用盡渾身解數(shù)。有產(chǎn)品亮點(diǎn)有產(chǎn)品創(chuàng)新力自然成為吸引法則之一，但從市場(chǎng)呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，更具性價(jià)比+更優(yōu)的資源配置+更高的品質(zhì)才會(huì)成為強(qiáng)有力的價(jià)值點(diǎn)。與此同時(shí)，亮點(diǎn)不夠的產(chǎn)品，則通過價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速去化。

別光顧著看熱鬧

買房還要注意這些特征

整體來看，當(dāng)西安的一二手的成交價(jià)差已經(jīng)收窄到3174元/㎡，再加上新盤產(chǎn)品的內(nèi)卷，自然吸引更多人轉(zhuǎn)移陣地進(jìn)入新房。

不過這里要注意，二手市場(chǎng)明顯的以價(jià)換量，再加上主力成交面積保持在100㎡以下，“總價(jià)不高、即時(shí)可住”確實(shí)滿足很多剛需置業(yè)需求。

而回到新房市場(chǎng)來看，成交結(jié)構(gòu)有細(xì)微變化，這也需要接下來有購房意向的朋友保持關(guān)注。目前來看，1.6萬-1.8萬元/㎡是主力成交單價(jià)段，占比達(dá)到31%。

主力面積段140-144㎡，占比16%，合計(jì)來看成交總價(jià)在220萬-260萬之間，意味著首付30萬-40萬選擇會(huì)比較多。

當(dāng)然，在更多人追求生活品質(zhì)的當(dāng)下，曾經(jīng)火爆的大兩室目前也已經(jīng)逐漸退出市場(chǎng)，新房成交占比較大的還是三房，占比48%，四房占比量也不小，為38%。對(duì)于首置剛需來講，三房多一個(gè)空間意味著多樣的生活，未來家里有孩子老人照看也可以很舒適。

這里需要給購房者們提個(gè)醒，在得房率越來越夸張的當(dāng)下，我們也發(fā)現(xiàn)四室戶型在120㎡甚至更小面積的空間內(nèi)越來越多。

如金地清嵐頌建面約121㎡的戶型就是四室規(guī)劃，又如建面約104㎡戶型也是四室規(guī)劃，當(dāng)然更厲害還有這種建面約120㎡的戶型規(guī)劃五室空間。

能發(fā)現(xiàn)，目前產(chǎn)品、價(jià)格競爭都越來越卷，對(duì)購房者來講其實(shí)也是個(gè)好事兒，選擇多了、性價(jià)比高了，這會(huì)兒買房正是個(gè)機(jī)會(huì)！

隨著“金九”月的到來

你是否把買房提上日程了

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注：以上部分?jǐn)?shù)據(jù)及圖片來源克而瑞陜西，特此感謝！