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在商品房買(mǎi)賣(mài)中，“已購(gòu)房屋被抵押” 是購(gòu)房者的噩夢(mèng)。近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院審理了一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，購(gòu)房者陳明因開(kāi)發(fā)商未過(guò)戶且房屋存在抵押起訴，最終憑借 “商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)” 勝訴。我將為大家解析維權(quán)關(guān)鍵。

一、案情梳理

1. 當(dāng)事人關(guān)系

原告：陳明（購(gòu)房者）

被告：甲公司（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）

第三人：乙公司（抵押權(quán)人）

2. 核心事實(shí)脈絡(luò)

（1）購(gòu)房協(xié)議簽訂與付款

2019 年 6 月 15 日，陳明與甲公司簽訂《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)買(mǎi)朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋（建筑面積 275.09㎡），原價(jià) 3301.08 萬(wàn)元，優(yōu)惠后總價(jià) 3103.02 萬(wàn)元。協(xié)議明確付款時(shí)間及房屋基本信息，具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同核心條款。

陳明按約付款：2019 年 6 月至 9 月分 5 筆支付全款 3103.02 萬(wàn)元，其中后 3 筆支付至甲公司在乙公司監(jiān)管的民生銀行賬戶，甲公司認(rèn)可付款無(wú)違約。

（2）房屋抵押與查封困境

2016 年 11 月，乙公司就甲公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)立 38 億元抵押權(quán)，2019 年 5 月將一號(hào)房屋納入抵押范圍。后因甲公司債務(wù)問(wèn)題，一號(hào)房屋被多家法院查封。

陳明多次提出執(zhí)行異議，2023 年 7 月至 10 月，北京三中院先后作出 4 份裁定，均中止對(duì)一號(hào)房屋的執(zhí)行及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的執(zhí)行。

（3）維權(quán)起訴

陳明具備北京購(gòu)房資格，因乙公司拒不注銷(xiāo)抵押、甲公司無(wú)法辦理過(guò)戶，遂起訴要求：1. 甲公司交付房屋；2. 乙公司注銷(xiāo)抵押；3. 甲公司協(xié)助過(guò)戶。

二、案件分析

我們圍繞 “消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)”“合同效力” 展開(kāi)核心論證，緊扣法律規(guī)定抗辯：

1. 《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》視為合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：“認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，且出賣(mài)人收受購(gòu)房款的，視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。” 本案中：

協(xié)議明確房屋位置、面積、價(jià)款、付款方式等核心條款；

陳明已支付全款 3103.02 萬(wàn)元，甲公司全額收受，符合 “視為買(mǎi)賣(mài)合同” 的法定條件，雙方存在合法買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

2. 陳明屬于 “商品房消費(fèi)者”，權(quán)利優(yōu)先于 抵押權(quán)

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》第二條：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)屋并付全款，其交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)?！?本案中：

陳明購(gòu)房用于居住，且無(wú)證據(jù)證明其存在投資目的；

已支付全部購(gòu)房款，部分款項(xiàng)進(jìn)入乙公司監(jiān)管賬戶，屬善意付款；

乙公司雖主張 “抵押在先、銷(xiāo)售未獲同意”，但消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先于金融債權(quán)，抵押權(quán)不得對(duì)抗陳明的過(guò)戶請(qǐng)求。

3. 乙公司 “補(bǔ)交房款” 的抗辯無(wú)法律依據(jù)

乙公司主張 “陳明付款逾期應(yīng)補(bǔ)款 198 萬(wàn)元”“需再付 1241 萬(wàn)元才能注銷(xiāo)抵押”，均不成立：

甲公司明確認(rèn)可陳明付款系雙方協(xié)商結(jié)果，無(wú)違約行為，優(yōu)惠價(jià) 3103.02 萬(wàn)元有效；

陳明已按協(xié)議支付全款，乙公司無(wú)權(quán)額外主張款項(xiàng)，注銷(xiāo)抵押是其義務(wù)而非 “對(duì)價(jià)交換”。

三、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理支持陳明核心訴求，判決如下：

第三人乙公司于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，注銷(xiāo)對(duì)朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋的抵押登記；

被告甲公司于乙公司履行上述義務(wù)之日起 7 日內(nèi)，協(xié)助原告陳明將朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至陳明名下；

四、案件啟示：購(gòu)房遇抵押？掌握 3 個(gè)維權(quán)關(guān)鍵點(diǎn)

1. 簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)務(wù)必明確 “核心條款”

購(gòu)房時(shí)若簽訂認(rèn)購(gòu)、意向協(xié)議，需包含房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、過(guò)戶時(shí)間等內(nèi)容，避免因條款不全無(wú)法認(rèn)定為正式買(mǎi)賣(mài)合同。

2. 付款優(yōu)先進(jìn)入 “監(jiān)管賬戶”，留存完整憑證

盡量將購(gòu)房款支付至開(kāi)發(fā)商在抵押權(quán)人或政府監(jiān)管的賬戶，降低 “資金被挪用” 風(fēng)險(xiǎn)；

保留銀行流水、發(fā)票、收據(jù)等全部付款憑證，證明 “已付全款” 的事實(shí)。

3. 遇查封及時(shí)提執(zhí)行異議，善用 “消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)”

房屋被查封后，應(yīng)在 15 日內(nèi)提出執(zhí)行異議，提交購(gòu)房合同、付款憑證、購(gòu)房資格證明等材料；

若抵押權(quán)人拒絕注銷(xiāo)抵押，可依據(jù) “消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)” 直接起訴，無(wú)需等待開(kāi)發(fā)商清償債務(wù)。

律師提醒

購(gòu)買(mǎi)期房或尾盤(pán)時(shí)，務(wù)必通過(guò) “北京市不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺(tái)” 查詢房屋抵押、查封狀態(tài)；若發(fā)現(xiàn)房屋已抵押，要求開(kāi)發(fā)商提供抵押權(quán)人 “同意銷(xiāo)售聲明”。遇糾紛時(shí)，及時(shí)委托律師固定證據(jù)，依托 “商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)” 規(guī)則維護(hù)生存權(quán)，切勿因 “抵押金額巨大” 放棄維權(quán)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）